세금공원, 박세무사의 세금이야기

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2024.04.15 - [세금/상속세 및 증여세] - 동거주택 상속공제 - 생각보다 적용 받기 까다로운 이유

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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주택 부수토지만 상속 받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 것임(기획재정부 조세정책과-1627, 2025.09.15.)

박 세무사 — Mon, 27 Oct 2025 16:41:31 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

동거주택 상속공제는 많은 분들이 기대하는 공제임에도, 실제 적용 과정에서는 여러 제약으로 인해 쉽게 혜택을 받기 어려운 측면이 있습니다. 이 부분은 이전 글에서도 간략히 살펴본 바 있습니다.

이번에는 지난 달 발표된 해석변경 예규를 포스팅합니다. 특히 기존에 공제를 받지 못했던 납세자분들에게는 경정청구를 통한 권리구제 가능성이 생길 수 있어 주목할 필요가 있습니다.

1. 예규내용

세목

상증

문서번호

기획재정부 조세정책과-1627

생산일자

2025.09.15.

[ 제 목 ]
주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는지 여부
[ 요 지 ]
‘상속받은 주택’에 주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제(상증법§23의2①)를 적용받을 수 있는 것임
[ 관련법령 ]
상속세 및 증여세법 제23조의2【동거주택 상속공제】

1) 사실관계

○거주자 갑(甲)은 A주택의 건물지분 전체와 부속토지의 1/2 지분을 보유하던 중, A주택의 부속토지 1/2지분을 상속받음
* 상기사항 이외 상증법§23의2에 따른 동거주택 상속공제 요건을 모두 충족하는 것으로 전제

2) 질의내용

○주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는지 여부

3) 답변내용

1. 거주자인 피상속인이 주택의 부수토지에 대한 공유지분을 보유하고, 피상속인과「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대를 구성하는 직계비속 세대원이 해당 주택과 잔여 부수토지의 공유지분을 보유한 경우로서, 동 세대원이 피상속인의 주택부수토지에 대한 공유지분을 상속받은 경우 동 주택부수토지는 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택 상속공제 대상 주택에 포함되는 것입니다.

2. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.

주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 것임(기획재정부 조세정책과-1627, 2025.09.15.).pdf

161103 주택시장의 안정적 관리방안.hwp

2. 해석 및 사견

이번 예규는 종전 해석(사전-2022-법규재산-1119, 2022.12.02.)과 상반된 내용으로, 해석 변경이 이루어진 사례라 할 수 있습니다. 기존에는 동거주택 상속공제 요건을 만족하는 경우라 하더라도, 부수토지만을 상속받는 경우에는 공제 적용이 불가능하다고 보아 왔습니다.

그러나 이번 해석 변경에 따라 2025년 9월 15일 이후 결정·경정되는 분부터는 부수토지만 상속받더라도 동거주택 상속공제를 적용할 수 있게 되었습니다.

위 사실관계처럼 요건을 만족했음에도 불구하고 부수토지만 상속받았다는 이유로 공제를 적용받지 못한 납세자라면, 경정청구를 통해 과다 납부한 상속세의 환급을 신청할 수 있습니다.

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대표세무사 박 재영

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조정대상지역의 개념, 지정 기준, 지정(해제)현황

박 세무사 — Fri, 17 Oct 2025 14:02:34 +0900

조정대상지역 현황

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다.

조정대상지역이 무엇인지 살펴보고, 과거부터 현재까지 어떤 지역이 지정되고 해제되어 왔는지 알아보겠습니다.

특정 지역에 대해 확인하고자하는 시기가 명확히 있으시면, 목차를 통해 바로 확인하시면 되겠습니다. 관련 고시문은 최하단에 파일을 첨부해놓았으니, 다운받아 확인하실 수 있습니다.

조정대상지역이란?

조정대상지역은 박근혜 정부의 2016.11.03. 부동산 대책 때 처음 등장하였습니다. 당시에는 주택시장 과열을 막기 위해 서울 전역과 과천, 성남 등의 지역에 청약 제한을 두는 정도의 수준이었습니다.

하지만, 그 이후에도 계속해서 주택시장이 과열되자 문재인 정부에 들어서 2017.06.19. 부동산 대책과 2017.08.02. 일명 8·2대책을 시작으로 양도소득세나 종합부동산세, 취득세 등 세법뿐아니라 대출 규제와 자금조달계획서 제출 의무 등을 추가하며, 단계적으로 전방위적 규제를 조정대상지역 기준으로 규제하기 시작했습니다.

또한, 8·2대책 이후 주택법을 개정함으로써 기존까지는 조정대상지역을 단순히 선정, 발표만 하던 것을 2017.08.09. 주택법 개정을 통해 조정대상지역 지정에 관한 조문을 신설하였습니다.

주택법 [시행 2017.11.10.] [법률 제14866호, 2017.08.09., 일부개정]

부칙에서 확인할 수 있듯이 개정 주택법은 2017.11.10. 에 시행되지만, 시행 전에 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정하여 공고할 수 있도록 하였습니다. 부칙 조문에 의해 최초 국토교통부장관 공고가 2017.09.06. 에 나오게 된 것입니다.

주택법 조문에서 알 수 있듯이, 조정대상지역은 일정한 기준을 충족하는 지역에 대해 주거정책심의위원회를 거쳐 지정/해제하도록 되어있습니다. 그러면 조정대상지역은 어떤 기준으로 지정될까요?

주택법 시행령에서는 아래와 같이 조정대상지역의 지정기준을 안내하고 있습니다.

1. 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

조정대상지역 지정일 전 3개월간의 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 다음 지역

(1) 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

(2) 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역

(3) 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

2. 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

조정대상지역 지정일 전 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역 중 다음 지역

(1) 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역

(2) 3개월간의 평균 미분양주택의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

(3) 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

주택법 시행령 제72조의3(조정대상지역의 지정기준)
① 법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.
1. 법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 지역의 경우: 같은 항에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 지역의 경우: 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
② 제1항 각 호에 따른 조정대상지역 지정기준 충족 여부를 판단할 때 제1항 각 호에 규정된 기간에 대한 통계가 없는 경우에는 제72조의2제2항을 준용한다.

하지만, 지정기준을 만족한다고 해서 무조건 조정대상지역이 되는 것은 아니기 때문에 "이런 기준에 따라서 조정대상지역을 지정하는 구나" 정도로 생각하시면 되겠습니다.

지정(해제) 연혁

국토교통부 공고를 기준으로 아래와 같이 연혁을 정리하였습니다.

2017.09.06.

국토교통부공고 제2017-1305호

법률 제14866호(2017.8.9.)「주택법」부칙 제2조 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 예정지 지정을 공고합니다.

2017년 9월 6일

국토교통부장관

조정대상지역 예정지 지정

1. 지정지역

서울특별시	전 역 (25개구)
경기도	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한함)
부산광역시	해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구ㆍ수영구ㆍ기장군
세종특별자치시	「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역

2. 지정효력

동 40개 지역을 주택법상의 조정대상지역 예정지로 지정하고, 예정지는 법률 제14866호(2017.8.9.) 주택법 제63조의2 규정의 시행일에 조정대상지역으로 지정된 것으로 봄

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

단, 1세대1주택 비과세 거주요건을 판단하고자 하시는 분이라면 국토교통부 공고가 2017.09.06. 이고, 개정 주택법 시행일이 2017.11.10.일 지라도 소득세법 시행령 154조 2항에 2017.08.03.~11.09. 사이 기간에 대해 고시문과 같은 지역을 언급하고 있으므로, 2017.08.03. 이후 취득 주택에 대해 적용하시면 되겠습니다.

소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.

1. 서울특별시	전 지역
2. 부산광역시	해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군
3. 경기도	과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
4. 기타	「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역

2018.08.28.

국토교통부공고 제2018-1088~1089호

국토교통부공고 제2018-1088호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2018년 8월 28일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원)

2. 지정기간 : 2018. 8. 28. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법 (제14866호, 2017. 8. 9.)」 제64조 및 부칙 제3조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구에 한함)	좌동
경기	<신규 지정>	구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원)
부산	해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구 ㆍ부산진구ㆍ수영구	좌동
부산	기장군	기장군(일광면)
세종	세종특별자치시 (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동

국토교통부공고 제2018-1089호

「주택법」제63조의2 제6항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 해제를 공고합니다.

2018년 8월 28일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제지역 : 부산광역시 기장군(일광면 제외)

2. 해제일 : 2018년 8월 28일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

2018.12.31.

국토교통부공고 제2018-1766~1767호

국토교통부공고 제2018-1766호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2018년 12월 31일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 경기도 수원시 팔달구, 용인시 수지구ㆍ기흥구

2. 지정기간 : 2018. 12. 31. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법 (제14866호, 2017. 8. 9.)」 제64조 및 부칙 제3조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’18.12.31)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1), 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구^주2)	좌동
경기	<신규 지정>	수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구
부산	해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ 부산진구․수영구․기장군(일광면)	해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구
세종	세종특별자치시^주3) (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동

주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주2) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주3) 세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

국토교통부공고 제2018-1767호

「주택법」제63조의2 제6항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 해제를 공고합니다.

2018년 12월 31일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제지역 : 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)

2. 해제일 : 2018년 12월 31일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

2019.11.08.

국토교통부공고 제2019-1540호

「주택법」제63조의2 제6항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 해제를 공고합니다.

2019년 11월 8일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제 지역 : 경기도 고양시(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 제외), 남양주시(다산동·별내동 제외), 부산광역시 해운대구, 수영구, 동래구

2. 해제일 : 2019년 11월 8일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

2020.02.21.

국토교통부공고 제2020-197호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2020년 2월 21일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 경기도 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시

2. 지정기간 : 2020. 2. 21. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’20.2.21.)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시^주1), 남양주시^주2), 하남시, 동탄2택지개발지구^주3), 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구^주4), 수원시 팔달구^주5), 용인시 수지구^주6), 용인시 기흥구^주7)	좌동
경기	<신규 지정>	수원시 영통구^주8)·권선구·장안구^주9), 안양시 만안구, 의왕시
세종	세종특별자치시^주10) (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동

주1) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역

주2) 다산동·별내동

주3) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주4) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주5)주6)주7)주8)주9) 해당지역 내 광교택지개발지구의 경우 기존(‘18.8.28 지정공고)의 조정대상지역 지정효력을 따름

주10) 세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

2020.06.19.

국토교통부공고 제2020-828호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2020년 6월 19일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 경기도 고양시, 남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면 제외), 군포시, 안성시(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외), 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외), 오산시, 평택시, 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 양주시, 의정부시, 인천광역시 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구, 충청북도 청주시(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외)

2. 지정기간 : 2020. 6. 19. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’20.6.19.)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시^주1), 남양주시^주2), 하남시, 동탄2택지개발지구^주3), 구리시, 안양시, 광교택지개발지구^주4), 수원시, 용인시 수지구, 용인시 기흥구, 의왕시	좌동
경기	<신규 지정>	고양시, 남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면 제외), 화성시, 군포시, 안성시(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외), 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시 처인구(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시
인천	<신규 지정>	중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
대전	<신규 지정>	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
세종	세종특별자치시^주5) (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동
충북	<신규 지정>	청주시(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외)

주1) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역

주2) 다산동·별내동

주5) 세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

2020.11.20.

국토교통부공고 제2020-1521호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2020년 11월 20일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 경기도 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외), 부산광역시 해운대구, 동래구, 수영구, 연제구, 남구, 대구광역시 수성구

2. 지정기간 : 2020. 11. 20. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’20.11.20.)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시^주1), 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시^주2), 의왕시, 군포시, 안성시^주3), 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시^주4), 양주시, 의정부시	좌동
경기	<신규 지정>	김포시^주7)
인천	중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	<신규 지정>	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구
대구	<신규 지정>	수성구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	좌동
세종	세종특별자치시^주5) (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동
충북	청주시^주6)	좌동

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

주6) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

2020.12.18.

국토교통부공고 제2020-1650호

「주택법」제63조의2 제4항 및 제5항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정 및 해제를 공고합니다.

2020년 12월 18일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 및 해제

1-1. 지정지역 : 부산광역시 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구, 대구광역시 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외), 광주광역시 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구, 울산광역시 중구, 남구, 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외), 충청남도 천안시 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외), 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외), 전라북도 전주시 완산구, 덕진구, 전라남도 여수시(돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외), 광양시(봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외), 경상북도 포항시 남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외), 경산시(하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외), 경상남도 창원시 성산구

1-2. 해제지역 : 인천 중구 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동, 경기도 양주시 백석읍, 남면, 광적면, 은현면, 안성시 미양면·대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면, 죽산면, 삼죽면

2. 지정기간 : 2020. 12. 18. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’20.12.18.)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시^주1), 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시^주2), 의왕시, 군포시, 안성시^주3), 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시^주4), 양주시^주5), 의정부시, 김포시^주6)	좌동
경기	<신규 지정>	파주시^주7)
인천	중구^주8), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구	서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성구	중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군^주9)
광주	<신규 지정>	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	좌동
울산	<신규 지정>	중구, 남구
세종	세종특별자치시^주10)	좌동
충북	청주시^주11)	좌동
충남	<신규 지정>	천안시 동남구^주12), 서북구^주13), 논산시^주14), 공주시^주15)
전북	<신규 지정>	전주시 완산구, 덕진구
전남	<신규 지정>	여수시^주16), 순천시^주17), 광양시^주18)
경북	<신규 지정>	포항시 남구^주19), 경산시^주20)
경남	<신규 지정>	창원시 성산구

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주8) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주9) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주10) 건설교통부고시 제2006-418호에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주11) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주12) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주13) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주14) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주15) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주16) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주17) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외

주18) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주19) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주20) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

2021.08.30.

국토교통부공고 제2021-1309호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2021년 8월 30일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 지정지역 : 경기도 동두천시(광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동,

하봉암동, 탑동동 제외)

2. 지정기간 : 2021. 8. 30. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 그 밖에 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’21.8.30.)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시^주1), 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시^주2), 의왕시, 군포시, 안성시^주3), 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시^주4), 양주시^주5), 의정부시, 김포시^주6), 파주시^주7)	좌동
경기	<신규 지정>	동두천시^주8)
인천	중구^주9), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구	좌동
대구	수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군^주10)	좌동
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구	좌동
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	좌동
울산	중구, 남구	좌동
세종	세종특별자치시^주11)	좌동
충북	청주시^주12)	좌동
충남	천안시 동남구^주13), 서북구^주14), 논산시^주15), 공주시^주16)	좌동
전북	전주시 완산구, 덕진구	좌동
전남	여수시^주17), 순천시^주18), 광양시^주19)	좌동
경북	포항시 남구^주20), 경산시^주21)	좌동
경남	창원시 성산구	좌동

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주8) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주11) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외

주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

2022.07.05.

국토교통부공고 제2022-883호

「주택법」제63조의2 제7항에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정의 해제를 공고합니다.

2022년 07월 05일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제 지역 : 경기도 안산시 일부(단원구 대부동동‧대부남동‧대부북동‧선감동‧풍도동), 경기도 화성시 일부(서신면), 대구광역시 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경상북도 경산시, 전라남도 여수시‧순천시‧광양시

2. 해제일 : 2022년 7월 5일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정('22.7.5.)
서울	서울특별시 전역(25개區)	좌동
경기	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1), 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구^주2), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시^주3), 화성시, 군포시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)^주4), 오산시, 안성시^주5), 평택시, 광주시^주6), 양주시^주7), 의정부시, 김포시^주8), 파주시^주9), 동두천시^주10)	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1), 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구^주2), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시^주3), 화성시^주24), 군포시, 부천시, 안산시^주25), 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)^주4), 오산시, 안성시^주5), 평택시, 광주시^주6), 양주시^주7), 의정부시, 김포시^주8), 파주시^주9), 동두천시^주10)
인천	중구^주11), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구	좌동
대구	수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군^주12)	수성구
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구	좌동
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	좌동
울산	중구, 남구	좌동
세종	세종특별자치시^주13)	좌동
충북	청주시^주14)	좌동
충남	천안시 동남구^주15), 서북구^주16), 논산시^주17), 공주시^주18)	좌동
전북	전주시 완산구, 덕진구	좌동
전남	여수시^주19), 순천시^주20), 광양시^주21)	-
경북	포항시 남구^주22), 경산시^주23)	포항시 남구^주22)
경남	창원시 성산구	좌동

주2) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주3) 화도읍, 수동면, 조안면 제외

주4) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주5) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면 제외

주6) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외

주7) 백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외

주8) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주9) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외

주10) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주11) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외

주12) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍 제외

주13) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로,「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주14) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외

주15) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외

주16) 성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외

주17) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외

주18) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외

주19) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면, 삼산면 제외

주20) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외

주21) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면, 다압면 제외

주22) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면 제외

주23) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면, 남천면 제외

주24) 서신면 제외

주25) 단원구 대부동동‧대부남동‧대부북동‧선감동‧풍도동 제외

2022.09.26.

국토교통부공고 제2022-1207호

「주택법」제63조의2 제7항에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정의 해제를 공고합니다.

2022년 09월 26일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제 지역 : 경기도 동두천시‧양주시‧파주시‧평택시‧안성시, 부산광역시 해운대구‧수영구‧동래구‧남구‧연제구‧서구‧동구‧영도구‧부산진구‧금정구‧북구‧강서구‧사상구‧사하구, 대구광역시 수성구, 광주광역시 동구‧서구‧남구‧북구‧광산구, 대전광역시 동구‧중구‧서구‧유성구‧대덕구, 울산광역시 중구‧남구, 충청북도 청주시, 충청남도 천안시 동남구‧서북구, 충청남도 논산시ㆍ공주시, 전라북도 전주시 완산구‧덕진구, 경상북도 포항시 남구, 경상남도 창원시 성산구

2. 해제일 : 2022년 9월 26일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’22.9.26.)
서울	서울특별시 전역(25개區)	좌동
경기	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1), 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구^주2), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시^주3), 화성시^주4), 군포시, 부천시, 안산시^주5), 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)^주6), 오산시, 안성시^주7), 평택시, 광주시^주8), 양주시^주9), 의정부시, 김포시^주10), 파주시^주11), 동두천시^주12)	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1), 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구^주2), 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시^주3), 화성시^주4), 군포시, 부천시, 안산시^주5), 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)^주6), 오산시, 광주시^주8), 의정부시, 김포시^주10)
인천	중구^주13), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구	전역 해제
대구	수성구	전역 해제
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구	전역 해제
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	전역 해제
울산	중구, 남구	전역 해제
세종	세종특별자치시^주14)	좌동
충북	청주시^주15)	전역 해제
충남	천안시 동남구^주16), 서북구^주17), 논산시^주18), 공주시^주19)	전역 해제
전북	전주시 완산구, 덕진구	전역 해제
경북	포항시 남구	전역 해제
경남	창원시 성산구	전역 해제

주3) 화도읍, 수동면, 조안면 제외

주4) 서신면 제외

주5) 단원구 대부동동‧대부남동‧대부북동‧선감동‧풍도동 제외

주6) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주7) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면 제외

주8) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외

주9) 백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외

주10) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주11) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외

주12) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주13) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외

주14) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주15) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외

주16) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외

주17) 성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외

주18) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외

주19) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외

2022.11.14.

국토교통부공고 제2022-1408호

「주택법」제63조의2 제7항에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정의 해제를 공고합니다.

2022년 11월 14일

국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제 지역 : 경기도 성남시 일부(중원구), 동탄2택지개발지구, 구리시, 안양시 동안구·만안구, 광교택지개발지구, 수원시 팔달구·영통구·권선구·장안구, 용인시 수지구·기흥구·처인구, 의왕시, 고양시, 남양주시, 화성시, 군포시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 광주시, 의정부시, 김포시, 인천광역시 중구·동구·미추홀구·연수구·남동구·부평구·계양구·서구, 세종특별자치시

2. 해제일 : 2022년 11월 14일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’2022.11.14.)
서울	서울특별시 전역(25개區)	좌동
경기	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구^주1) , 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), 광교택지개발지구^주2) , 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 남양주시^주3) , 화성시^주4) , 군포시, 부천시, 안산시^주5) , 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구)^주6) , 오산시, 광주시^주7), 의정부시, 김포시^주8)	과천시, 성남시^주11) , 하남시, 광명시
인천	중구^주9) , 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구	전역 해제
세종	세종특별자치시^주10)	해제

주2) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주3) 화도읍, 수동면, 조안면 제외

주4) 서신면 제외

주5) 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동 제외

주6) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주7) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외

주8) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주9) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외

주10) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주11) 중원구 제외

2023.01.05.

국토교통부공고 제2023-2호

「주택법」제63조의2 제7항에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정의 해제를 공고합니다.

2023년 01월 05일
국토교통부장관

조정대상지역 지정 해제

1. 지정해제 지역 : 서울시 종로구·중구·성동구·광진구·동대문구·중랑구·성북구·강북구·도봉구·노원구·은평구·서대문구·마포구·양천구·강서구·구로구·금천구·영등포구·동작구·관악구·강동구, 과천시, 성남시 수정구·분당구, 하남시, 광명시

2. 해제일 : 2023년 1월 5일

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(2023.1.5.)
서울	서울특별시 전역(25개區)	서초구·강남구·송파구·용산구
경기	과천시, 성남시^주1) , 하남시, 광명시	-

주1) 중원구 제외

2025.10.16.

국토교통부공고 제2025-1223호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2025년 10월 16일
국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 서울 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구 및 경기도 수원장안, 수원팔달, 수원영통, 성남수정, 성남중원, 성남분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕

2. 지정기간 : 2025. 10. 16. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력
ㅇ 「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한
ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시ㆍ도	현 행	조 정(’25.10.16.)
서울	강남구, 서초구, 송파구, 용산구	좌동
	<신규 지정>	성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구
경기	<신규 지정>	수원장안, 수원팔달, 수원영통, 성남수정, 성남중원, 성남분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕

첨부파일(고시문 등)

0.34MB

170619 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ᆞ맞춤형 대응방안.pdf

0.78MB

국토교통부 공고 모음(2017.09.06._2025.10.16.).pdf

6.81MB

2024년 세법 개정안 - ②양도소득세 관련

박 세무사 — Wed, 21 Aug 2024 19:15:28 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

지난 7월 25일, 2024년 세법개정안이 발표되었습니다.

이번 포스팅에서는 양도소득세 관련 개정사항을 살펴보도록 하겠습니다.

※ 글을 읽기 전 참고하셔야 할 점은 세법 개정(안)의 내용은 이대로 시행 확정된 것이 아닙니다.

특히, 법 개정안은 추후 국회 통과까지 이루어져야 개정되는 만큼 야당이 반대입장을 갖는 법 개정안은 실제 시행여부가 불투명함을 알고 계셔야 합니다.

반면, 시행령 개정안은 국무회의만 통과되면 시행되어 비교적 실제 시행될 가능성이 높습니다.

1. 양도소득세 관련내용

1) 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설(조특법 §71의2, 조특령 §68의2 신설)

2024년 초 경제정책방향에서 「인구감소지역 부활 3종 프로젝트」에 포함되었던 내용입니다. 기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채를 신규 취득하는 경우, 1주택자로 간주하여 주택보유·거래 인센티브를 확대하겠다는 내용이었습니다.

요건은 3가지(주택 소재지, 공시가격 상한, 취득기한)가 있으며, 요건을 갖춘 주택이 있는 경우 기존 주택에 대해 1주택자로 보아 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 적용할 수 있습니다.

기존 1주택자가 추가 취득하는 경우에만 적용이 되는 것일지, 취득 당시 다주택이었어도 양도일 기준으로 주택이 2채만 있다면 적용이 가능한 것일지.. 후자일 가능성이 높아 보이지만 자세한 적용례는 입법이 되어봐야 알 수 있겠습니다.

(1) 주택 소재지 요건

인구감소지역(수도권·광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함) 내 소재한 주택이어야 합니다. 단, 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규주택 취득은 제외합니다.

인구감소지역이란, 행정안전부에서 인구감소지수 지표를 적용해 지정하는 지역으로 행정안전부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 개정안 조문에서 정의하는 인구감소지역은 수도권광역시는 제외하며 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함합니다.

(2) 공시가격 가액 상한 요건

공시가격 4억 원을 상한으로 합니다. 이때, 양도소득세 세제혜택은 취득 시 공시가격을 기준으로 하고, 종합부동산세 세제혜택은 과세기준일 공시가격을 기준으로 합니다. 입법이 되어봐야 알겠지만, 개정안 내용 상으로는 종합부동산세 세제혜택은 매년 과세기준일(06.01.)을 기준으로 판단하게 될 것으로 보입니다.

(3) 취득기한 요건

2024.01.04.~2026.12.31. 내 취득한 주택이어야 합니다. 처음 조문의 내용이 공개된 2024 경제정책방향이 2024.01.04. 발표된 것을 감안하여 취득기한을 설정한 것으로 보입니다. 즉, 요건만 만족한다면 개정 전(2024.01.04. 이후) 이미 취득한 주택에 대해서도 적용이 가능할 것으로 보입니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용됩니다.

* 첨부자료 [2024년 경제정책방향(2024.01.04.)]

1. 2024년 경제정책방향.pdf

2.54MB

2) 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설(조특법 §98의9, 조특령 §98의8 신설)

최근 수도권을 중심으로 주택 매수심리가 살아나고 거래 건수가 늘고 있지만, 비수도권 지역은 여전히 주택시장이 좋다고 할 수 없는 상황입니다. 조특법 §98 부터 §98의8은 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례 규정이 모여있습니다.

과거 주택시장이 좋지 않았던 시기마다 비슷한 규정(5년 일정% 감면, 주택 수 제외 등)들이 등장해 부동산 시장을 살리고자 했었지요. 개정안 내용 상 이번에 신설될 조문은 양도소득세 및 종합부동산세 적용 시 주택 수만 제외될 것으로 보입니다.

요건은 다음과 같습니다.

(1) 취득기한 요건

2024.01.10.~2025.12.31. 내 취득한 주택이어야 합니다. 처음 준공 후 미분양 주택 구입자에 대한 혜택을 언급한 민생토론회(2024.01.10.) 일자를 감안하여 발표된 것으로 보입니다. 이 조문도 요건만 갖춘다면 개정 전(2024.01.10. 이후) 이미 취득한 주택에 대해서도 적용이 가능할 것으로 보입니다.

(2) 주택 소재지 요건

수도권 밖의 지역에 소재한 주택이어야 합니다. 조세특례제한법에서 수도권이란 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 의미하는데 서울특별시, 경기도, 인천광역시가 수도권에 해당합니다.

즉, 수도권의 정의에는 인천을 제외한 다른 광역시(대전, 대구, 부산, 광주, 울산)는 포함되지 않으며, 세종특별시도 포함되지 않습니다. 아무래도 해당 조문이 신설된다면 요건에 해당되는 주요 도시들의 미분양주택부터 분양될 것으로 예상됩니다. 물론, 입법 과정에서 수도권의 정의를 「수도권정비계획법」 제2조 제1호를 그대로 준용할지 추가적인 지역 제한을 넣을지는 확인이 필요하겠습니다.

(3) 면적 및 가액 요건

전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하의 주택이어야 합니다. 인구감소지역 조문과 다르게 취득가액을 기준으로 하는 것으로 보아 취득 시 요건을 갖춘 주택에 대해서는 양도소득세 및 종합부동산세 혜택을 계속해서 적용받을 수 있을 것으로 보입니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용됩니다.

* 첨부자료 [민생토론회(2024.01.10.)]

240110(별첨) 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안.pdf

1.23MB

3) 혼인에 대한 1세대 1주택 특례 적용기간 확대(소득령 §155⑤, §156의2⑨, 종부령 §1의2④)

현행 세법 상 양도소득세를 산출함에 있어 각각 1주택을 가진 자가 혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 혼인신고일로부터 5년 이내 양도하는 주택은 1주택자로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 종합부동산세를 산출함에 있어 혼인신고일로부터 5년 동안은 부부를 각각 1세대로 보아 계산합니다.

이번 개정안은 5년의 기간을 10년으로 연장하는 개정안입니다.

해당 개정 내용은 「저출생 추세반전을 위한 대책」에서 2024.06.19. 발표되었던 내용을 개정안에 반영한 모습입니다.

개인적으로 혼인 및 출산의 적령기에 있는 청년들에게 혼인에 따른 1주택 간주기간을 5년 확대해 주는 것이 정녕 그들이 필요로 할 세제혜택일지는 잘 모르겠습니다. 세법 개정의 방향에 저출생 대책이 반영되고 있다는 것에 의미를 두어야겠습니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 영 시행일 이후 양도(양도소득세), 성립(종합부동산세)하는 분부터 적용됩니다.

4) 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 연장(소득령 §155의3①)

상생임대주택 양도소득세 과세특례 중 상생임대차계약 체결기한을 2026.12.31. 까지 연장하는 개정안입니다. 현행 세법 상으로는 올해(2024.12.31.)까지 상생임대차계약을 체결한 경우에만 적용이 가능했었습니다. 이를 2년 더 연장하는 개정안입니다.

2024.04.24 - [세금/양도소득세] - 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례

임대료 증가율 5%의 제한을 지킨 임대인에게 세제 혜택을 주는 조문으로, 임대료 상승을 제한하고 임대물건이 늘어나는 효과가 있어 임대시장이 안정되는 효과가 있을 수 있습니다.

현행법 상 기한 내 상생임대차계약을 체결하지 못했던 분들께는 추가로 연장되는 2년 내에만 체결하면 되므로, 실거주하지 못하는 상황이었던 분들께 굉장한 희소식입니다.

세법 개정안 자료 내 적용시기가 별도 표시되지 않으나, 양도소득세 개정내용은 일반적 적용례 적용 시 시행일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

5) 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 확대(소득법 §97의2)

소득세법 §97의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】 는 일명 배우자 등 이월과세 규정입니다. 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 10년 내 양도하는 경우에는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 규정입니다.

이 규정 때문에 증여받은 후 10년간은 양도하면 안 된다는 말이 돌기도 하지요(양도 자체는 할 수 있으나, 그로 인한 양도소득세가 많이 발생할 수 있습니다)

현행법 상 배우자 등 이월과세 규정은 ①토지와 건물, ②부동산을 취득할 수 있는 권리, ③이용권·회원권을 증여하는 경우에만 적용되는 규정이었습니다. 여기에 양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등을 추가하는 개정안입니다.

크게 새로운 개정안은 아닙니다. 왜냐하면 2025.01.01. 금융투자소득세 시행이 예정되어 있었고, 관련 규정으로 금융투자소득세의 필요경비 계산 특례에 동일한 내용의 조문이 시행될 예정이었기 때문이죠.

하지만 이번 개정안에 금융투자소득세의 완전 폐지가 들어온 상황이라, 폐지되더라도 주식에 대한 이월과세 규정을 시행하기 위해 기존 조문을 개정하는 것으로 보입니다.

약 3개월 전, 국세청에서 「주식과 세금」 책자를 통해 해외주식 절세법으로 배우자/자녀 증여 후 양도 방안을 제시한 적이 있습니다. 양도차익이 크게 난 주식을 양도하기 전 배우자나 자녀에게 증여한 뒤 양도한다면 양도소득세를 절세할 수 있다는 내용이었습니다. 너무나도 유명한 절세방안이었지만, 이 개정안이 그대로 통과된다면 이와 같은 양도소득세 절세방안을 적용하기 위한 증여시기는 올해가 마지막이 되겠습니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.

6) 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설(소득법 §100③, 소득령 §166⑦)

현행 소득세법 상 토지와 건물을 일괄취득하거나 일괄양도하는 때, 가액 구분이 불분명한 경우(임의 구분한 가액이 세법 상 안분가액과 30% 이상 차이나는 경우에도 불분명한 것으로 봄) 가액을 안분하는 기준은 부가가치세법 시행령 §64① 을 따르도록 하고 있습니다.

부가가치세법 시행령 §64①을 따르면 "감정평가가액-기준시가-장부가액-취득가액" 순서가 적용되며, 소득세법은 별도의 예외 규정이 존재하지 않았습니다. 한편, 부가가치세법 시행령 §64②에는 안분계산 예외규정을 2022.02.15. 신설하여 적용하고 있습니다. 이에 소득세법도 부가가치세법에 맞추어 예외 규정을 신설하는 개정안입니다.

부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. (2022. 2. 15. 신설)
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우 (2022. 2. 15. 신설)
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 (2022. 2. 15. 신설)

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

7) 부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §99의14)

기초연금 수급자로서 (1) 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대이고, (2) 양도 부동산을 10년 이상 보유하였고, (3) 부동산 양도금액을 연금계좌에 납입(1억 원 한도)하여 연금 형태로 수령하는 경우에는 해당 부동산 양도소득세에서 연금계좌 납입액의 10%를 세액공제받을 수 있게 됩니다. 적용기한은 2027.12.31. 까지입니다.

기초연금이란, 만 65세 이상이고 대한민국 국적을 갖고 있으며 국내에 거주하는 어르신 중 가구의 소득인정액이 일정금액(2004년 기준, 단독가구 213만 원, 부부가구 340.8만 원) 이하인 분들이 수령하실 수 있는 연금입니다.

부동산 중심의 자산 구성을 가진 우리나라의 가계 특성에 맞추어, 부동산 연금화를 통해 노후생활에 안정을 지원하기 위함입니다. 점차적으로 대상자 범위를 확대시켜 많은 분들이 혜택을 받을 수 있었으면 합니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

보건복지부 기초연금(https://basicpension.mohw.go.kr/basicpension/)

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
E. cta_pjy@naver.com

장애 예상기간이 비영구일지라도 장애 예상기간 내에 상속개시일이 속하는 경우, 기대여명 연수에 1천만 원을 곱하여 장애인 공제를 적용하는 것임(사전-2024-법규재산-0343, 2024.06.20.)

박 세무사 — Fri, 9 Aug 2024 21:13:49 +0900

안녕하세요.

박세무사의 세금공원입니다.

상속세 장애인공제에 관련한 예규가 나와 아래와 같이 정리하는 글을 포스팅합니다.

구 상속세법 예규에 동일한 해석이 있긴 했지만, 현행 상증법에 대한 예규는 처음입니다. 실무적으로 달라지는 점은 없겠지만, 이번 기회로 장애인 공제에 대해 가볍게 안내드리고자 합니다.

1. 예규내용

세목

상증

문서번호

사전-2024-법규재산-0343

생산일자

2024.06.20.

[ 제 목 ]
장애인증명서상 장애 예상기간이 비영구인 경우 상증법§20①(4)에 따른 장애인공제 적용 여부 및계산방법
[ 요 지 ]
○ 장애인증명서 상 장애 예상기간이 비영구일지라도 장애 예상기간 내에 상속개시일이 속하는 경우, 상증법§20조①(4)에 따른 장애인공제를 적용하는 것임.
○ 공제하는 금액은 장애 예상기간과 관계없이 장애인인 상속인의 상속개시일 현재 기대여명(期待餘命)의 연수에 1천만원을 곱하여계산하는 것임
[ 관련법령 ]
상속세 및 증여세법 제20조【그 밖의 인적공제】

장애 예상기간이 비영구일지라도 장애 예상기간 내에 상속개시일이 속하는 경우, 기대여명 연수에 1천만 원을 곱하여 장애인 공제를 적용하는 것임(사전-2024-법규재산-0343, 2024.06.20.).pdf

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1) 사실관계

○ 신청인의 모는 2024. 2월 사망
○ 신청인의 장애인증명서상 장애 예상기간은 2019.4.15.~2024.4.14. 까지로, 비영구로 기재되어 있으며 장애내용은 “그밖에 항시치료를 요하는 중증환자” 로 기재되어 있음
○ 장애인증명서의 발급일자는 2019.08.08.임

2) 질의내용

(질의1)

장애인증명서 상 장애 예상기간이 비영구일지라도 장애 예상기간 내에 상속개시일이 속하는 경우, 상속세 및 증여세법 제20조제1항제4호에 따른 장애인공제 적용 가능 여부
(질의2)

장애인공제 적용이 가능하다면 장애예상기간과 상관없이 장애인인 상속인의 기대여명의 연수에 1천만원을 곱하여 계산한 금액으로 공제액을 계산하는 것인지 여부

3) 답변내용

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제24조 별지 제4호의 장애인증명서상 장애 예상기간(장애기간) 내에 상속개시일이 속하는 경우「상속세 및 증여세법」제20조제1항제4호에 따른 공제를 적용하는 것이며, 이때 공제하는 금액은 장애 예상기간과 관계없이 장애인인 상속인의 상속개시일 현재 「통계법」 제18조에 따라 통계청장이 승인하여 고시하는 통계표에 따른 성별ㆍ연령별 기대여명(期待餘命)의 연수에 1천만원을 곱하여 계산하는 것입니다.

2. 해석 및 사견

기존 예규(재삼46014-2647, 1997.11.11.)와 동일한 해석을 한 예규입니다. 구 상속세법과 현 상속세및증여세법 모두 상속개시일 기준 장애인에 해당할 것을 요건으로 할 뿐, 장애기간 및 그에 대한 계산법 등을 언급하고 있지 않습니다.

재삼46014-2647, 1997.11.11.
【회신】
구 상속세법(1996. 12. 30, 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제5호의 규정에 의한 “장애자공제금액”은 장애 예상기간에 관계없이 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한다.

장애자공제금액은 장애 예상기간과 관계없이 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산함(재삼46014-2647, 1997.11.11.).pdf

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아무래도 조문의 취지가 피상속인의 사망 이후 장애가 있는 상속인의 최소한의 생활을 보장하고자 함일 것인데, 비영구적인 장애라하여 기한에 제한을 둔다면 언제 완치가 될지, 다시 재발할지, 그렇다면 그에 대한 공제는 어떻게 할지 등 파생되는 문제들이 많기 때문일 것입니다.

또, 공제 금액이 그리 크지 않아 실제로 적용되는 사례는 많지 않습니다. 실제로 이런 공제가 있다는 것을 전혀 모르는 상속인 분들도 많이 계신 이유이지요.

현행 상속세및증여세법 상 피상속인이 거주자인 경우로 상속이 개시된다면
MAX [기초공제(2억 원)+그 밖의 인적공제(자녀, 미성년, 연로자, 장애인), 일괄공제(5억 원)] 의 공제가 적용됩니다.

대부분의 경우, 이 중 일괄공제 5억 원이 더 크기 때문에 장애인 공제까지 고려하지 않는 경우가 대부분입니다.

장애인 공제가 적용되는 상황은 보통 상속인 중 1인 이상의 장애인이 존재하는 상황에서, 상속인인 자녀가 많은 경우 혹은 미성년자/연로자가 있는 경우입니다. 두 가지 조건을 붙인 이유는 장애인 공제의 공제액은 "기대여명연수 × 1천만 원"으로 생각보다 크지 않아, 상속인이 1~2명인 상황에서는 대부분 일괄공제 5억 원에 미치지 못하기 때문입니다.

이런 상황이신 분들은 상속세 장애인 공제와 일괄공제를 비교 계산해보셔야합니다.

그렇다면, 장애를 가진 상속인이 분명 있을 수 있지만, 많은 분들에 해당되는 경우인가 싶으실 수 있습니다.

장애인은 신체적, 정신적으로 불편하여 일상생활이 어렵거나 제약이 따르는 분들을 떠올리실 수 있습니다. 하지만, 장애인 공제에서의 장애인의 범위는 비교적 넓기 때문에 해당되는지 확인해보셔야합니다.

상속세 장애인 공제에서의 장애인이란 소득세법 시행령 §107을 준용하며, ①「장애인복지법」에 의한 장애인, ②「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 의한 상이자 및 이와 유사한 자 ③기타 항시 치료를 요하는 중증환자 를 의미합니다.

여기서 기타 항시 치료를 요하는 중증환자에는 대표적으로 암 진단자가 있을 수 있고, 중풍이나 치매, 뇌출혈 등 질환도 이에 해당될 수 있습니다. 이 경우 병원으로부터 장애인 증명서를 발급받으면 상속세 장애인 공제 적용이 가능합니다.

* 이번 세법개정안 내용 중, 자녀 공제 공제액을 5억 원으로 상향하는 법안이 있습니다. 만약, 국회까지 통과하여 개정된다면 내년부터 장애인 공제는 상속세 신고에 있어 꼭 확인해야할 공제항목 중 하나가 되지 않을까 생각이 듭니다.

상속세및증여세법 시행규칙 별지 제4호서식 [장애인증명서].hwp

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상속세및증여세법 제20조 【그 밖의 인적공제】
① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 제1호에 해당하는 사람이 제2호에 해당하는 경우 또는 제4호에 해당하는 사람이 제1호부터 제3호까지 또는 제19조에 해당하는 경우에는 각각 그 금액을 합산하여 공제한다.
4. 상속인 및 동거가족 중 장애인에 대해서는 1천만원에 상속개시일 현재 「통계법」 제18조에 따라 통계청장이 승인하여 고시하는 통계표에 따른 성별ㆍ연령별 기대여명(期待餘命)의 연수를 곱하여 계산한 금액
② 제1항 제2호부터 제4호까지에 규정된 동거가족과 같은 항 제4호에 규정된 장애인의 범위 및 같은 항에 따른 공제를 받기 위한 증명서류의 제출에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 제1항 제2호 및 제4호를 적용할 때 1년 미만의 기간은 1년으로 한다.

상속세및증여세법 시행령 제18조 【기타 인적공제】
③ 법 제20조 제1항 제4호에 따른 장애인은 「소득세법 시행령」 제107조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한다.
④ 법 제20조 제1항 제4호에 따라 장애인에 대한 공제를 받으려는 사람은 상속세 과세표준신고를 할 때 기획재정부령으로 정하는 장애인증명서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 해당 장애인이 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 상이자의 증명을 받은 사람 또는 「장애인복지법」에 따른 장애인등록증을 교부받은 사람인 경우에는 해당 증명서 또는 등록증으로 장애인증명서를 갈음할 수 있다.

소득세법 시행령 제107조【장애인의 범위】
① 법 제51조제1항제2호에 따른 장애인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 「장애인복지법」에 따른 장애인 및 「장애아동 복지지원법」에 따른 장애아동 중 기획재정부령으로 정하는 사람
2. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 의한 상이자 및 이와 유사한 사람으로서 근로능력이 없는 사람
3. (삭제, 2001. 12. 31.)
4. 제1호 및 제2호 외에 항시 치료를 요하는 중증환자

소득세법 기본통칙 51-107…2 【항시치료를 요하는 중증환자의 범위】
영 제107조 제1항 제4호에 규정한 “항시 치료를 요하는 중증환자”라 함은 지병에 의해 평상시 치료를 요하고 취학ㆍ취업이 곤란한 상태에 있는 자를 말한다.

3. 관련 예규

1) 상속개시 당시 상속인이 장애인에 해당하는 경우로서, 상속개시일 이후에 해당 상속인이 같은 법 제32조제1항에 따라 등록하고, 이에 따라 상속세 신고를 한 경우 장애인공제 적용 가능함

사전-2020-법령해석재산-0978, 2020.12.08.
【회신】
질의의 사실관계와 같이, 상속개시 당시 상속인이「장애인복지법」제2조에 따른 장애인에 해당하는 경우로서, 상속개시일 이후에 해당 상속인이 같은 법 제32조제1항에 따라 등록하고, 이에 따라 상속세 신고를 한 경우에는「상속세 및 증여세법」제20조제1항제4호에 해당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제할 수 있는 것입니다.

상속개시 당시 상속인이「장애인복지법」제2조에 따른 장애인에 해당하는 경우로서, 상속개시일 이후에 해당 상속인이 같은 법 제32조제1항에 따라 등록하고, 이에 따라 상속세 신고를 한 경우 장애인공제 적용 가능함(사전-2020-법령해석재산-0978, 2020.12.08.).pdf

상증법 상 장애인은 상속개시일 현재 의사·치과의사 또는 한의사로부터 장애인 판정을 받은 자를 말하며, 상증칙 별지 제4호 서식인 “장애인 증명서”를 제출하여 입증해야 함(사전-2019-법령해석재산-0474, 2020.06.30.).pdf

2) 상증법 상 장애인은 상속개시일 현재 의사 등으로부터 장애인 판정을 받은 자를 말하며, 상증칙 별지 제4호 서식인 “장애인 증명서”를 제출하여 입증해야 함

사전-2019-법령해석재산-0474, 2020.06.30.
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제20조제1항제4호에서 규정하는 장애인은 상속개시일 현재 「소득세법 시행령」 제107조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 자로서 의사∙치과의사 또는 한의사로부터 장애인 판정을 받은 자를 말하는 것이며, 장애인이라는 사실은 상속인이 의사∙치과의사 또는 한의사로부터 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제24조 별지 제4호 서식인 “장애인 증명서”를 교부받아 과세관청에 제출하여 입증해야 하는 것입니다.

상속개시일 현재 장애자로 확인되는 상속인에 대하여는 상속세 신고기한을 경과하여 장애자 증명서를 제출하더라도 상속공제가 가능한 것임(재산상속46014-274, 2002.10.18.).pdf

3) 상속개시일 현재 장애자로 확인되는 상속인에 대하여는 상속세 신고기한을 경과하여 장애자 증명서를 제출하더라도 상속공제가 가능한 것임

재산상속46014-274, 2002.10.18. [구 상속세법]
【회신】
구상속세법 제11조제1항제5호에서 규정하는 장애자는 상속개시일 현재 구소득세법시행령 제119조 제1항 각호의 1에 해당하는 자로서 의사∙치과의사 또는 한의사로부터 장애자 판정을 받은 자를 말하는 것이며, 장애자라는 사실은 상속인이 의사∙치과의사 또는 한의사로부터 구소득세법시행규칙 별지 제93호 서식인 “장애자 증명서”를 교부받아 과세관청에 제출하여 입증해야 하는 것입니다. 이 경우 “장애자 증명서”를 상속세 신고기한이 경과하여 제출하였다 하더라도 상속개시일 현재 장애자로 확인되는 상속인에 대하여는 상속공제가 가능한 것임.

2022.06.20 - [세금/상속세 및 증여세] - 증여재산공제와 재차증여재산 합산과세

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2024년 세법 개정안 - ①상속세 및 증여세법 관련

박 세무사 — Fri, 2 Aug 2024 19:23:13 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

7월 25일, 2024년 세법개정안이 발표되었습니다.

많은 개정안이 발표되었지만, 발표 전부터 가장 주목을 받던 내용은 상속세 및 증여세법 관련 내용이 아니었을까 싶습니다.

이번 포스팅에서는 상속세및증여세법 개정사항을 살펴보도록 하겠습니다.

※ 글을 읽기 전 참고하셔야할 점은 세법 개정(안)의 내용은 이대로 시행 확정된 것이 아닙니다.

반면, 시행령 개정안은 국무회의만 통과되면 시행되어 비교적 실제 시행될 가능성이 높습니다.

1. 상속세 및 증여세법 관련내용

1) 상속세 및 증여세 최고세율 및 과세표준 조정(상증법 §26)

상속세및증여세법 상 세율구간은 1999년 개정 이후 바뀌지 않고 있었습니다. 마지막 개정 내용은 오히려 과세표준 구간을 추가하여 최고세율 50%(30억 원 초과)을 만든 것이었고, 이후 현재까지 개정 없이 유지되어 왔습니다.

우리나라 상속·증여세 최고세율은 50%로 OECD 회원국 중 일본(55%)을 제외하면 최고 수준에 해당하며, 최대주주의 할증평가까지 적용한다면 60%까지 적용되기 때문에 세계에서 가장 높은 수준의 세율을 적용하고 있습니다.

과세표준 구간도 24년 간 개정 없이 유지되어 물가와 재산가치를 현실적으로 반영하지 못하고 있다는 비판을 계속해서 받아왔습니다.

예를 들면, 1999년 약 2억 원이던 대치동 은마아파트는 2024년 현재 약 24억 원에 거래되는 아파트가 되었습니다.

은마아파트를 대표 사례로 꼽았지만, 당장 서울권이 아니더라도 1999년과 비교하면 평균 3배 이상 재산 가치가 증가되었음에도 상속세및증여세법의 과세표준 세율구간은 변하지 않았습니다.

이번 세법 개정안에는 10% 과세표준 구간을 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 상향 조정하고, 50% 세율을 삭제하는 개정안이 나왔습니다.

물가 상승이 전혀 반영되지 않은 실정이었기 때문에 개정안의 내용은 상속 및 증여를 고민하던 납세자분들에게는 반가운 내용일 것이라 생각됩니다.

하지만, 10% 과세표준 구간은 소폭 넓히고 50% 과세표준 구간은 완전 삭제하는 개정안 내용을 야당이 어떻게 받아들일지는 기다려보아야 할 것으로 보입니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용됩니다.

2) 상속세 자녀공제금액 확대(상증법 §20①)

모두의 예상과 다른 개정안이 나왔습니다.

개정안이 나오기 전까지 일괄공제와 배우자상속공제를 상향하는 방안을 주로 다루었기 때문에 얼마나 상향될지가 화두였는데, 실제 개정안에 발표된 내용은 자녀공제금액을 1인당 5억 원으로 상향하는 내용이었습니다.

현행 세법 상 피상속인이 거주자인 경우로 상속이 개시된다면

MAX[기초공제(2억 원)+그 밖의 인적공제(자녀, 미성년, 연로자, 장애인), 일괄공제(5억 원)]의 공제가 적용됩니다.

상속인이 아주 많거나, 상속인 중 장애가 있는 경우 혹은 미성년 상속인이 있는 경우 등 예외적인 상황이 아니라면 대부분 일괄공제 5억 원이 더 크기 때문에 "배우자가 없는 경우, 상속재산 5억 원까지는 상속세가 없다"는 말이 있습니다.

최근 저희 사무실에서 진행되고 있는 상속세 신고는 피상속인이 1930년대~1950년대생인 케이스가 대부분이며, 이 경우 자녀가 평균 3인 이상입니다. 이번 개정안 내용은 자녀가 많을수록 상속공제가 커지는 방식이라, 만약 상속인인 자녀가 3인이라면 기초공제(2억 원)까지 합산하여 17억 원의 공제가 적용될 수 있습니다. 여기에 배우자분께서 생존해 계신 상황이라면 5억 원을 추가로 공제받으실 수도 있겠지요.

일괄공제가 아닌 자녀공제를 확대한 이유는 정확히는 알 수 없습니다. 발표되기 직전까지만 하더라도 정부와 여당, 야당의 입장이 일괄공제 10억 원으로 어느 정도 합의된 것처럼 보였기 때문에 개인적으로 놀란 개정안 내용 중 하나입니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 상속이 개시되는 분부터 적용됩니다.

3) 증여재산 공제가 적용되는 친족 범위 합리화(상증법 §53)

증여재산 공제가 적용되는 친족 범위를 국세기본법의 범위와 일치시키는 개정안입니다.

지난해 국세기본법 상 친족의 범위(국기령§1의2)를 기존 6촌 이내 혈족/4촌 이내 인척에서 4촌이내 혈족/3촌 이내 인척으로 개정한 바 있습니다.

증여재산 공제 규정은 상증법§53에서 별도로 규정하고 있었기 때문에 국기법의 개정에 영향받지 않고, 기타친족으로부터 증여받는 경우 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 혈족 관계라면 1천만 원의 공제가 적용되고 있었습니다. 이를 통일하고자 한 개정안입니다.

증여재산 공제 친족 범위가 줄어드는 개정안은 납세자 입장에서 불리할 수도 있지만, 5촌 이상의 혈족이나 4촌 이상의 인척으로부터 증여받는 경우는 흔치 않기 때문에 영향이 그리 클 것이라 생각되지는 않습니다.

혈족이란 혈연으로 맺어진 관계, 인척이란 혼인을 통해 맺어진 관계를 의미합니다. 자세한 내용은 과거 증여재산공제 글에서 포스팅한 바 있습니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.

4) 최대주주등 보유주식 할증평가 폐지(상증법 §63③)

현행 세법 상 최대주주등 보유주식에 대해서는 평가한 가액에 20%를 가산하도록 되어있습니다. 대기업의 경영권 프리미엄 등을 고려하여 할증평가하는 것으로, 중소기업은 할증평가 대상이 아니기 때문에 일반적인 상속세 신고에서 볼 수 있는 것은 아니었습니다.

이 제도 때문에 故이건희 삼성그룹 전 회장 상속세가 12조 원이 나오고, 故김정주 넥슨 창업자 상속세가 6조 원이 발생해 기획재정부가 넥슨의 2대 주주가 되는 등 오너家 상속에서 문제가 있었지요. 이 제도를 폐지하자는 개정안이 발표되었습니다.

기획재정부는 해당 개정안이 가업의 승계를 지원하기 위함이며, 경영권 프리미엄을 상속시점에 측정하기 어려움이 있다고 하였습니다.

위 내용대로 개정안이 통과된다면 2025.01.01. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용됩니다.

2. 야당의 입장

세법개정안이 발표되자마자 1시간 만에 입장문을 내고 절대 수용할 수 없다는 입장을 밝힌 상태입니다.

개정안 내용이 부자 감세에 해당한다는 입장입니다. 앞으로 국회에서 어떤 방향으로 합의가 될지.. 결과가 나온다면 다시 한번 포스팅하도록 하겠습니다.

관련 내용을 아래와 같이 공유드립니다.

1) 민주당 기재위원 입장문

- 더불어민주당 기재위원회 입장문(국회의원 진성준 블로그, https://blog.naver.com/theminjoohotjjoon/223525317673)

2) 관련뉴스

이번 세법 개정안과 관련하여 야당은 상속세 최고세율 인하, 최대주주 할증 폐지, 자녀공제금액 확대 등 상속세 개편안 전반에 대해 반대하는 입장이 있습니다. 여당과 기재부는 최선을 다해 설득하겠다는 입장이지만, 많은 뉴스 기사는 세법 개정안 내용에서 수정이 불가피할 것으로 예상하고 있습니다.

1. 조선일보, 권순완/김태준/강우량 기자, 野 반대땐 못하는 168개 세법 개정(https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003848632)

2. 한겨레, 박수지 기자, 세법 개정 전망…상속세 ‘매우 흐림’ 금투세 ‘안갯속’

(https://n.news.naver.com/mnews/article/028/0002700129)

3. 한국일보, 변태섭 기자, 야당 “세법개정안 거부”…상속세 자녀공제‧최고세율 곳곳 암초

(https://n.news.naver.com/mnews/article/469/0000814734)

3. 첨부자료(기획재정부, 2024.07.25.)

★0. 2024년 세법개정안 보도자료.pdf

0.15MB

★1. 2024년 세법개정안 개조식.pdf

1.00MB

★2. 2024년 세법개정안 상세본.pdf

1.54MB

★3. 24년 세법개정안 문답자료.pdf

1.24MB

2024년 세법개정안 인포그래픽.pdf

0.49MB

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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이혼 시 재산분할로 취득한 쟁점 주택의 양도시 취득가액 산정에는 재산분할 금액이 포함되지 않음(대법원-2023-두-60001, 2024.02.29.)

박 세무사 — Fri, 26 Jul 2024 20:14:19 +0900

안녕하세요.

박세무사의 세금공원입니다.

이혼 시 재산분할로 취득한 주택을 양도하는 때, 취득시기와 취득가액에 대한 판례를 포스팅합니다.

1. 판례내용

세목	양도	문서번호	대법원-2023-두-60001 (국승)	생산일자	2024.02.29.
전심과정		서울고등법원2023누38112, 2023.10.25. (국승) 서울행정법원2022구합64686, 2023.02.24. (국승) 조심-2021-서-3820, 2022.01.27. (기각)

[ 제 목 ]
이혼 시 재산분할로 취득한 쟁점 주택의 양도 시 취득가액 산정에는 재산분할 금액이 포함되지 아니함
[ 요 지 ]
이혼시 재산분할로 취득한 쟁점 주택의 양도 시 취득가액 산정에는 재산분할 금액이 포함되지 아니함
[ 관련법령 ]
소득세법 제88조【정의】

1) 사실관계

- 2002.09.18. 쟁점주택을 전 배우자(A)와 공동명의(50:50)로 취득

- 2012.07.10. 전 배우자(A)와 이혼 및 재산분할 등 소송을 통해 쟁점주택의 소유권을 이전

- 2017.11.06. 쟁점주택을 양도

- 납세자는 쟁점주택의 50% 지분은 재산분할 소송을 통해 소유권 이전한 2012.07.10. 취득한 것으로 양도소득세를 신고 및 납부

- 과세관청은 쟁점주택의 지분이전을 새로운 취득으로 인정하지 않고, 당초 취득일 2002.09.18. 에 취득한 것으로 보아 양도소득세 경정 고지

2) 납세자 주장

재산분할 소송의 판결내용 상 청구인과 전 배우자간 재산분할비율을 60:40으로 하여 재산분할 결정을 종결하였다. 이에 두 사람의 순재산가액 합계액을 재산분할비율로 안분하면서 청구인은 쟁점주택의 소유권을 받는 한편 분할금액과의 차액을 전 배우자에게 현금으로 지급하였다.

이는 재산분할에 해당하지 않고, 대가를 유상으로 지급하고 소유권을 이전한 양도에 해당한다고 할 것이기 때문에 쟁점주택의 50% 지분은 2012.07.10. 취득한 것으로 보고, 이에 대한 취득가액은 전 배우자에게 지급한 금액으로 보아 양도소득세를 계산해야 한다.

3) 세무서 주장

청구인은 쟁점주택의 50% 지분의 취득원인이 재산분할이 아닌 매매 취득이라 주장하나, 부부가 이혼하면서 재산분할청구권을 행사하여 부동산 소유권이 부부간에 이전된 경우에는 자기 지분을 청산·환원받은 것으로 보아야 하므로, 취득시기를 이혼한 전 배우자의 당초 취득일로 보는 것이 타당하다.

4) 판결내용

(1) 고등법원, 대법원(국승)

1심의 판단은 정당한 것으로 인정되어, 원고의 항소·상고를 기각한다.

(2) 행정법원(국승)

민법 제839조의 2에 규정된 재산분할제도는 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이므로 공유물분할에 관한 법리가 준용되어야 할 것인바, 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이므로 이를 소득세법상 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 이혼에 따른 재산분할의 방법으로 부부 일방의 소유명의로 되어 있던 부동산을 상대방에게 이전한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.

그리고 재산분할로 인하여 이전받은 부동산을 그 후에 양도하는 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 는 취득가액은 최초의 취득 시를 기준으로 정할 것이지 재산분할을 원인으로 한 소유권 이전 시를 기준으로 할 것이 아니다(대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결, 대법원 2003. 11. 4. 선고 2002두6422 판결 등 참조).

이 사건 재산분할판결은 원고와 소외인의 이혼에 따른 재산분할의 방법으로 분할하여야 할 재산의 총액을 금전으로 환산하고 재산분할비율을 산정한 후 소외인 소유의 이 사건 부동산 1/2 지분에 관한 소유권을 원고에게 이전하면서 원고로 하여금 그 대금을 포함한 소외인의 몫에 해당하는 재산분할금액을 소외인에게 지급하도록 하였는 바, 재산분할의 구체적인 방법으로서 현물분할과 금전지급에 의한 분할방법을 혼용한 것으로 보아야 하고, 재산분할의 방법으로서의 현물분할을 두고 소득세법상 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도라고 할 수 없다.

(3) 조세심판원(기각)

부부가 이혼하면서 재산분할청구에 의하여 부동산 소유권이 부부간에 이전된 경우에는 자기 지분을 청산·환원받는 것으로 보아야 하므로 취득시기를 이혼한 전 배우자의 당초 취득일로 봄이 타당하다 할 것인바, 이 건의 경우 청구인과 전 배우자의 이혼에 따른 재산분할의 방법으로 분할하여야 할 재산의 총액을 금전으로 환산하고 재산분할비율을 산정한 후, 전 배우자 소유의 쟁점주택 2분의 1 지분을 청구인에게 소유권 이전하면서 그 대금을 포함한 전 배우자의 몫에 해당하는 재산분할금액을 청구인이 전 배우자에게 지급하라고 판결하여, 이는 재산분할의 구체적인 방법으로서 현물분할과 금전지급에 의한 분할방법을 혼용하여 재산분할을 한 것으로 보이고 청구인이 쟁점주택 2분의 1 지분을 소유권 이전받기로 한 것도 이러한 재산분할의 한 방편에 불과한 것으로 판단되는 점, 쟁점주택의 등기부등본상 소유권 변동의 원인도 재산분할로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인과 전 배우자가 당초 취득한 날(2002.9.18.)을 쟁점주택의 취득시기로 보아 취득가액을 재산정하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5) 첨부자료(판결문)

2. 해석 및 사견

대법원까지 올라간 사건이긴 하지만, 고등법원과 대법원은 각각 항소, 상고를 기각하였기 때문에 사실상 조세심판원 결정과 행정법원의 판결로 종결된 사건입니다. 기존의 입장이 그대로 반영되었고, 과세관청과 법원의 이견이 없는 건이어서 판결내용 전체적으로 이견은 없습니다.

대법원은 "협의이혼 시 실질적인 부부공동재산을 청산하기 위해 이루어지는 재산분할은 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로 공유물분할에 해당하는 것(대법원96누14401, 대법원2002두6422, 대법원2012두10901 외 다수 같은 뜻)"으로 보고 있고, 세법도 이를 양도로 보지 않습니다.

물론, 모든 공유물 분할이 양도가 아닌 것은 아닙니다. 단순 분할만 하는 경우 양도에 해당하지 않지만, 공유물 분할 결과 지분증감이 발생하거나 추가 정산금을 지급하는 등의 내용이 추가된다면 양도 혹은 증여로 보아 과세될 수 있습니다.

청구인은 금전지급이 동반되었다는 점을 들어 취득시기 재산정을 주장한 것이지만, 본 건에서는 재산분할판결에서 이미 재산분할대상 재산의 총액을 금전으로 환산하고, 전배우자의 부동산 지분을 이전하는 대신에 그 차액만큼을 전배우자에게 금전으로 지급하도록 정하였기 때문에 본 건에서의 금전지급을 재산분할의 방법일 뿐 유상양도의 대가로 보지 않은 것입니다.

사전-2022-법규재산-0381, 2022.04.21.
【요지】
이혼으로 인하여 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 ｢민법｣ 제839조의 2에 따른 재산분할청구로 인하여 부동산의 소유권이 이전된 경우에는 이를 양도 및 증여로 보지 아니하여 양도소득세 및 증여세가 과세되지 아니하는 것이며 해당부동산의 취득시기는 다른 일방의 취득시기를 기준으로 산정하는 것임

부부공동재산이 재산분할청구로 인해 소유권이전되는 경우에는 이를 양도 및 증여로 보지 않으며, 취득시기는 다른 일방의 취득시기를 기준으로 산정하는 것임(사전-2022-법규재산-0381, 2022.04.21.).pdf

수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정될 때는 증여세 납세의무의 성립시점을 기준으로 판단함(대법원-2014-두-43516, 2016.07.14.).pdf

그렇다면 공유물분할이 무엇일까요?

간단하게 알아보도록 하겠습니다.

공유물 분할이란, 공유물의 공유관계가 각자의 지분에 따른 분할을 통해 소멸하는 것을 의미합니다.

이와 같은 사례가 가장 대표적인 예이고, 실무적으로는 보다 복잡한 케이스들이 많습니다.

위 사례에서 A, B, C 토지를 1/3씩 갖고 있던 갑, 을, 병은 공유물분할을 통해 각각 A, B, C 토지를 온전히 소유하게 되었지만, 단순히 소유 필지를 특정하였을 뿐 분할 전과 달라진 점은 없습니다.

토지의 면적이나 공시지가, 도로 접근성 등 모든 조건은 동일한 가정이었기 때문에 갑, 을, 병 중 누구에게도 재산의 증감이 있지 않았고 단순히 지분이 정리되었을 뿐입니다.

위 사례에서 갑, 을, 병이 각 A, B, C 토지를 추후 양도한다면 취득시기와 취득가액은 당초 취득시기와 취득가액을 따르게 됩니다. 공유물 분할로 인한 소유권 변동을 새로운 취득으로 보지 않는 것이지요.

이혼 시 재산분할도 이와 동일합니다.

혼인 중에 형성된 부부공동재산을 재산형성 기여도, 혼인파탄의 유책사유, 혼인기간이나 직업, 나이, 양육권 등을 종합적으로 고려한 재산분할비율에 따라 분할하는 것으로 그 실질이 공유물분할과 같다고 보는 것입니다.

즉, 최초 취득 시 전배우자의 명의로 취득했다 하더라도 재산분할을 원인으로 해당 재산을 취득하였다면, 추후 해당 부동산을 양도하는 때, 취득시기를 당초부터 본인의 재산이었던 것으로 보아 양도소득세를 계산하는 것입니다.

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부친의 빚을 대신 갚아준 박세리, 증여세 부과될까?

박 세무사 — Wed, 3 Jul 2024 15:48:16 +0900

납부의무 면제, 증여자의 연대납세의무

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 지난달 일어난 박세리 박세리희망재단 이사장과 그 부친 관련 사건에 세법적인 이슈가 관심을 받고 있어 이에 대해 알아보고자 합니다.

내용인즉 과거부터 박세리는 아버지의 채무를 수차례 대신 상환해 주었지만, 부친의 채무 문제가 계속되고 지난해 박세리희망재단의 재단 도장을 위조하여 사용한 사실까지 알게 되자 더 이상은 아버지의 채무를 책임져주지 않겠다는 것입니다.

TV에서 보던 박세리는 항상 강인한 모습이었는데, 기자회견 현장에서 참아온 눈물을 보이기까지 해 많은 분들이 안타까워 하기도 했습니다.

네이버뉴스(https://news.naver.com), 박세리 증여세 부과 될까?

그런데 기자회견이 있고 며칠이 지나자, 아버지 빚을 대신 상환해 준 박세리 이사장에게 수십억 원의 증여세가 부과될 수 있다는 기사들이 엄청나게 쏟아지기 시작했습니다. 제목만 보더라도 "증여세가 부과될 수 있다"는 입장과 "그렇지 않다"는 입장이 동시에 존재하는데, 과연 어떤 입장이 맞을까요?

아래에서 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

* 관련 기사

한국경제, 김수영 기자 - 아버지 빚 100억 갚아준 박세리...'의외의 복병' 터졌다 (https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005000535?sid=102)

1. 채무를 대신 변제하는 것이 증여인가?

우리나라의 상속세 및 증여세법은 완전포괄주의 과세방법을 채택하고 있고, 증여의 개념을 "행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등과 관계없이 직·간접적으로 타인에게 무상으로 유무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 재산가치를 증가시키는 것"으로 보고 있습니다.

채무면제에 따른 증여는 상속세 및 증여세법 §36 【채무면제 등에 따른 증여】에서 언급하고 있고, 따라서 채무를 대신 변제해주는 것도 당연히 세법상 증여에 해당합니다.

상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조의 2부터 제41조의 5까지, 제42조, 제42조의 2 또는 제42조의 3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

상속세 및 증여세법 제36조 【채무면제 등에 따른 증여】
① 채권자로부터 채무를 면제받거나 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우에는 그 면제, 인수 또는 변제(이하 이 조에서 “면제등”이라 한다)를 받은 날을 증여일로 하여 그 면제등으로 인한 이익에 상당하는 금액(보상액을 지급한 경우에는 그 보상액을 뺀 금액으로 한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
② 제1항을 적용할 때 면제등을 받은 날의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 증여자의 연대납세의무?

증여세는 원칙적으로 수증자(증여받은 자)가 납부하도록 하고 있으나, 특정 상황에 대해서는 증여자에게도 연대납세의무가 있습니다. 특정 상황이란 (1) 수증자가 비거주자인 경우, (2) 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없는 경우로 강제징수 하여도 조세채권을 확보할 수 없는 경우, (3) 수증자의 주소, 거소가 불분명하여 조세채권 확보가 곤란한 경우입니다.

증여자의 연대납세의무는 모든 상황에서 적용되는 것은 아니며, 적용되지 않는 조문이 있습니다.

⑥ 증여자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 다만, 제4조 제1항 제2호 및 제3호, 제35조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조의 2부터 제41조의 5까지, 제42조, 제42조의 2, 제42조의 3, 제45조, 제45조의 3부터 제45조의 5까지 및 제48조(출연자가 해당 공익법인의 운영에 책임이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)에 해당하는 경우는 제외한다.

증여자의 연대납세의무가 적용되지 않는 조문, 대표적으로 앞서 살펴보았던 "제36조 채무면제 등에 따른 증여"입니다. 만약, 박세리 이사장이 부친의 채무를 직접 상환한 상황이라면 증여자의 연대납세의무가 적용되지 않습니다.

상속세 및 증여세법 제4조의 2 【증여세 납부의무】
① 수증자는 다음 각 호의 구분에 따른 증여재산에 대하여 증여세를 납부할 의무가 있다.
⑥ 증여자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 다만, 제4조 제1항 제2호 및 제3호, 제35조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조의 2부터 제41조의 5까지, 제42조, 제42조의 2, 제42조의 3, 제45조, 제45조의 3부터 제45조의 5까지 및 제48조(출연자가 해당 공익법인의 운영에 책임이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 수증자의 주소나 거소가 분명하지 아니한 경우로서 증여세에 대한 조세채권(租稅債權)을 확보하기 곤란한 경우
2. 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 강제징수를 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우
3. 수증자가 비거주자인 경우

3. 증여세 납부의무 면제?

마지막으로 확인할 것은 증여세 납부의무 면제입니다. 상속세 및 증여세법에서는 증여세 납세의무의 성립시점을 기준으로 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우까지 증여세를 과세하는 것이 너무 가혹한 점이 있어 체납처분을 하여도 조세채권 확보가 곤란한다고 판단된다면 증여세의 전부 또는 일부를 면제하고 있습니다.

모든 상황에서 적용되는 것은 아니지만, 대표적으로 "제36조 채무면제 등에 따른 증여"가 여기에 해당합니다.

물론, 실제로 면제가 가능하느냐 여부는 자세한 사실관계를 종합적으로 고려해야하므로 이 건에 대해서는 미리 판단할 수 없습니다. 그저 증여세 납세의무 성립시점을 기준으로 부친의 납부능력이 없다면 증여세의 일부 또는 전부가 면제될 가능성이 있다는 것입니다.

대법원-2014-두-43516, 2016.07.14.
【요지】
수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정될 때는 과세관청의 부과처분등 집행시점을 기준으로 판단하는 것은 납세의무의 부담여부가 과세관청의 임의에 따라 좌우될 우려가 있어 부당하므로 증여세 납세의무의 성립시점을 기준으로 판단하여야 함.

상속세 및 증여세법 제4조의 2 【증여세 납부의무】
① 수증자는 다음 각 호의 구분에 따른 증여재산에 대하여 증여세를 납부할 의무가 있다.
⑤제1항에도 불구하고 제35조부터 제37조까지또는 제41조의4에 해당하는 경우로서 수증자가 제6항 제2호에 해당하는 경우에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제한다.
⑥증여자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 다만,제4조 제1항 제2호 및 제3호,제35조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조의 2부터 제41조의 5까지, 제42조, 제42조의 2, 제42조의 3, 제45조, 제45조의 3부터 제45조의 5까지 및 제48조(출연자가 해당 공익법인의 운영에 책임이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 수증자의 주소나 거소가 분명하지 아니한 경우로서 증여세에 대한 조세채권(租稅債權)을 확보하기 곤란한 경우
2. 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 강제징수를 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우
3. 수증자가 비거주자인 경우

상속세 및 증여세법 집행기준 4의 2-0-3 【증여세 납부의무가 면제되는 경우】
다음의 경우 증여세는 과세하지만 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우까지 증여세를 과세하는 것은 너무 가혹한 점이 있어 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서, 체납처분을 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제한다.
① 저가양수ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여(상증법 §35)
② 채무면제 등에 따른 증여(상증법 §36)
③ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 §37)
④ 금전무상대출 등에 따른 이익의 증여(상증법 §41의4)

납부능력이 없는 수증자에게 증여세를 면제하는 것이 타당하고, 증여자의 연대납세의무도 면제되는 것이 타당함(조심-2010-서-2963, 2012.04.10.).pdf

4. 판단

그렇다면 이제 현재 상황이 어디에 해당하는지 확인해 볼 차례입니다... 만, 그간 박세리 이사장이 아버님의 채무를 언제, 어떤 방식으로 변제해 오셨는지, 그때마다 아버님의 소득 및 재산, 채무 현황이 어땠는지 등 개인적인 정보가 필요합니다.

이 정보는 공개된 정보는 아니니 결국에는 경우의 수를 들어 판단해 보는 수밖에 없습니다.

위에서 살펴본 바와 같이 세법 상 증여에 해당하기 때문에 증여세는 어떤 상황이더라도 발생합니다. 아버님께 현금을 주어 직접 상환하게 했어도, 박세리 이사장이 직접 아버님의 채무를 변제했어도 증여에 해당하며 증여세 과세 대상은 맞습니다.

하지만! 증여세 과세대상이더라도 증여세가 면제가 될 가능성이 있었지요?

바로, 증여자가 수증자의 채무를 직접 상환한 경우로서 납세의무 성립시기(변제일) 당시 부친에게 납부능력이 있었느냐 여부에 따라 증여세의 일부 또는 전부가 면제될 수 있습니다.

이 부분은 사실판단의 문제가 있고, 조세심판원 결정례 등을 살펴보면 실제로 인정받기가 어려운 편입니다. 국가도 조세채권을 쉽게 포기할 수는 없는 법이지요.

실제로 인정받는 사례들을 살펴보면 증여일 당시 현재 수증자의 재산 및 채무현황뿐만 아니라 소득이나 사업장의 손익, 그리고 파산선고 여부까지 종합적으로 판단하여 납부능력이 없다고 판단되어야 합니다.

마지막으로, 증여자에게 연대납세의무가 있는 경우가 있었습니다. 연대납세의무가 있는 상황이라면 박세리 이사장이 증여세를 부담하게될 수도 있겠지요.

증여자가 수증자의 채무를 직접 변제하여 상속세 및 증여세법 §36 【채무면제 등에 따른 증여】에 해당한다면 증여자에게 연대납세의무를 물을 수 없겠지만, 만약 부친께 현금 등을 드려 직접 변제하게끔 만든 상황이라면 상황에 따라 증여자인 박세리 이사장이 증여세 연대납세의무를 지게 될 수 있습니다.

길게 풀어보았지만 결국에는 상황에 따라 증여세 부담이 생길 수도, 그렇지 않을 수도 있다는 결론입니다. 도식화하면 아래와 같습니다.

변제 방식	납세의무 성립시점 당시 수증자의 납부능력	증여자의 연대납세의무
증여자가 채무를 직접 상환한 경우	O : 증여세 과세대상	X
	X : 증여세 과세대상이나, 면제될 가능성 有
현금 등을 수증자에게 증여한 경우	납부능력과 관계 없이 증여세 과세대상	특정 상황*에 해당하지 않는 경우, X
		특정 상황 * 에 해당하는 경우, O

* 특정상황

(1) 수증자가 비거주자인 경우

(2) 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없는 경우로 강제징수 하여도 조세채권을 확보할 수 없는 경우

(3) 수증자의 주소, 거소가 불분명하여 조세채권 확보가 곤란한 경우

5. 관련 예규 및 판례

1) 납부능력이 없는 수증자에게 증여세를 면제하는 것이 타당하고, 증여자의 연대납세의무도 면제되는 것이 타당함

조심-2010-서-2963, 2012.04.10.
【요지】
처분청이 수증일 현재 수증자가 납부능력이 있다고 보았으나 당시 수증자는 재산을 보유하고 있지 않거나 체납충당에 실익이 없는것으로 나타나는 등 수증자는 증여세를 납부할 능력이 없었다고 보이는바, 납부능력이 없는 수증자에게 증여세를 면제하는 것이 타당하다 할 것이고, 증여자인 청구인의 연대납세의무도 면제되는 것이 타당함
【쟁점】
채무면제에 따른 이익을 얻은 수증자OOO이 증여세를 납부할 능력이 없다고 보아 증여세를 면제하고 이에 따른 청구인들의 연대납세의무도 면제할 수 있는지 여부와 연대납세의무가 있다 하더라도 증여 당시 수증자의 재산 범위 내에서 재산을 처분한 경우에만 연대납세의무가 있는지 여부
【심판원 결정례 中】
...
(5) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 2003.12.30. 개정되기 전 는 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 체납으로 인하여 체납처분을 하여도 조세채권의 확보가 곤란한 경우에 수증자가 납부할 증여세에 대하여 연대하여 납부할 의무를 진다고 규정하고 있어 채무면제 등에 따른 이익에 대하여 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없는 경우에는 증여자에게 연대납세의무를 지정하였으나, 채무자 등이 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우까지 증여세를 부과하는 것은 너무 가혹한 것으로 보아 2003.12.30. 을 신설하여 수증자가증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 때에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제한다는 규정을 두고 있는 바, 납세자인 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없어 증여세를 면제받는 경우에는 주된 납세의무의 존재를 전제로 하여 성립한다고 볼 수있는 연대납세의무도 없는 것으로 보아야 할 것이며, 다만, 수증자가 수증일 현재 납부능력이 있었으나 그 이후 재산을 임의로 처분하여 납부능력이 없는 경우에는 같은 법 제4조 제4항에 의하여 연대납세의무를 부과할 수 있다고 보여진다.
...

소득이 발생하고 있고, 본인 명의 부동산을 보유하고 있으며, 파산선고를 받지않은 점 등 증여세를 납부할 능력이 없다고 보기 어려워 증여세를 면제할 수 없음(조심-2022-서-7830, 2022.12.21.).pdf

2) 소득이 발생하고 있고, 본인 명의 부동산을 보유하고 있으며, 파산선고를 받지않은 점 등 증여세를 납부할 능력이 없다고 보기 어려움

조심-2022-서-7830, 2022.12.21.
【요지】
청구인은 근로소득 및 사업소득 등이 발생하고 있고 본인 명의의 부동산을 보유하고 있으며 파산선고를 받지 아니한 점 등에 비추어 증여세를 납부할 능력이 없다고 보기 어려움

증여일 당시 청구인들 소유 자산이 부채를 초과하는 점, 청구인 명의 사업장에서 순이익이 발생한 점 등을 고려할 때 증여세를 면제할 수 없음(조심-2019-중-1513, 2020.03.31.).pdf

3) 증여일 당시 청구인들 소유 자산이 부채를 초과하는 점, 청구인 명의 사업장에서 순이익이 발생한 점 등을 고려할 때 증여세를 면제할 수 없음

조심-2019-중-1513, 2020.03.31.
【요지】
청구인들은 이 건 증여일 당시 별도의 소득과 재산이 없다고 주장하나, 청구인들이 주장하는 추가적인 채무액을 차용하고 변제했다는 객관적인 금융증빙자료 등의 제시가 없는 점, 이 건 증여일 당시 청구인들 소유 자산가액이 부채가액을 초과한 것으로 보이는 점,청구인 명의의 음식점에서 당기순이익이 발생한 점 등을 고려할 때 청구인들의 주장을 받아들이기는 어려움.

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4) 청구인은 최초 증여일 현재 채무초과상태였고, 최종 증여일까지 계속해서 채무초과상태였던 점 등 증여세를 납부할 능력이 없다고 봄이 타당하므로 증여세 부과처분은 잘못됨

조심-2019-서-3330, 2020.08.11.
【요지】
청구인은 최초 증여일인 현재 채무초과상태에 있었던 것으로 봄이 타당하며, 채무초과상태는 최종 증여일까지 계속된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인은 증여일 현재 증여세를 납부할 능력이 없는 때에 해당하였다고 봄이 타당하므로, 청구인에게 「상속세및 증여세법」제36조에 따라 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

청구인은 최초 증여일 현재 채무초과상태였고, 최종 증여일까지 계속해서 채무초과상태였던 점 등 증여세를 납부할 능력이 없다고 봄이 타당하므로 증여세 부과처분은 잘못됨(조심-2019-서-3330, 2020.08.11.).pdf

자력으로 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 때에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제받을 수 있음(서면인터넷방문상담4팀-1021, 2004.07.05.).pdf

5) 자력으로 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 때에는 그에 상당하는 증여세 전부 또는 일부를 면제받을 수 있음

서면인터넷방문상담4팀-1021, 2004.07.05.
【회신】
귀 질의의 경우 사실상 채무자가 사위인 경우로서 사위의 채무를 귀하가 대신 변제하는 경우 상속세및증여세법 제36조(채무면제 등에 따른 증여)의 규정에 의하여 사위는 귀하로부터 채무변제에 따른 이익상당액을 증여받은 것으로 보는 것입니다. 다만, 이 경우 같은법 제4조 제3항의 규정에 의하여 사위가 자력으로 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 때에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부를 면제받을 수 있음을 알려드립니다.

1세대 1주택 고가주택의 양도차손 중 9억 원 초과분만을 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함(조심-2016-부-0323, 2016.04.20.).pdf

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비과세 대상 양도차손은 다른 양도차익과 통산할 수 있을까?

박 세무사 — Wed, 26 Jun 2024 20:00:36 +0900

비과세 대상 양도차손은 다른 양도차익과 통산할 수 있을까?

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 양도소득세 신고를 의뢰하신 고객이 문의했던 내용에 대해 포스팅하고자 합니다.

양도소득세는 같은 연도에 2건 이상의 양도소득세 과세대상 거래를 한 경우에 다음해 5월 31일까지 그룹별로 합산하여 확정신고 하도록 되어있습니다. 실무적으로는 당초 예정신고부터 합산신고를 진행하여 추후 재차 신고하는 번거로움이 없도록 하기도 하지요.

그렇다면 같은 해 양도한 두 건의 부동산 중 한 건은 양도차익이 발생하고, 한 건은 양도차손이 발생한다면 어떻게 될까요?

일반적으로 같은 해에 양도차익과 양도차손이 모두 발생한 경우에는 이를 통산하여 이미 납부한 양도소득세를 환급받거나, 원래 내야할 세액보다 적게 내는 것이 일반적입니다.

하지만, 양도차손이 발생한 양도 건이 비과세 대상 소득이었다면? 이야기가 달라집니다.

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사실관계 및 문의사항

- 2020.08. 경기도 안양 소재 아파트A 8억 9천만 원 매매 취득

- 2024.02. 경기도 안양 소재 아파트A 9억 1천만 원 양도

- 2024.08. 부산 소재 상속 농지, 공익사업으로 인한 토지 수용 예정

甲은 과거 20년 전 부산 소재 농지를 상속받았고, 해당 농지가 이번 부산 센텀2지구 수용대상이 되어 재결 결과를 앞두고 있어 올해 8월 내외로 수용될 예정이었습니다.

상속취득 당시 공시지가로 평가하였기 때문에 양도차익이 상당히 발생하였고, 양도소득세가 발생하는 상황이었습니다.

한편, 甲은 2020년 8월 경 경기도 안양 소재의 아파트를 8억 9천만 원에 매매취득하였고, 2024년 2월 해당 아파트를 9억 1천만 원에 양도하였습니다.

비과세 대상인 1세대 1주택이면서 고가주택에 해당하지 않기 때문에 양도소득세 걱정은 없었으나, 취득 부대비용(공인중개사/법무사 수수료, 취득세, 국민주택채권 매각차손, 인지세 등)과 양도 시 중개수수료까지 고려하면 오히려 약 1천만 원 정도의 양도차손이 발생하는 상황이었습니다.

이러한 상황에서 아래와 같은 문의를 주셨습니다.

Q. 같은 해에 양도한 부동산은 차익과 차손을 합산한다는데, 올해 손해보고 판 주택이 있으니 수용에 따른 양도소득세가 조금 줄어들 수 있겠지요?

2. 답변

Q. 같은 해에 양도한 부동산은 차익과 차손을 합산한다는데, 올해 손해보고 판 주택이 있으니 수용에 따른 양도소득세가 조금 줄어들 수 있겠지요?

결론부터 말씀드리자면, 불가능합니다.

비과세 양도차익이 과세되지 않는 것처럼, 비과세 대상 양도차손은 과세대상 양도차익과 통산할 수 없습니다. 양도소득세 계산 구조와 함께 보시면 이해하시기 편합니다.

소득세법 시행규칙 별지 제84호서식 부표1, 비과세 양도차손 통산 예시

보시다시피 양도차손의 통산은 양도소득금액 단계에서 이루어집니다.

즉 전체 양도차익 중 비과세 양도차익은 계산구조 상 양도소득금액 전단계에서 제외되기 때문에 통산되지 않습니다.

만약, 비과세 대상 양도차손이 아니고 일반적인 양도차손이라면 아래와 같이 양도차익과 합산되어 세액이 낮아질 수 있습니다.

만약, 과세대상 양도차손이었다면?

납세자분께서는 "정말 이상한 세법이다"라고 하셨습니다. 일반적인 반응이지요 ㅎㅎ..

손해를 보고 팔았음에도 세제상 혜택이 없다니.. 억울하다고 생각하시는 것이 한편으론 이해 되지만, 법에 감정을 갖고 해석해서는 안됩니다. 과세관청은 비과세 양도차익은 과세하지 않으면서 비과세 양도차손은 다른 양도차익과 통산한다면 법리상 맞지 않는다고 보고 있습니다.

조심-2016-부-0323, 2016.04.20.
- 조세심판원 결정례 中
...만약 OOO고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 OOO 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 양도차손이 발생한 이 건의 경우 OOO 이하분을 공제하는 것은 같은 법리에 따르면 형평에 맞지 아니하여...

Tip) 1세대 1주택 비과세인데도 양도차손이 통산되는 경우

하지만, 1세대 1주택 비과세 대상임에도 불구하고 양도차손이 통산되는 경우도 있습니다. 바로 12억 원 초과의 고가주택인 경우입니다.

아시다시피 세법에서는 1세대 1주택 비과세 주택이라 하더라도, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 12억 원 초과분에 대해서 일정비율[(양도가액-12억 원)/양도가액] 만큼 과세대상 양도차익으로 보아 과세하고 있습니다.

그렇다면 반대로 차손이 발생한다면 동일한 비율에 대해서는 과세대상 양도차손으로 보아 통산하는 것이 논리적이고, 법리에 맞습니다.

위 사례와 모든 것이 동일한 상황에서 주택의 양도가액을 15억 원, 취득가액을 16억 원으로 하여 총 양도차손 1억 원이 발생하는 경우를 가정한다면 아래와 같이 소득금액 통산이 적용됩니다.

1세대 1주택 비과세 적용되는 고가주택이 양도차손 발생한다면?

3. 관련 예규

이견이 없는 해석으로 같은 뜻의 수 많은 예규가 존재합니다. 결론은 같더라도 여러 상황이 있을 수 있기 때문에 예규 몇 가지를 첨부합니다.

1) 1세대 1주택 고가주택의 양도차손 중 9억 원 초과분만을 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함

조심-2016-부-0323, 2016.04.20.
【요지】
「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 의하면 고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 9억 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 이 건 고가주택의 양도차손 중 9억 초과분만을 다른 주택의 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함

1세대 1주택 비과세의 양도차손 통산은 총 양도차손 중 9억 원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산함(사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.).pdf

2) 1세대 1주택 비과세의 양도차손 통산은 총 양도차손 중 9억 원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산함

사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.
【회신】
「소득세법」제102조 규정에 따라 양도소득금액을 계산하는 경우 같은 법 시행령 제156조 제1항에 따른 고가주택을 양도하여 발생한 양도차손 중 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호를 준용하여 계산한 금액을 초과하는 양도차손은 같은 법 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호에 따른 소득과 통산하지 않는 것입니다.

비과세 대상에 해당하는 아파트에서 발생한 양도차손은 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감할 수 없음(조심-2013-구-2727, 2013.08.21.).pdf

3) 비과세 대상에 해당하는 아파트에서 발생한 양도차손은 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감할 수 없음

조심-2013-구-2727, 2013.08.21.
【요지】
쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택으로 비과세 대상에 해당하므로 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감할 수 없음

비과세대상 자산에서 발생한 양도차손은 과세대상의 양도소득금액과 통산할 수 없는 것임(상속증여세과-209, 2013.06.10.).pdf

4) 비과세 대상 자산에서 발생한 양도차손은 과세대상의 양도소득금액과 통산할 수 없는 것임(상속증여세과-209, 2013.06.10.)

1세대 1주택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는 것임(부동산거래관리과-0735, 2011.08.22.).pdf

5) 1세대 1주택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는 것임(부동산거래관리과-0735, 2011.08.22.)

1세대 1주택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는 것임(재산세과-1640, 2009.08.07.).pdf

6) 1세대 1주택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는 것임(재산세과-1640, 2009.08.07.)

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7) 상가주택의 양도소득금액 계산 시 비과세 대상인 주택부분의 양도차손을 상가부분의 양도소득금액과 통산할 수 없음(재산세과-386, 2009.02.03.)

상가주택의 양도소득금액 계산 시 비과세 대상인 주택부분의 양도차손을 상가부분의 양도소득금액과 통산할 수 없음(재산세과-386, 2009.02.03.).pdf

피상속인에게 귀속되는 종합소득에 대한 종합소득세 상당액은 상속재산가액에서 차감하는 공과금에 해당함(재삼46014-2460, 1998.12.16.).pdf

* 고객의 개인정보 보호를 위해 시기, 금액, 주소, 가족관계 등을 상담 결론이 바뀌지 않는 선에서 재구성한 내용입니다.

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종합소득세 신고 전 사망 시 종합소득세 신고 기한은?

박 세무사 — Wed, 19 Jun 2024 20:00:47 +0900

종합소득세 신고 전 사망 시?

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

일반적인 종합소득세 신고 기한은 다음 연도 5월 말일입니다.

만약, 5월 전에 상속이 개시된 경우 피상속인(亡人)의 종합소득세 신고기한은 언제까지일까요?

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 종합소득세 신고대상

돌아가신 분의 종합소득세 신고는 어떻게 해야할까요?

일반적인 종합소득세 신고와 다르지 않습니다. 근로소득만 있는 경우 연말정산으로 종료되는 것이고, 그 외 다른소득이 같이 있다면 신고대상이 되는 것이지요. 물론, 분리과세 소득만 있는 경우 등은 신고대상이 아닌 것 또한 동일합니다.

종합소득세 확정신고 하지 않아도 되는 대상(국세청, https://nts.go.kr)

대부분 상속의 경우에는 연세가 있으시다 보니, 근로소득 보다는 부동산 임대소득이나 금융소득(2천만 원 초과)이 있는 경우가 많습니다.

상속인 분들께서 피상속인 생전에 어떤 소득이 있는지 알고 있다면 크게 어려울 점은 없습니다. 내역을 자세히 모른다고 하셔도, 기존 부가가치세 신고내역이나 사업장 현황신고 내역, 직전연도 종합소득세 신고내역, 각종 지급명세서를 통해 확인할 수 있기 때문에 걱정하실 부분이 아닙니다.

문제는 신고기한입니다. 돌아가신 분의 종합소득세는 일반적인 종합소득세 신고기간인 차년도 5월이 아니기 때문입니다. 상속개시일이 속한 달의 말일로부터 6개월 내에 종합소득세 신고를 마쳐야합니다. 상속세 신고·납부기한과 동일하지요.

특히나 사망으로 인한 종합소득세 신고는 홈택스로 처리할 수가 없어, 서면 신고서를 제작해야하는데 이 부분도 납세자가 직접 진행하기엔 어려울 수 있습니다.

국세청 "국세신고안내" (국세청, https://www.nts.go.kr)

피상속인의 종합소득세 신고서가 작성되면, 납부할 세액은 상속재산 가액에서 공제되는 공과금이 되어집니다. 반대로 환급액이 발생한다면 상속재산에 더해지게 됩니다.

재삼46014-2460, 1998.12.16.
피상속인에게 귀속되는 종합소득에 대한 종합소득세 상당액은 상속세및증여세법 제14조(상속재산의 가액에서 차감하는 공과금등) 제1항 제1호의 규정에 의한 공과금에 포함되는 것임.

상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】
① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
1. 공과금
상속세및증여세법 시행령 제9조 【공과금 및 장례비용】
① 법 제14조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 공과금이라 함은 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세ㆍ공공요금 기타 이와 유사한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것을 말한다.

피상속인에게 귀속되는 부가가치세 예수금이 상속재산에 포함된 경우, 부가가치세 상당액은 공과금에 포함되는 것임(재산세과-1189, 2009.06.17.).pdf

소득세법 제74조 【과세표준확정신고의 특례】
① 거주자가 사망한 경우 그 상속인은 그 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 되는 날(이 기간 중 상속인이 출국하는 경우에는 출국일 전날)까지 사망일이 속하는 과세기간에 대한 그 거주자의 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하여야 한다. 다만, 제44조 제2항에 따라 상속인이 승계한 연금계좌의 소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.
② 1월 1일과 5월 31일 사이에 사망한 거주자가 사망일이 속하는 과세기간의 직전 과세기간에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우에는 제1항을 준용한다.
③ 제1항과 제2항은 해당 상속인이 과세표준확정신고를 정해진 기간에 하지 아니하고 사망한 경우에 준용한다.

국세기본법 제24조 【상속으로 인한 납세의무의 승계】
① 상속이 개시된 때에 그 상속인[「민법」 제1000조, 제1001조, 제1003조 및 제1004조에 따른 상속인을 말하고, 「상속세 및 증여세법」 제2조 제5호에 따른 수유자(受遺者)를 포함한다. 이하 이 조에서 같다] 또는 「민법」 제1053조에 규정된 상속재산관리인은 피상속인에게 부과되거나 그 피상속인이 납부할 국세 및 강제징수비를 상속으로 받은 재산의 한도에서 납부할 의무를 진다.
② 제1항에 따른 납세의무 승계를 피하면서 재산을 상속받기 위하여 피상속인이 상속인을 수익자로 하는 보험계약을 체결하고 상속인은 「민법」 제1019조 제1항에 따라 상속을 포기한 것으로 인정되는 경우로서 상속포기자가 피상속인의 사망으로 인하여 보험금(「상속세 및 증여세법」 제8조에 따른 보험금을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 받는 때에는 상속포기자를 상속인으로 보고, 보험금을 상속받은 재산으로 보아 제1항을 적용한다.
③ 제1항의 경우에 상속인이 2명 이상일 때에는 각 상속인은 피상속인에게 부과되거나 그 피상속인이 납부할 국세 및 강제징수비를 「민법」 제1009조ㆍ제1010조ㆍ제1012조 및 제1013조에 따른 상속분(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 비율로 한다)에 따라 나누어 계산한 국세 및 강제징수비를 상속으로 받은 재산의 한도에서 연대하여 납부할 의무를 진다. 이 경우 각 상속인은 그들 중에서 피상속인의 국세 및 강제징수비를 납부할 대표자를 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 상속인 중 수유자가 있는 경우
2. 상속인 중 「민법」 제1019조 제1항에 따라 상속을 포기한 사람이 있는 경우
3. 상속인 중 「민법」 제1112조에 따른 유류분을 받은 사람이 있는 경우
4. 상속으로 받은 재산에 보험금이 포함되어 있는 경우
④ 제1항의 경우에 상속인이 있는지 분명하지 아니할 때에는 상속인에게 하여야 할 납부의 고지ㆍ독촉이나 그 밖에 필요한 사항은 상속재산관리인에게 하여야 한다.
⑤ 제1항의 경우에 상속인이 있는지 분명하지 아니하고 상속재산관리인도 없을 때에는 세무서장은 상속개시지를 관할하는 법원에 상속재산관리인의 선임을 청구할 수 있다.
⑥ 피상속인에게 한 처분 또는 절차는 제1항에 따라 상속으로 인한 납세의무를 승계하는 상속인이나 상속재산관리인에 대해서도 효력이 있다.

2. 사례

1) 01.01.~05.31. 상속이 발생한 경우(2건의 신고)

해당 기간에 상속이 발생한 경우에는 전년도(작년 1.1.~12.31.)와 당해 연도(올해 1.1.~상속개시일) 종합소득세 신고가 필요합니다. 총 2건의 신고가 필요한 상황이고, 신고 및 납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내로 동일합니다.

예를 들어, 상속개시일이 3월 1일이라면 전년도와 당해연도 종합소득세 신고 모두를 9월 30일(3월 31일로부터 6개월)까지 마치면 되겠습니다. 간혹 전년도 신고는 5월까지 해야만 하는 것은 아닌지 문의주시는 경우가 있는데, 상속의 경우에는 그렇지 않다는 점 인지하셔야겠습니다.

2) 06.01.~12.31. 상속이 발생한 경우(1건의 신고)

해당 기간에 상속이 발생한 경우에는 당해연도(올해 1.1.~상속개시일) 종합소득세 신고가 필요합니다. 물론 경우에 따라 전년도의 종합소득세 신고를 5월에 진행하지 않은 경우에는 함께 진행해주셔야하는 점은 있겠습니다.

상속으로 인한 피상속인의 종합소득세 신고 및 납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내로 위 사례와 동일하게 기한 계산을 하시면 되겠습니다.

3) 피상속인이 금융소득 종합과세 대상자인 경우

피상속인이 금융소득(이자/배당) 2천만 원을 초과하여 종합과세 대상이신 경우에는 신고기한 연장 신청이 필요할 수 있습니다. 차년도 4월이 지나야 세무서에서 집계가 완료되기 때문에, 금융소득 지급명세서는 그 이후로 세무서에서 발급받을 수 있습니다.

피상속인께서 사용하시던 금융기관이 많지 않으셨다면 직접 각 금융기관에 방문 및 요청하여 수령할 수 있지만, 여러 금융기관(은행, 증권사, 보험사)과 많은 거래가 있었던 분들의 경우 각각의 기관에서 얼마의 이자/배당이 있었는지 집계하기가 현실적으로 불가능하므로, 종합소득세 신고기한 연장 신청이 필요하게 됩니다.

이 경우에는 신고기한 연장신청서를 작성하여, 납세지 관할 세무서에 제출하고 담당 조사관님에게 상황을 설명하여야합니다. 흔한 경우는 아니지만, 상속세를 다루다 보면 종종 접하게되는 케이스입니다.

3. 피상속인의 사업장 부가가치세는?

부가가치세는 기본적으로 인별로 과세하는 것이 아니라, 사업장별로 과세 되어집니다.

따라서 대표자가 사망하더라도 사업장이 없어지는 것은 아니기 때문에 기존과 동일하게 신고 및 납부하면 되겠습니다. 이때에도 상속개시일 전까지 발생한 납부해야할 부가가치세는 상속재산 가액에서 공제되는 공과금에 해당합니다.

상속인이 피상속인의 사업장을 승계하고자 한다면 가까운 세무서에 방문하시어 사망으로 인한 대표자 변경(사업자등록 정정)을 하셔야하고, 만약 폐업하고자 하신다면 폐업신고를 하셔야합니다.

재산세과-1189, 2009.06.17.
【회신】
피상속인에게 귀속되는 부가가치세 예수금이 상속재산에 포함되어 있는 경우, 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야할 부가가치세 상당액은 「상속세 및 증여세법」제14조 제1항 제1호의 공과금에 포함되는 것으로서. 귀 질의의 경우 추가로 공제받을 수는 없는 것입니다.

피상속인이 사인간 금전소비대차계약에 의해 타인에게 빌려준 대여금은 금융재산상속공제 대상 금융재산에 해당하지 않음(사전-2022-법규재산-0377, 2022.04.13.).pdf

4. 신고를 안하면?

기본적으로 모든 세금 신고는 신고의무를 이행하지 않으면, 가산세(무신고 가산세 20%, 납부지연 가산세 약 연 8%)가 더해집니다. 피상속인의 세금 또한 동일합니다.

상속인 입장에서는 본인의 소득으로 인한 세금이 아니다 보니 세금 신고가 더 힘들 수 있습니다. 관련 내용을 미리 인지하시고 준비하셔야 불필요한 가산세 부담을 덜어낼 수 있겠습니다.

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양도vs증여vs상속 - 의미와 차이

박 세무사 — Wed, 12 Jun 2024 20:00:56 +0900

양도증여상속의 개념, 차이

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 조금 가벼운 이야기를 해볼까 합니다. 세법에서 양도와 증여, 그리고 상속의 의미와 그 차이를 정리합니다.

단순히 이게 어떤 의미인지 궁금해하는 경우는 없었지만, 소통에 문제가 생기는 경우는 흔하게 일어납니다. 납세자분들 입장에서 일상적으로 접하는 단어는 아니기 때문에 충분히 헷갈려하실 수 있습니다.

가볍게 알아두시면 좋은, 세법 상 개념 차이를 아래에서 좀 더 살펴보겠습니다.

1. 의미

1) 양도[유상 이전]

소득세법에서 양도란 "등기·등록과 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것"을 의미합니다.

일반적으로 사용하는 양도의 의미 보다는 조금 더 협의적 개념입니다. 양도라는 단어의 사전적인 의미는 "무언가를 넘겨주는 행위" 그 자체를 의미하기도 하지요.

세법상 양도의 가장 큰 특징은 "유상으로 이전한다"는 것입니다. 즉, 무언가를 주되 그것에 대한 반대급부의 무언가를 받는다면 세법상 양도에 해당합니다. 만약, 반대급부가 없다면 양도에 해당하지 않습니다.

예를 들어 부동산을 양도함에 있어 반대급부는 금전이 되어 일반적인 부동산 양도거래일 수도 있고, 또 다른 부동산이 되어 부동산 교환거래가 될 수도 있고, 주식이 되어 부동산 현물출자 거래가 될 수도 있지만 모두 반대급부가 존재하기 때문에 소득세법 상 양도에 해당하게 됩니다.

소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

양도의 사전적 정의(네이버 국어사전)

2) 증여[사전(死前) 무상이전]

상속세및증여세법에서 증여란 "직·간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 재산 또는 이익을 이전하거나 재산가치를 증가시키는 것"을 의미합니다. 굉장히 범위가 넓고, 추상적인 느낌이시지 않으신가요?

맞습니다. 우리나라의 증여세는 완전포괄주의 제도를 채택하고 있어 그렇습니다. 법에서 콕 집어 규정하지 않은 행위에 대해서도 타인에게 무상으로 재산 또는 이익을 이전하거나 재산가치를 증가시키는 모든 행위에 대해서 증여세를 부과할 수가 있습니다. 워낙 변칙적인 증여를 통해 법망을 피하는 일들이 많다 보니, 조세회피행위를 방지하기 위해 위와 같이 규정하는 것입니다.

세법상 증여의 가장 큰 특징은 "증여자(증여하는 자)가 생존해 있는 때 무상이전한다는 것"입니다. 생전에 아무런 대가 없이 타인에게 재산이나 이익을 주거나, 재산가치를 증가시켜 주는 행위를 한다면 증여에 해당합니다.

상속세및증여세법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.

3) 상속[사후(死後) 무상이전]

상속세및증여세법에서 상속이란 "사망으로 인해 개시되어 상속인이 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하는 것"을 의미합니다. 즉, 재산을 주는 자의 사망(혹은 인정사망이나 실종 등)으로 인해 시작되는 것입니다.

세법상 상속의 가장 큰 특징은 "피상속인이 사망한 후 벌어지는 일"이라는 것입니다.

살아있는 사람이 상속을 한다(?)..

물론 실종선고를 받거나 인정사망의 경우에 해당하여 사망한 것으로 보고 상속 절차를 진행했지만 추후 생존이 확인된다면.. 그렇다면 가능한 말일 수 있기는 합니다만, 일반적이지 않습니다.

상속세및증여세법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “상속”이란 「민법」 제5편에 따른 상속을 말하며, 다음 각 목의 것을 포함한다.
가. 유증(遺贈)
나. 「민법」 제562조에 따른 증여자의 사망으로 인하여 효력이 생길 증여(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무 및 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무의 이행 중에 증여자가 사망한 경우의 그 증여를 포함한다. 이하 “사인증여”(死因贈與)라 한다)
다. 「민법」 제1057조의 2에 따른 피상속인과 생계를 같이 하고 있던 자, 피상속인의 요양간호를 한 자 및 그 밖에 피상속인과 특별한 연고가 있던 자(이하 “특별연고자”라 한다)에 대한 상속재산의 분여(分與)
라. 「신탁법」 제59조에 따른 유언대용신탁(이하 “유언대용신탁”이라 한다)
마. 「신탁법」 제60조에 따른 수익자연속신탁(이하 “수익자연속신탁”이라 한다)

민법 제997조 【상속개시의 원인】
상속은 사망으로 인하여 개시된다.

민법 제1005조 【상속과 포괄적 권리의무의 승계】
상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.

2. 자주 헷갈려하시는 용어

1) 양도와 증여의 차이

양도와 증여의 차이는 반대급부인 대가가 있느냐, 즉 유상이전이냐 무상이전이냐의 차이입니다.

유상이전이라면 양도, 무상이전이라면 증여에 해당합니다. 비교적 차이가 명확함에도 자주 헷갈려하시는 이유가 무엇일까요?

자세한 이유는 모르겠지만, 부담부증여나 저가양도 같이 양도소득세와 증여세가 동시에 발생하는 컨설팅 내용을 많이 접하다 보니 구분이 어려워졌지 않을까? 생각해 봅니다.

양도와 증여를 헷갈려하시는 상황 중 대표적인 상황은 이렇습니다.

Q. "자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하고 싶습니다"

A. "저가양도 말씀이시군요, 자녀분께서 매수자금의 원천을 입증할 소득이나 자산이 있으실까요?"

Q. "전혀 없습니다. 매매계약서만 작성하고, 돈은 안 받고서 매매를 원인으로 등기를 넘길 예정입니다."

A. "음... 대가 지급이 입증되지 않는다면, 그건 증여이지 양도가 아닙니다. 그렇게 진행하시면 큰일 납니다..."

작년 재작년 부동산 침체기에 저가양도 컨설팅이 한창 유행했는데, 그 때 정말 많았던 문의였습니다.

아무리 저가양도 컨설팅이라 하더라도, 매수인의 대가 지급을 확실하게 입증할 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 유상이전이 아니게 되고, 더이상 양도 거래로 볼 수 없으며, 부동산을 시가로 순수증여받은 것으로 보아 엄청난 증여세 폭탄이 되어 돌아올 수 있습니다.

2) 증여와 상속의 차이

Q. "이번 달 내로 자녀들에게 상속을 할 예정입니다. 상속세 관련하여 문의드리고 싶습니다."

Q. "배우자 명의 주택을 일부 상속받아 공동명의 하고 싶은데, 상속받으려면 어떻게 해야 할까요?"

실제로 재산제세 관련 상담을 진행하다 보면 주기적으로 발생하는 상황입니다.

잘못 들으면 섬뜩할 수도 있는 이 상황.. 물론 실제 상속 관련 문의일 수도 있기 때문에 조심스럽게 재차 확인합니다.

A. "음... 혹시 선생님께서 말씀하시는 것이 증여가 맞으실지요...?"

대부분은 증여와 상속의 차이를 알지 못하고 말씀하신 경우에 해당합니다.

위 용어의 의미에서 살펴보았듯이 증여와 상속은 무상 이전이라는 공통점이 있긴 하나, 증여는 증여자 생전(生前)에 이전하는 것이고, 상속은 피상속인 사후(死後)에 이전하는 것이라는 차이점이 있습니다.

증여자가 점차 병세가 악화되는 상황이거나, 노쇠하셔서 상속이 예정된 상황이더라도 돌아가시기 전까지는 증여에 해당합니다.

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금융재산 상속공제

박 세무사 — Wed, 5 Jun 2024 20:00:32 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 상속세및증여세법 §22【금융재산 상속공제】에 대해 알아보고자 합니다. 기본적인 상속세 공제로, 순 금융재산의 20%를 2억 원 한도로 공제해주는 조문입니다.

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 취지

재산의 종류는 여러가지가 있을텐데, 왜 하필 금융재산에만 별도로 공제를 적용해주는 걸까요?

1996년 처음 금융재산 상속공제가 법에 들어온 때, 개정이유에서는 금융실명제 시행 이후 금융저축을 장려하기 위함이라 하고 있습니다. 하지만, 단순히 저축장려를 위해서일까요? 다소 설명이 부족한 면이 있습니다.

조세심판원의 결정례 중 다른 입장의 취지를 확인할 수 있는 내용이 있습니다.

"금융재산 상속공제는 상속재산 중 부동산 등의 평가액은 시가에 미치지 못하는데 반하여 금융재산은 100% 평가가 이루어짐으로써 발생하는 재산종류간 과세형평문제 등을 해결하기 위하여 순금융재산의 일정액을 공제하는 제도(조심-2012-서-122, 2012.04.23.)"

부동산도 시가를 원칙으로 평가하지만, 시가를 확인할 수 없는 경우에는 보충적 평가방법(개별주택가격, 공동주택가격)을 적용해 평가하게 됩니다. 하지만, 금융재산은 그 가치가 확실하게 포착되기 때문에 재산종류간 과세형평 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 경우의 과세형평 문제를 해결하기 위함이 금융재산 상속공제의 취지이기도 합니다.

ex)

시가 20억 원(개별주택가격 15억 원)의 단독 주택을 갖고 있는 A, 정기예금 20억 원을 갖고 있는 B

>> 재산종류간 평가차이로 인한 과세형평 문제 발생!

재산평가액	상속재산 평가액
	시가	보충적 평가방법
A	20억 원	15억 원
B	20억 원

【구 상속세및증여세법(법률 제5193호, 1996.12.30.) 개정이유】
1950년에 상속세법이 제정된 이후, 그동안 소득수준의 향상, 인구의 노령화, 여성의 경제·사회적 지위향상 및 금융·부동산실명제의 실시등에 따라 변화된 여건을 수용하기 위하여 상속세 및 증여세의 세율 및 과세구간을 통합하고, 배우자간 상속·증여에 대한 공제액을 확대하며, 상속세 물적공제를 폐지하고, 공익법인 출연재산에 대한 사후관리방법을 개선하는 등 현행 상속세법을 전면개정하려는 것임.
⑤금융저축을 장려하기 위하여 2억원을 한도로 하여 금융재산가액의 20퍼센트를 상속재산가액에서 공제하되, 2천만원까지는 전액 공제하도록 함.

조심-2012-서-122, 2012.04.23.
【심판원 결정례 중】
…「상속세 및 증여세법」제22조에서 규정하고 있는 금융재산 상속공제는 상속재산 중 부동산 등의 평가액은 시가에 미치지 못하는데 반하여 금융재산은 100% 평가가 이루어짐으로써 발생하는 재산종류간 과세형평문제 등을 해결하기 위하여 순금융재산의 일정액을 공제하는 제도…

2. 요건

1) 거주자일 것

대부분의 상속공제가 그러하듯, 상속개시일 현재 피상속인이 거주자여야합니다.

거주자란 기본적으로 국적과 관계 없이 국내에 주소를 두거나, 1년 이상 거소를 둔 사람을 의미합니다.

일반적인 상황에서는 거주자인지 비거주자인지 판단이 어렵지 않습니다. 평생을 한국에서만 계셨다면 비거주자 여부를 판단할 필요가 없겠지요.

하지만 '모든 자녀가 해외에 거주하여 1년 중 절반 이상은 해외에 계셨다' 라던지, '연중 대부분 해외에 있지만, 가족들은 한국에 있고, 벌이를 위해 혼자만 해외에 계셨다던지(역기러기)' 등의 상황에서는 판단이 굉장히 까다로워질 수 있습니다. 거주자/비거주자 판단 문제는 생각보다 복잡한 사안이므로 거주자 판단이 모호한 상황인 경우에는 꼭 전문가와 상담을 받아보셔야합니다.

2) 금융회사등이 취급하는 순금융재산일 것

순금융재산이란 금융재산에서 금융채무를 차감한 금액을 의미합니다. 금융재산과 금융채무의 정의는 다음과 같습니다.

(1) 금융재산

금융재산이란 금융회사등이 취급하는 예금ㆍ적금ㆍ부금ㆍ계금ㆍ출자금ㆍ신탁재산(금전신탁재산에 한한다)ㆍ보험금ㆍ공제금ㆍ주식ㆍ채권ㆍ수익증권ㆍ출자지분ㆍ어음 등의 금전 및 유가증권과 비상장 주식 및 출자지분으로서 금융기관이 취급하지 않는 것, 발행회사가 금융기관을 통하지 아니하고 직접 모집하거나 매출하는 방법으로 발행한 회사채를 말합니다.

여기서 금융회사등은 금융실명법 §2 에서 규정하고 있는 금융회사등을 의미하기 때문에 금융회사등이 취급하지 않는 사인 간의 채권이나 현금은 금융재산 상속공제 대상이 아닙니다.

금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “금융회사등”이란 다음 각 목의 것을 말한다.
가. 「은행법」에 따른 은행
나. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
다. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
라. 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행
마. 「한국은행법」에 따른 한국은행
바. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자ㆍ투자중개업자ㆍ집합투자업자ㆍ신탁업자ㆍ증권금융회사ㆍ종합금융회사 및 명의개서대행회사
사. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행 및 상호저축은행중앙회
아. 「농업협동조합법」에 따른 조합과 그 중앙회 및 농협은행
자. 「수산업협동조합법」에 따른 조합과 그 중앙회 및 수협은행
차. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합 및 신용협동조합중앙회
카. 「새마을금고법」에 따른 금고 및 중앙회
타. 「보험업법」에 따른 보험회사
파. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
하. 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관

금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 시행령 제2조【금융회사등】
「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호하목에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 삭제 <2019. 6. 25.>
2. 「여신전문금융업법」에 따른 여신전문금융회사 및 신기술사업투자조합
3. 「기술보증기금법」에 따른 기술보증기금
4. 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」 제3조에 따라 대부업 또는 대부중개업의 등록을 한 자
5. 「벤처투자 촉진에 관한 법률」 제2조제10호 및 제11호에 따른 벤처투자회사 및 벤처투자조합
6. 「신용보증기금법」에 따른 신용보증기금
7. 「산림조합법」에 따른 지역조합ㆍ전문조합과 그 중앙회
8. 「지역신용보증재단법」에 따른 신용보증재단
9. 「온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률」 제5조에 따라 등록한 온라인투자연계금융업자
10. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 거래소(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제392조제2항에 따라 같은 법 제391조제2항제1호의 신고사항과 같은 항 제3호에 따른 신고 또는 확인 요구사항에 대하여 정보의 제공을 요청하는 경우만 해당한다)
11. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
12. 「외국환거래법」 제8조제3항제2호에 따라 등록한 소액해외송금업자

(2) 금융채무

금융채무는 피상속인의 채무로 확인된 금융회사등이 취급하는 채무를 의미합니다.

만약 임대를 주고 있어 임차인에게 돌려주어야할 임대보증금 채무가 있다하더라도, 이는 금융회사가 취급하는 채무는 아니기 때문에 금융채무에 해당하지 않습니다.

상속세및증여세법 집행기준 22-19-5 【금융채무】
순금융재산가액을 계산할 경우 금융채무는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 따른 금융기관에 대한 채무를 말한다.

3) 최대주주 또는 최대출자자가 보유하고 있는 주식등이 아닐 것

금융재산 상속공제 적용 시 최대주주 또는 최대출자자가 보유하고 있는 주식에 대해서는 공제 대상에서 제외하고 있습니다.

최대주주 또는 최대출자자란 주주등 1인과 그의 특수관계인의 보유주식등을 합하여 그 보유주식등의 합계가 가장 많은 경우의 해당 주주등 1인과 그의 특수관계인 모두를 의미합니다. 만약 보유주식 합계가 가장 많은 최대주주등이 둘 이상인 경우에는 모두를 최대주주로 보아 판단합니다.

상속세및증여세법 기본통칙 22-19…1 【최대주주 등의 판정기준】
법 제22조 제2항 및 영 제19조 제2항에 따른 최대주주 또는 최대출자자(이하 “최대주주등”이라 한다)의 판정은 다음 각호의 1에 따른다.
1. 피상속인과 영 제19조 제2항 각 호의 어느 하나에 따른 특수관계자의 보유주식 등을 합하여 최대주주등에 해당하는 경우에는 피상속인 및 그와 특수관계에 있는 자 모두를 최대주주등으로 본다.
2. 제1호에 따른 보유주식의 합계가 동일한 최대주주 등이 2 이상인 경우에는 모두를 최대주주 등으로 본다.

상속세및증여세법 제22조 【금융재산 상속공제】
① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 상속개시일 현재 상속재산가액 중 대통령령으로 정하는 금융재산의 가액에서 대통령령으로 정하는 금융채무를 뺀 가액(이하 이 조에서 “순금융재산의 가액”이라 한다)이 있으면 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 상속세 과세가액에서 공제하되, 그 금액이 2억원을 초과하면 2억원을 공제한다.
1. 순금융재산의 가액이 2천만원을 초과하는 경우: 그 순금융재산의 가액의 100분의 20 또는 2천만원 중 큰 금액
2. 순금융재산의 가액이 2천만원 이하인 경우: 그 순금융재산의 가액
② 제1항에 따른 금융재산에는 대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자가 보유하고 있는 주식등과 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 신고하지 아니한 타인 명의의 금융재산은 포함되지 아니한다.

상속세및증여세법 시행령 제19조 【금융재산 상속공제】
① 법 제22조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 금융재산”이란 금융회사등이 취급하는 예금ㆍ적금ㆍ부금ㆍ계금ㆍ출자금ㆍ신탁재산(금전신탁재산에 한한다)ㆍ보험금ㆍ공제금ㆍ주식ㆍ채권ㆍ수익증권ㆍ출자지분ㆍ어음 등의 금전 및 유가증권과 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 것을 말한다.
② 법 제22조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자”란 주주등 1인과 그의 특수관계인의 보유주식등을 합하여 그 보유주식등의 합계가 가장 많은 경우의 해당 주주등 1인과 그의 특수관계인 모두를 말한다.
③ 법 제22조 제1항의 규정에 의하여 공제를 받고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 금융재산상속공제신고서를 상속세과세표준신고와 함께 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제22조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금융채무”란 제10조 제1항 제1호에 따라 입증된 금융회사등에 대한 채무를 말한다.

상속세및증여세법 시행규칙 제8조 【금융재산의 범위】
영 제19조 제1항에서 “그 밖에 기획재정부령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의 2 제2항에 따른 거래소(이하 “거래소”라 한다)에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 “주식등”이라 한다)으로서 금융회사등이 취급하지 아니하는 것
2. 발행회사가 금융회사등을 통하지 아니하고 직접 모집하거나 매출하는 방법으로 발행한 회사채

3. 공제 및 공제한도

* Min [ Max (순 금융재산가액 × 20%, 2천만 원), 2억 원 ]

순금융재산가액이란 금융재산가액에서 금융채무액을 뺀 가액을 의미합니다.

위 산식을 순금융재산가액 규모에 따라 나누어 보자면 아래와 같습니다.

1. 순금융재산가액이 2천만 원 이하인 경우 : 전액 공제

2. 순금융재산가액이 2천만 원 초과, 1억 원 이하인 경우 : 2천만 원

3. 순금융재산가액이 1억 원 초과, 10억 원 이하인 경우 : 순금융재산가액의 20%

4. 순금융재산가액이 10억 원 초과인 경우 : 2억 원

4. 관련 예규

1) 사인간 금전소비대차계약 대여금은 공제 대상이 아님

사전-2022-법규재산-0377, 2022.04.13.
【회신】
피상속인이 사인간 금전소비대차계약에 의하여 타인에게 대여한 대여금은 「상속세 및 증여세법」제22조 제2항의 타인명의의 금융재산에 해당하지 않으므로 같은 법 제22조제1항에 따른 금융재산 상속공제가 적용되지 아니하는 것임.

군인공제회는 규정된 금융기관에 해당하지 않으므로 군인공제회에 가입한 목돈수탁저축에 대해서는 금융재산 상속공제가 적용되지 않음(상속증여세과-477, 2014.12.10.).pdf

2) 대한지방행정공제회는 금융회사등에 해당하지 않음

사전-2020-법령해석재산-0230, 2020.06.04.
【회신】
대한지방행정공제회는「상속세 및 증여세법 시행령」제10조제2항에서 정한 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」제2조제1호에 따른 금융회사등에 해당하지 않으므로, 사전답변 신청의 사실관계와 같이 대한지방행정공제회에 가입한 한아름 목돈예탁 금액에 대하여는「상속세 및 증여세법」제22조에 따른 금융재산 상속공제가 적용되지 아니하는 것임.

현금 및 수표는 금융재산 상속공제 대상이 아님(심사상속2017-0016, 2017.11.27.).pdf

3) 현금 및 수표는 공제 대상이 아님

심사상속2017-0016, 2017.11.27.
【심리 및 판단 중 일부】
살피건대, 금융재산 상속공제 제도를 도입한 취지가 금융저축을 장려하고 금융재산을 양성화하여 과세포착률을 높이기 위한 것인 점을 고려할 때, 현금 및 수표를 금융재산 상속공제 대상으로 보는 경우 금융재산 상속공제 제도를 도입한 취지에 맞지 않는 점, 상속세 및 증여세법 시행령 제19조 제1항은 금융재산 상속공제의 대상을 “금융회사등이 취급하는” 예금 등의 금전 및 유가증권으로 정하고 있는바, 피상속인이 은행에서 인출하여 보관하고 있던 금전 및 수표는 “금융회사등이 취급하는” 예금 등의 금전 및 유가증권으로 보기 어려운 점, 상속세 및 증여세법 집행기준 22-19-3, 조심 2013서3899 결정, 재산세과-883(2009. 3. 12.), 재삼46014-536(1999. 3. 17), 재삼46014-2753(1999. 11. 24.) 등에 의하면, 자기앞수표 및 현금은 금융재산 상속공제 대상이 아닌 점 등을 종합하여 보면, 쟁점수표 및 쟁점현금을 금융재산 상속공제 대상이 아니라고 보아 한 쟁점처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

0.17MB

4) 군인공제회는 금융회사등에 해당하지 않음

상속증여세과-477, 2014.12.10.
【회신】
군인공제회는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제19조 제1항에서 정한 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 규정된 금융기관에 해당하지 아니하므로 그 군인공제회에 가입한 목돈수탁저축(1년 만기 정기예금)에 대해서는 같은 법 제22조에 따른 금융재산 상속공제가 적용되지 아니함.

피상속인이 소유한 토지가 상속개시일 전에 수용되고 그 보상금이 공탁된 경우 공탁금은 금융재산 상속공제 대상에 해당하지 않음(재산세과-715, 2010.09.30.).pdf

5) 수용 공탁금은 금융재산 상속공제 대상에 해당하지 않음

재산세과-715, 2010.09.30.
【회신】
피상속인이 소유한 토지가 상속개시일 전에 수용되고 그 보상금이 공탁소에 공탁된 경우 당해 공탁금은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제19조의 금융재산 상속공제 대상에 해당하지 아니하는 것임.

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혼인·출산 증여재산 공제

박 세무사 — Wed, 29 May 2024 20:00:20 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

작년 여름 세법 개정안에서 처음 언급되고, 2024년 신설되어 적용되는 상속세및증여세법 §53의2 【혼인ㆍ출산 증여재산 공제】 에 대해 포스팅하고자 합니다.

처음 공개되자마자 굉장히 화제되어 언론에서도 정말 많이 다루었었고, 이런저런 반대 의견도 많았던 조문입니다.

저출산 완화에 직접적인 효과가 없다, 자녀에게 증여해주지 못하는 부모에게 박탈감을 준다, 부자 감세다라는 반대의견들이 특히나 많았습니다.

저출산 완화에 직접적인 효과가 없다는 의견과 박탈감을 줄 수 있다는 의견에는 어느 정도 동의하지만, 신혼집을 포함한 평균 결혼비용이 2억 원을 초과하는 현재 우리나라의 실정에 1억 원의 혼인, 출산증여재공제가 과연 부자 감세인가 싶기는 합니다.

조문의 취지가 "혼인, 출산하는 자녀에게 1억 원씩 주어라"가 아니라, "자녀의 혼인 및 양육 과정에 직계 존속이 도움을 주더라도, 1억 원까지는 증여로 보아 과세하지는 않겠다"일 것이기 때문입니다.

아래에서 자세히 다루어 보겠습니다.

1. 요건

1) 직계존속으로부터 증여받을 것

거주자가 직계존속으로부터 증여받은 경우에 적용이 가능합니다. 직계존속이란 혈족 중 본인 기준으로 수직으로 연결 된 손윗 어른을 의미합니다. 부모님을 시작으로, 조부모, 외조부모, 증조부모, 외증조부모 모두 해당됩니다.

아내의 입장에서 시부모님이나 남편의 입장에서 장인·장모님은 직계존속이 아니므로(기타친족에 해당), 양가에서 지원을 해주시는 경우라면 각각 본인의 직계존속으로부터 증여받으셔야 증여재산공제가 적용 가능하다는 점 인지하셔야겠습니다.

ex)

시부모님 → 남편 (O), 장인·장모님 → 남편 (X)

시부모님 → 아내 (X), 장인·장모님 → 아내 (O)

2) 혼인일 전·후 2년, 출생일(입양일) 후 2년 이내 증여일 것

혼인의 경우 혼인일 전·후 2년 이내 증여받아야하고, 출산의 경우 출생일(입양일) 후 2년 이내 증여받아야합니다.

여기서 혼인일이란 혼인관계증명서 상 혼인신고일, 출생일이란 출생신고서 상 출생일, 입양일이란 입양신고일을 의미합니다. 특히, 혼인에 있어 민법 상 혼인만을 인정하고 있어 사실혼의 경우에는 인정받을 수 없다는 점을 인지하셔야겠습니다.

아직 혼인신고 하기 전이라하더라도, 혼인이 예정되어있다면 증여재산공제를 적용한 후 증여일로부터 2년 이내에 혼인신고 시 혼인·출산 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다. 또, 재혼에 별다른 제한을 두고 있지 않기 때문에 재혼에 대해서도 혼인·출산 증여재산공제가 가능합니다.

3) 2024.01.01. 이후 증여일 것

2024년 1월 1일 이후의 증여에 대해서만 적용될 수 있으므로, 이미 증여한 건에 대해서 경정청구는 인정되지 않습니다.

증여시기만 2024년 이후여야하는 것이므로, "과거에 혼인 혹은 출산을 했지만 아직 2년이 지나지 않았다" 이 상황에서 증여받는 것이라면 혼인·출산 증여재산공제를 받을 수 있습니다.

4) 일반적인 증여일 것

혼인·출산 증여재산공제는 쉽게 말해 일반적인 증여에 대해 적용할 수 있습니다.

단순하게 현금 혹은 자산을 증여 받았다면 걱정하실 것이 없습니다. "일반적이지 않다"라고 표현한 이유는 적용이 불가능한 조문이 워낙 많지만, 각각의 조문을 하나로 묶어 표현할 수 없기 때문입니다.

증여 개별예시조문과 증여추정 및 증여의제 상황에 해당하는 경우에 적용할 수 없는데, 해당 조문들은 변칙적인 증여행위로 법망을 벗어나는 것을 규제하기 위해 존재하는 조문들이기 때문에, 일반적으로 생각하시는 증여는 해당사항이 없으니 아래 내용이 많다 하여 크게 걱정하실 필요는 없겠습니다.

대표적으로는 신탁이익을 통해, 보험금을 통해, 채무면제를 통해, 저가양수도를 통해 증여한 경우가 혼인출산 증여재산공제를 적용할 수 없는 증여에 해당합니다. 구체적으로 적용이 불가능한 증여재산은 아래와 같습니다.

* 혼인·출산 증여재산공제 적용이 불가능한 증여재산(증여 개별예시규정, 증여추정, 증여의제 조문)
제33조 【신탁이익의 증여】
제34조 【보험금의 증여】
제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】
제36조 【채무면제 등에 따른 증여】
제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】
제38조 【합병에 따른 이익의 증여】
제39조 【증자에 따른 이익의 증여】
제39조의 2 【감자에 따른 이익의 증여】
제39조의 3 【현물출자에 따른 이익의 증여】
제40조 【전환사채 등의 주식전환 등에 따른 이익의 증여】
제41조의 2 【초과배당에 따른 이익의 증여】
제41조의 3 【 주식등의 상장 등에 따른 이익의 증여 】
제41조의 4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】
제41조의 5 【합병에 따른 상장 등 이익의 증여】
제42조 【재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여】
제42조의 2 【법인의 조직 변경 등에 따른 이익의 증여】
제42조의 3 【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】
제44조 【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】
제45조 【재산 취득자금 등의 증여 추정】
제45조의 2 【명의신탁재산의 증여 의제】
제45조의 3 【특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제】
제45조의 4 【특수관계법인으로부터 제공받은 사업기회로 발생한 이익의 증여 의제】
제45조의 5 【특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제】

상속세및증여세법 제53조의 2 【혼인ㆍ출산 증여재산 공제】
① 거주자가 직계존속으로부터 혼인일(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제15조 제1항 제3호에 따른 혼인관계증명서상 신고일을 말한다) 전후 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 제2항 및 제53조 제2호에 따른 공제와 별개로 1억원을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 이미 전단에 따라 공제받은 금액을 합한 금액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.
② 거주자가 직계존속으로부터 자녀의 출생일(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제44조에 따른 출생신고서상 출생일을 말한다) 또는 입양일(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제61조에 따른 입양신고일을 말한다)부터 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 제1항 및 제53조 제2호에 따른 공제와 별개로 1억원을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 이미 전단에 따라 공제받은 금액을 합한 금액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 증여세 과세가액에서 공제받았거나 받을 금액을 합한 금액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.
④ 제4조 제1항 제4호ㆍ제5호 및 같은 조 제2항에 따른 증여재산에 대해서는 제1항부터 제3항까지의 공제를 적용하지 아니한다.
⑤ 거주자가 제1항에 따른 공제를 받은 후 약혼자의 사망 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 발생하여 해당 증여재산을 그 사유가 발생한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다.
⑥ 혼인 전에 제1항에 따른 공제를 받은 거주자가 증여일(공제를 적용받은 증여가 다수인 경우 최초 증여일을 말한다. 이하 이 항에서 같다)부터 2년 이내에 혼인하지 아니한 경우로서 증여일부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 「국세기본법」 제45조에 따른 수정신고 또는 같은 법 제45조의 3에 따른 기한 후 신고를 한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 법 제47조의 2부터 제47조의 4까지에 따른 가산세의 전부 또는 일부를 부과하지 아니하되, 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액을 증여세에 가산하여 부과한다.
⑦ 제1항에 따른 공제를 받은 거주자가 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효의 소에 대한 판결이 확정된 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 「국세기본법」 제45조에 따른 수정신고 또는 같은 법 제45조의 3에 따른 기한 후 신고를 한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 법 제47조의 2부터 제47조의 4까지에 따른 가산세의 전부 또는 일부를 부과하지 아니하되, 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액을 증여세에 가산하여 부과한다.

상속세및증여세법 시행령 제46조 【증여재산공제의 방법 등】
① 법 제53조 및 제53조의 2를 적용할 때 증여세과세가액에서 공제할 금액의 계산은 각각 다음 각 호의 어느 하나의 방법에 따른다.
1. 2 이상의 증여가 그 증여시기를 달리하는 경우에는 2 이상의 증여중 최초의 증여세과세가액에서부터 순차로 공제하는 방법
2. 2 이상의 증여가 동시에 있는 경우에는 각각의 증여세과세가액에 대하여 안분하여 공제하는 방법
② 법 제53조의 2 제5항에서 “약혼자의 사망 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
1. 약혼자의 사망
2. 「민법」 제804조 제1호부터 제7호까지의 약혼해제 사유
3. 그 밖에 혼인할 수 없는 중대한 사유로서 국세청장이 인정하는 사유
③ 법 제53조의 2 제6항 또는 제7항에 따라 「국세기본법」 제45조에 따른 수정신고 또는 같은 법 제45조의 3에 따른 기한 후 신고를 한 경우에는 「국세기본법」 제47조의 2 제1항 제2호, 제47조의 3 제1항 제2호 및 제47조의 4에 따른 가산세를 부과하지 않는다.
④ 법 제53조의 2 제6항 및 제7항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액”이란 증여세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
1. 법 제68조 제1항 본문에 따른 증여세 과세표준 신고기한의 다음날부터 법 제53조의 2 제6항 또는 제7항에 따라 신고를 한 날까지의 기간
2. 「국세기본법 시행령」 제27조의 4에 따른 율

상속세및증여세법 부칙 (2023. 12. 31. 법률 제19932호)
제1조 【시행일】
이 법은 2024년 1월 1일부터 시행한다.
제3조 【혼인ㆍ출산 증여재산 공제에 관한 적용례】
제53조의 2의 개정규정은 이 법 시행 이후 증여를 받는 경우부터 적용한다.

2. 공제액

혼인·출산 증여재산공제는 합산 1억 원까지 적용이 가능합니다.

일반적인 증여재산공제와는 다르게 기간 기준이 없습니다. 즉, 평생 1억 원까지 가능하고, 10년 뒤 초기화되는 것은 아닙니다.

기존에 직계존속으로부터 증여받은 적 없던 신혼부부가 양가의 지원을 받아 혼인하게된다면, 총 3억 원까지 증여세 없이 증여받을 수 있습니다.

ex)

남편 : 1억 원(혼인증여재산공제), 5천만 원(성년직계비속 증여재산공제)

아내 : 1억 원(혼인증여재산공제), 5천만 원(성년직계비속 증여재산공제)

3. 사후관리

혼인 증여재산공제에 대해서 사후관리가 존재합니다. 도장 찍기 전까지는 아무도 모른다는 말이 있듯이(?).. 아무래도 혼인은 번복할 가능성이 있기 때문일 것입니다.

이혼에 대해서는 별다른 사후관리가 없으므로, 실제로 혼인하여 혼인 증여재산공제를 받았으나 추후 이혼한다하여도 별도 추징이 존재하지는 않습니다. 물론, 혼인과 이혼이 실질이어야하며 조세 회피목적임이 밝혀진다면 문제가 발생할 수 있습니다.

하지만, 출산(입양) 증여재산공제에 대해서는 현행 법 상 사후관리 규정이 존재하지 않습니다. 출산에 대해서는 그렇다 하더라도 입양에 대해서는 파양의 가능성도 있는만큼 사후관리 규정을 통해 제한을 두는 것이 좋지 않을까하는 의견입니다.

이를 악용하려는 분들이 많지는 않겠지만 말이죠..

혼인 증여재산공제에 대한 사후관리 규정은 아래와 같습니다.

1) 혼인 전 공제 받은 후 2년 내 혼인하지 않은 경우, 혼인이 무효 된 경우

혼인 전 공제받은 후 2년 내 혼인하지 않거나, 혼인무효의 소에 대한 판결이 확정되어 혼인이 무효된 경우에는 사유 발생일이 속한 달의 말일로부터 3개월 내 수정신고 또는 기한후신고를 해야합니다.

여기서 사유 발생일이란 2년이 된 날과 혼인무효의 소 판결확정일을 의미합니다. 이 때 가산세(무신고, 과소신고, 납부지연 가산세)는 부과하지 않으나, 법에 따른 이자상당액을 가산하여 납부해야합니다.

상속세및증여세법 시행령 제46조 【증여재산공제의 방법 등】
④ 법 제53조의 2 제6항 및 제7항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액”이란 증여세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
1. 법 제68조 제1항 본문에 따른 증여세 과세표준 신고기한의 다음날부터 법 제53조의 2 제6항 또는 제7항에 따라 신고를 한 날까지의 기간
2. 「국세기본법 시행령」 제27조의 4에 따른 율

국세기본법 시행령 제27조의 4 【납부지연가산세 및 원천징수 등 납부지연가산세의 이자율】
법 제47조의 4 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제47조의 5 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 이자율”이란 1일 10만분의 22의 율을 말한다.

2) 부득이한 사유로 반환하는 경우

혼인 증여재산공제를 받은 후 약혼자의 사망 등 부득이한 사유가 발생하여, 증여재산을 사유 발생일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다.

부득이한 사유란 아래와 같습니다.

상속세및증여세법 시행령 제46조 【증여재산공제의 방법 등】
② 법 제53조의 2 제5항에서 “약혼자의 사망 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
1. 약혼자의 사망
2. 「민법」 제804조 제1호부터 제7호까지의 약혼해제 사유
3. 그 밖에 혼인할 수 없는 중대한 사유로서 국세청장이 인정하는 사유

민법 제804조 【약혼해제의 사유】
당사자 한쪽에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 상대방은 약혼을 해제할 수 있다.
1. 약혼 후 자격정지 이상의 형을 선고받은 경우
2. 약혼 후 성년후견개시나 한정후견개시의 심판을 받은 경우
3. 성병, 불치의 정신병, 그 밖의 불치의 병질(病疾)이 있는 경우
4. 약혼 후 다른 사람과 약혼이나 혼인을 한 경우
5. 약혼 후 다른 사람과 간음(姦淫)한 경우
6. 약혼 후 1년 이상 생사(生死)가 불명한 경우
7. 정당한 이유 없이 혼인을 거절하거나 그 시기를 늦추는 경우

4. 관련 첨부자료

(기획재정부, https://whatsnew.moef.go.kr/)

1. 혼인출산공제신설관련_주요Q&A.hwp

양도일 현재 농지가 아닌 토지는 자경감면이 적용되지 않는 것임(사전-2020-법령해석재산-1210, 2020.12.29.).pdf

세무법인리치 WM지점
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M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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자경농지에 대한 양도소득세의 감면

박 세무사 — Wed, 22 May 2024 20:00:36 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 조세특례제한법 §69 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 포스팅하고자 합니다.

8년 이상 경작한 농지를 양도하는 때 받을 수 있는 양도소득세 감면 규정으로 납세자분들도 어느 정도 알고 계신 규정입니다. 일반적인 양도에서도 접할 수 있고, 수용에서 특히 많이 접할 수 있는 자경감면은 실제 적용을 위해 따져보아야 할 것들이 많은 감면규정이기도 합니다.

너무 많은 사례와 예외들이 있어 한 글에 모두 나타내긴 어렵겠지만, 기본적인 내용을 중심으로 최대한 서술해보겠습니다.

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 요건

1) 양도일 현재 농지일 것

양도일 현재 농지에 해당해야 합니다.

농지란 "전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함"합니다.

공부상 지목이 전, 답에 해당하지 않더라도 실제로 경작하는 데 이용했다면(입증 필요), 농지에 해당할 수 있습니다. 반대로 지목이 전, 답임에도 경작하지 않았다면 농지에 해당하지 않습니다.

또한, 다음의 어느하나에 해당하는 토지를 제외합니다. 대표적으로 도시지역 내 주거·상업·공업지역 내 편입된 토지는 편입일로부터 3년이 지난 경우 감면대상이 아닙니다(3년 내인 경우 법정 산식에 따라 일정비율만 감면 적용).

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시[「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다]에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)
2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.

과거에 경작했지만 현재에는 다른 목적으로 사용하고 있다면 양도일 현재 농지에 해당하지 않으므로 감면을 적용받을 수 없습니다. 따라서 이미 경작기간 8년 이상을 갖춘 토지가 있고, 추후 양도소득세 감면을 적용받고자 한다면 토지를 다른 목적으로 이용할 것이 아니라 소작을 주어 계속하여 농지로 두는 것이 좋습니다.

조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 농지이양은퇴보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시[「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다]에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)
2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.

조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】
① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 의한 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.

조세특례제한법 기본통칙 69-66…1 【과수원 등이 농지에 포함되는지 여부】
① 영 제66조의 규정에 의한 농지에는 직접 공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 과수원을 포함한다.

2) 농지 소재지에 거주하며, 8년 이상 경작하였을 것

(1) 재촌요건

"농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자"란 다음 각 호 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자로서, 농지 양도일 현재 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)를 말합니다.

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

양도일 현재는 재촌요건을 갖추지 못하여도 괜찮으나, 경작기간 8년을 계산할 때에는 농지 소재지에 거주한 기간만을 판단합니다.

(2) 소득요건

경작기간 중 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3700만 원 이상이거나, 사업소득 총수입금액이 복식부기 의무자 기준 이상인 과세기간(2020년 이후 과세기간부터 적용)은 경작기간에서 제외하도록 되어있습니다. 즉, 경작을 주장하는 기간 에는 소득요건이 존재합니다.

이 때, 사업소득금액에서 농업과 임업에서 발생하는 소득, 농가부업소득 및 부동산임대업에서 발생하는 소득은 소득으로 보지 않습니다.

조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.
1. 「소득세법」 제19조 제2항에 따른 사업소득금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 “사업소득금액”이라 한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.
2. 「소득세법」 제24조 제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우

복식부기 의무 수입금액(국세청, https://nts.go.kr)

(3) 자경(自耕)의 의미

자경(自耕)의 의미는 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것 혹은 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작하는 것을 의미합니다.

따라서, 본인 소유 농지에서 배우자가 경작한 것은 감면 대상이 아니며(본인 경작이 아님), 주5일 근무하는 정규직 근로자가 경작을 주장하는 것(자기 노동력이 아님)도 감면이 적용되기 어려울 수 있습니다.

감면이 적용되기 어려울 수 있다고 표현한 이유는 본인 소유 농지에서 배우자가 경작했지만, 명의신탁이었을 뿐 실질은 배우자의 농지였다면 감면이 가능하다는 조세심판원 결정이 있기 때문입니다. 또, 근무사실이 확인되더라도 교대근무에 해당하여 농작업에 노동력을 투입할 시간이 있었음을 입증한 경우 감면이 가능하다는 조세심판원 결정도 있었습니다.

결국은 실질에 의해 판단할 문제이나, 과거 예규와 판례를 보았을 때 위 상황에 대한 입증이 쉽지 않으며 인용되는 사례도 비교적 적습니다.

조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것
2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

(4) 기간 계산방법

위 요건들을 만족한 상황에서 해당 농지에서 직접 경작한 기간을 합산합니다.

계속하여 경작할 필요는 없으므로 보유기간 중 경작한 기간이 떨어져 있더라도 합산하여 계산합니다.

예외로 상속받은 농지의 경우 상속개시일로부터 3년 내 양도하거나, 3년 내 토지보상법 등 법에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로 다음 어느 하나의 지역에 해당하는 경우에는 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간과 합산하여 판단합니다.

또, 상속받은 농지는 상속개시일로부터 3년 내에 양도한 경우가 아니더라도, 상속인이 1년 이상 경작한 경우에는 피상속인의 경작기간과 합산하여 판단합니다.

조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항 제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.
1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조ㆍ제7조ㆍ제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지
3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역

조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】
⑦ 영 제66조 제12항 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다
1. 「공공주택 특별법」 제6조에 따라 지정된 공공주택지구
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역
3. 「신항만건설 촉진법」 제5조에 따라 지정된 신항만건설 예정지역
4. 「도시개발법」 제3조 및 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 도시개발구역
5. 「철도건설법」제9조에 따라 철도건설사업실시계획 승인을 받은 지역
6. 제1호부터 제5호까지와 유사한 경우로서 다른 법률에 따라 예정지구 또는 실시계획 승인을 받은 지역 등 해당 공익사업으로 인하여 해당 주민이 직접적인 행위제한(건축물의 건축, 토지의 형질변경ㆍ분할 등)을 받는 지역

2. 감면 및 한도

해당 토지의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서 1억 원을 한도로 양도소득세 100% 감면이 적용됩니다.

ex) 양도소득세 ~~9천 만 원→~~0원, 양도소득세 ~~2억 원→~~1억 원

조세특례제한법 §69 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 규정은 과세기간별 한도(1년 내 1억, 5년 내 2억)가 존재하기 때문입니다.

한도를 판단할 때에는 조세특례제한법 상 다른 양도소득세 감면규정과 합산하여 판단하므로, 해당 기간 내 다른 감면을 적용받은 적이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의 2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

만약, 도시지역 내 주거지역 등에 편입된 경우로 3년 내 양도하는 경우에는 아래와 같이 기준시가 비율을 계산하여 감면을 적용합니다.

주거지역 등에 편입되어 3년 내 양도하는 경우

3. 경작을 입증할 수 있는 서류

미리 말씀드리지만 법에서 정하고 있는 자경 감면 서류는 없습니다.

그렇다고 아무 서류도 없이 자경감면을 주장한다면 감면이 적용되기가 어렵겠죠? 어쩔 수 없이 최대한 자료가 많을수록 유리할 수밖에 없습니다.

기본적으로 재촌요건과 소득요건을 판단하기 위해 토지 보유기간 동안의 소득금액증명원과 주민등록초본(상세본)이 필요하고, 그 다음 8년 이상의 경작사실을 입증하기 위해 아래와 같은 서류들이 필요합니다.

아래에 없는 자료라도 본인이 경작했음을 입증할 수 있는 자료라면 어떤 자료여도 좋습니다. 제3자의 입장에서 자료만 보더라도 "8년 이상 직접 경작했구나" 생각이 들 수 있어야합니다.

하다못해 수년 간 작성해 온 농사일지, 수시로 촬영해 주변인들에게 자랑한 작물 사진과 카카오톡 내용도 입증자료가 될 수 있습니다.

1) 농지대장(구 농지원부)

과거의 농지원부가 2022.08.18. 이후 농지법 개정으로 인해 농지대장으로 개편되었습니다.

농지원부는 농업인을 기준으로 작성된 서류이기 때문에 본인이 소유한 등록된 농지들을 한 번에 모두 확인할 수 있었지만, 작성 대상 농지가 1,000㎡ 이상이어야했기 때문에 작은 면적에서 경작한 경우 농지원부가 없는 경우도 많았습니다.

개편된 농지대장은 필지 기준으로 작성되는 서류이기 때문에 각 농지별로 개별 확인하여야합니다. 또한, 대상 농지의 면적요건이 없어졌기 때문에 모든 농지에 대해 등록이 가능합니다.

농지원부와 농지대장에서 확인할 수 있는 정보는 많이 있지만, 그 중에서 중요한 것은 자경여부입니다. 해당 서류에서 자경 중인 농지로 확인된다면 경작 주장에 힘이 실릴 수 있습니다. 여러 번 말씀드리지만, 절대적인 서류는 아닙니다. 없더라도 자경감면 적용이 가능할 수 있고, 있더라도 사실과 다른 점이 확인된다면 감면받지 못할 수 있습니다.

과거 농지원부와 새로 개편된 농지대장 모두 발급받아 가지고 계시다면, 모두 제출하여 자경사실을 주장할 수 있기 때문에 오래된 서류라 해도 폐기하지마시고 보관하시는 것이 좋습니다.

농지원부, 농지대장

2) 농업경영체 등록 확인서

농업 경영체는 등록에 면적요건 등 요건이 있고, 등록 과정에 현장 조사도 있어 등록하지 못하는 경우도 많습니다. 농업 경영체 등록이 되었다면, 농지대장과 동일하게 실제 경영형태 확인(자경농인지, 임차농인지 여부)과 경작면적, 휴·폐경 면적 확인이 필요합니다.

실제로는 전체 면적을 경작하고 있음에도 경영체등록확인서 상 휴·폐경 면적이 존재한다면, 면적 정정을 요청하실 것을 권해드립니다.

농업경영체등록 요건 및 구비서류(국립농산물품질관리원, https://www.naqs.go.kr)

농업경영체 등록 확인서

3) 농협조합원 증명, 농협 구매내역 등

농협 조합원 가입은 지역 농협마다 조금씩 상이할 수 있습니다. 농협 조합원으로 가입하는 경우, 출자금에 대한 소득세 면제나 농자재 구매 및 면세유 지원에 있어 혜택을 받을 수 있어 실제 농업에 종사하시는 분들은 가입되어 있는 경우가 많습니다.

조합원 증명서, 농자재 등 구매내역, 혹은 출하내역 등이 있으시다면 이 또한 경작을 입증해주는 서류가 될 수 있습니다.

농협 조합원증명, 농협 구매내역

4) 기타 경작 입증 서류 일체

논 직불금 신청내역, 퇴비 지원사업 신청내역, 면세유 구입내역, 농사일지, 비료/종자/농약/농자재 구입 간이영수증, 촬영시기를 확인할 수 있는 사진, 농산물 판매내역 등 정말 모든 자료가 증빙서류가 될 수 있습니다.

과세관청도 자경감면을 무작정 부인하고자 하는 것이 아니기 때문에 객관적으로 직접 경작하였음을 입증할 수 있는 모든 서류를 최대한 구비하는 것이 좋습니다.

4. 자료가 없는데, 감면을 받을 수 있을까?

자경감면에 있어 자주 묻는 질문...

"경작하지 않았는데 감면 받아줄 수 있겠느냐"와 "입증자료가 하나도 없지만 감면 받아줄 수 있겠느냐" 입니다.

감면 적용이 어려울 것 같다고 답변을 드리면 "옛날엔 다 됐는데, 왜 안된다고만 하느냐"며 원망하시는 경우가 많습니다.

옛날에는 기본적인 소득요건과 재촌요건만 갖춘다면 서류가 조금 미비하더라도, 세무서에서 적발하지 못했을 수도(?) 있습니다. 하지만 지금은 이야기가 다릅니다. 간단한 몇 가지 확인만으로 거짓 주장을 쉽게 간파할 수가 있기 때문입니다.

농지 판단은 굳이 현장을 나가지 않더라도 네이버나 다음, 구글 같은 포털사이트를 통해 최근 10년~15년 정도의 항공사진 및 로드뷰를 확인할 수 있습니다. 지역에 따라서는 국토정보플랫폼을 통해 1960년대부터 항공사진 확인도 가능합니다.

따라서 양도 시점에만 잠깐 몇 년 농지로 사용하고서 "8년 이상 경작했다"를 주장하는 것이 받아들여지는 것은 불가능에 가깝습니다.

재촌요건 판단은 주민등록등본 상 주소지를 기준으로 하나, 다른 자료에서 특이사항이 발견되거나 증빙이 부족하면 실제 거주지를 확인하기 위해 핸드폰 기지국내역이나 카드 사용내역 등 생활 반경을 확인할 수 있는 자료를 추가 요청할 수도 있습니다. 특이사항이란 대표적으로 소득요건 미만의 소득이 발생해왔는데, 사업장 소재지가 농지로부터 30km를 훨씬 뛰어넘는 곳에 소재하는 등의 상황이 있을 수 있습니다.

그 외에도 증빙 자료가 채소류 재배에 대한 자료인데 로드뷰 상 작물이 과수인 상황이나, 지인의 농약방에서 거짓 영수증을 발급받았으나 농약방 소재지가 타지에 있는 상황, 소작농에게 경작 자료를 제공받았으나 소작농이 변심하여 토지주에게 돈을 요구하고 세무서에 탈세제보를 하는 상황은 실제 상담을 진행하다 보면 흔히 접할 수 있습니다.

이와 같은 얕은 거짓 주장은 괜한 가산세만 불러올 수 있으므로, 절대 추천드릴 수 없습니다.

자경감면 1억 원을 허위로 적용하였다가 추징된다면 과소신고 가산세 10%를 적용받고 시작하므로 불필요한 가산세 부담만 지게될 수 있습니다. 굳이 세금 신고에 자신의 운을 시험해 볼 필요는 없겠지요..

5. 관련 예규

1) 양도일 현재 농지가 아닌 경우 - 적용불가

사전-2020-법령해석재산-1210, 2020.12.29.
【요지】
「조세특례제한법」 제69조에 따른 자경감면 특례는 양도일 현재 농지를 대상으로 적용하는 것으로, 양도일 현재 농지가 아닌 토지인 경우에는 해당 감면이 적용되지 아니하는 것입니다.

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2) 양도일 현재 재촌자경 않으나, 보유 중 8년 이상 재촌자경한 경우 - 적용가능

부동산거래관리과-142, 2010.01.28
【회신】
「조세특례제한법」 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)를 적용함에 있어 양도일 현재 재촌자경하지 않은 경우에도 농지의 취득일부터 양도일까지의 사이에 통산하여 8년 이상 재촌자경한 경우에는 당해 감면 규정이 적용되는 것입니다. 귀 질의의 경우 농지 보유기간 중 사실상 8년 이상 재촌자경 하였는지는 사실판단할 사항입니다.

양도일 현재 재촌자경하지 않더라도 농지 취득일부터 양도일 사이에 통산하여 8년 이상 재촌자경한 경우에는 감면 규정이 적용됨(부동산거래관리과-142, 2010.01.28.).pdf

8년 자경감면 및 대토감면에서 자경여부에 대한 입증책임은 납세자에게 있음(대법원-2017-두-58496, 2017.12.07.).pdf

3) 자경여부에 대한 입증책임은 납세자에게 있음

대법원-2017-두-58496, 2017.12.07.
【요지】
(원심 요지) 비과세 또는 감면요건에 대한 법규는 엄격히 해석해야 하고, 이러한 취지에서 8년 자경감면 및 대토감면의 자경여부에 대한 입증책임은 원고에게 있는데 원고는 자경여부에 대하여 전혀 입증하지 못함

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4) 본인 명의 토지에서 배우자가 경작한 경우 - 적용불가

서면인터넷방문상담5팀-212, 2008.01.29.
【요지】
자경농지에 대한 양도소득세 감면규정 적용시 동일세대원인 부인 소유 농지를 남편이 경작한 경우에는 ‘직접 경작’ 한 것에 해당하지 아니함

○ 서면4팀-3323, 2006.09.28
【회신】
「조세특례제한법」 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 동법 시행령 제66조 제12항 규정에 의하여 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하며, 동일세대원인 부인 소유 농지를 남편이 경작한 경우는 이에 해당하지 아니함.
○ 서면5팀-443, 2007.02.05
【회신】
「조세특례제한법」 제69조 및 같은법 시행령 제66조의 규정에 의한 양도소득세가 감면되는 자경농지라 함은 당해 농지의 취득일부터 양도일까지의 사이에 통산하여 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농업소득세 과세대상이 되는 농지를 말하는 것이며, 이 경우 ‘직접 경작’이라 함은 동법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19329호로 개정된 것을 말함) 제66조 제12항의 규정에 의하여 거주자가 그 소유농지에 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것임.

자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정 적용 시 동일세대원인 부인 소유 농지를 남편이 경작한 경우에는 직접 경작한 것에 해당하지 않음(서면인터넷방문상담5팀-212, 2008.01.29.).pdf

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세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

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일반 주택과 상속 주택이 이미 있는 상황에서 상속 주택을 하나 더 받게 된 경우 비과세가 가능할까?

박 세무사 — Wed, 15 May 2024 20:10:23 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 상속세 상담에서 고객이 문의했던 내용에 대해 포스팅하고자 합니다.

최근에는 노노(老老)상속이라 하여 상속인 분들도 이미 60대 이상인 경우가 많습니다. 그러다 보니 이미 일반주택과 상속주택을 갖고 있는 상황에서 또 다시 상속으로 인해 주택이 늘어나 3주택이 되는 상황이 발생하기도 합니다.

이런 상황에서 일시적 2주택 특례를 적용하여 비과세가 가능할 지에 대한 문의가 있었습니다.

아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사실관계 및 문의사항

- 2000.05.07. 본인(甲) 명의 일반주택A 취득, 현재까지 계속하여 거주 중

- 2015.01.21. 빙부상으로 인해 상속주택B 甲의 배우자(乙) 취득

- 2024.03.02. 모친상으로 인해 상속주택C 본인(甲)이 취득할 예정

* 장인어른과 모친은 상속개시일 현재 별도 세대였고, 상속주택(B,C)은 모두 선순위 상속주택에 해당함

Q1. 일반주택A를 양도할 계획이 있습니다. 비과세가 가능할지요?

Q2. 추후에 상속주택 B를 양도한다면 비과세가 가능할지요?

2. 답변

Q1. 일반주택A를 양도할 계획이 있습니다. 비과세가 가능할지요?

A1.

소득세법 시행령 §155② 상속주택 일시적 2주택 비과세는 상속주택 1채 외 일반주택 1채만 있는 경우에만 적용할 수 있습니다. 따라서 일반주택 1채와 상속주택 2채로 총 3주택인 현재 상황에서는 해당 규정을 적용할 수 없습니다.

하지만, B주택을 상속주택으로 보고, C주택을 소득세법 시행령 §155① 대체취득 일시적 2주택의 신규주택으로 본다면 종전주택인 A주택은 비과세 적용이 가능합니다.

대체취득 일시적 2주택 규정은 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 적용받을 수 있으므로, 상속주택 C를 취득한 2024.03.02. 이후 3년 이내에 일반주택 A를 양도하여야합니다.

현재 상황과 아주 유사한 예규가 있어 소개드립니다. 해당 예규에서는 취득일로부터 1년 이내 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용가능하다 회신하였지만, 이는 당시 소득세법 시행령 §155①의 중복보유기간이 1년이었기 때문입니다.

현행 세법에 적용한다면 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능합니다.

서면인터넷방문상담4팀-3478, 2007.12.05.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

Q2. 추후에 상속주택 B를 양도한다면 비과세가 가능할지요?

A2.

이 질문에는 우선 가정이 필요합니다. 미래의 양도시점 현재와 동일한 컨디션임을 가정해야합니다. 추가 주택 취득이나 주택을 소유한 세대원의 전입 등의 변수가 있다면 답변이 달라질 수 있습니다.

소득세법 상 주택의 비과세 판단은 양도시점을 기준으로 판단합니다. 일반주택A를 양도한 뒤에는 상속주택B와 상속주택C만으로 비과세를 판단해야하며, 추후 상속주택B를 양도하는 때 상속주택C를 상속주택으로 보아 비과세 적용이 가능합니다.

반대로 상속주택C를 양도하는 경우에는 비과세가 가능할까요?

그렇지 않습니다. 상속주택 비과세는 상속개시일 현재 상속인이 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우 적용되는 규정입니다. 상속주택C를 선양도하는 경우에는 비과세 적용이 어렵습니다.

3. 관련 예규

1) 일반주택 1개와 상속주택 2개를 소유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우

서면인터넷방문상담4팀-3478, 2007.12.05.
【회신】
국내에 1주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 소유한 거주자인 1세대가 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 1주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 별도세대인 다른 피상속인으로부터 1주택을 취득한 경우로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정이 적용되는 것입니다.
끝.

일반주택을 소유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 별도세대인 피상속인으로부터 1주택을 취득한 경우 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용됨(서면인터넷방문상담4팀-3478, 2007.12.05.).pdf

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2) 2채의 상속주택 중 1채를 증여 후 일반주택 양도 시 상속주택 특례 적용 가능

기획재정부 재산세제과-1126, 2022.09.14.
【질의】
(사실관계)
o ’99.8 甲 A일반주택 취득
o ’12.7 甲의 장모(별도세대) 사망으로 甲의 배우자 乙은 선순위 C상속주택* 취득* 소득령§155②
o ’15.11 甲의 모친(별도세대) 사망으로 선순위 B공동상속주택* 취득*동일지분(1/6), 최연장자에 해당(소득령§155③)
o ’20.5.11 甲이 B공동상속주택 지분(1/6)을 동생(별도세대) 丙에게 증여
o ’22.1이후 甲이 A일반주택을 양도
(질의요지)
o 일반주택 1채를 보유한 1세대가 다른 피상속인으로부터 선순위 상속주택을 각각 1채씩 상속받아 선순위 상속주택 2채를 보유한 상태에서 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
<제1안> 소득령§155②에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 있음.
<제2안> 소득령§155②에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 없음.

【회신】
귀 질의의 경우 제1안이 타당함.

2채의 선순위 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여 후 일반주택 양도 시 상속주택 특례 적용가능(기획재정부 재산세제과-1126, 2022.09.14.).pdf

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3) 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우

재산세과-600, 2009.10.30.
【회신】
1. 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항에 따른 비과세 여부를 판정하는 것이나, 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우에는 그러하지 아니함
2. 한편, 위 “1”에 해당하는 상속받은 주택을 상속받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 1세대 2주택 이상 중과 규정이 적용되지 아니하며, 상속주택이 「소득세법 시행령」 제167조의5 제2항 및 제167조의3 제2항의 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 상속받은 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에도 1세대 2주택 이상 중과 규정이 적용되지 않는 것임

일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하고 있는 경우에는 소득세법 시행령 §155 제2항 적용 안 됨(재산세과-600, 2009.10.30.).pdf

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* 고객의 개인정보 보호를 위해 시기, 금액, 주소, 가족관계 등을 상담 결론이 바뀌지 않는 선에서 재구성한 내용입니다.

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월세액에 대한 세액공제

박 세무사 — Sat, 11 May 2024 20:00:35 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

5월은 전년도 귀속분 소득의 종합소득세를 신고하는 기간입니다. 근로소득에 대해 연말정산을 진행하신 분들도 타 소득이 있다면 종합소득세 신고대상이므로 5월 말일 전 종합소득세 신고를 진행하셔야합니다. 근로소득만 있는 경우이더라도 연말정산 시 누락되었던 부분을 보완하여 종합소득세 신고가 가능하므로, 연말정산에서 미처 챙기지 못한 부분이 있으시다면 보완하실 수 있습니다.

포스팅할 주제는 조세특례제한법 §95의2 【월세액에 대한 세액공제】 규정입니다. 월세액 세액공제는 근로소득자의 주거비용 부담을 줄여주기 위해 존재하는 규정입니다. 주거비가 계속해서 상승하며 가계에 부담이 되다 보니, 월세 세액공제도 이에 맞추어 개정을 거듭하며 요건이 완화되고, 공제율과 한도가 확대되고 있습니다.

최근에도 2023.12.31. 조세특례제한법 개정으로 월세액 세액공제 조문이 총급여액 8천만 원, 종합소득금액 7천만 원으로 소득요건이 완화되고, 공제한도도 1천만 원으로 확대되었습니다.

다만, 개정사항은 2024년 이후 월세액을 지급하는 분부터 적용되므로 2025년 5월 종합소득세 신고 시 반영되는 내용입니다.

따라서 이 글은 2023년 귀속 종합소득세 신고를 기준으로 작성되었으며, 개정이 잦은 조문인 만큼 적용 시에는 세법을 재확인하셔야한다는 점 유의하시기 바랍니다.

1. 요건

1) 총급여액 7천만 원 이하인 근로소득이 있는 거주자일 것

월세액 세액공제를 적용하고자 하는 자는 근로소득이 있는 거주자여야합니다. 이 경우 근로소득만 있다면 총급여액 7천만 원 이하여야 하고, 근로소득 외 타소득이 있어 합산 신고 대상이라면 종합소득금액이 6천만 원 이하여야합니다.

2) 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주일 것

과세기간 종료일 기준으로 세대 내 주택을 소유한 자가 없어야합니다. 여기서 과세기간 종료일은 매년 12월 31일을 의미합니다.

1년 내내 주택이 없었다가 12월에 주택을 취득하셨다면 세액공제 대상이 될 수 없고, 반대로 다주택자였다가도 연내 모든 주택을 정리했다면 월세 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

원칙적으로는 무주택 세대 중에서도 세대주가 적용받을 수 있는 규정입니다.

하지만 예외적으로 일정 요건을 추가로 만족하면 세대원도 적용받을 수 있는데, 세대주가 주택 관련 공제(주택임차차입금 원리금상환액 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, 주택마련저축 소득공제, 월세액 세액공제)를 받지 않는 경우로서 소득요건을 갖춘 세대원은 세대주를 대신해 적용받을 수 있습니다.

3) 대통령령으로 정하는 월세액을 지급한 경우일 것

(1) 국민주택규모의 주택(오피스텔 및 고시원 포함)이거나, 기준시가 4억 원 이하일 것

임차한 주택(오피스텔 및 고시원 포함)의 전용면적이 국민주택규모 이하이거나, 기준시가 4억 원 이하여야합니다.

국민주택 규모란 전용면적 85㎡이하를 의미하며, 기준시가 4억 원 초과 여부는 임대차계약 체결일의 기준시가로 판단합니다.

면적과 기준시가는 임차한 면적을 기준으로 판단해야하므로, 다가구주택인 경우 가구별로 판단해야합니다.

(2) 주택 부수토지가 일정 배율을 초과하지 않을 것

주택에 딸린 부수토지가 도시지역인 경우 5배, 그 외의 경우 10배를 초과하면 안됩니다.

단독주택이 아닌 경우 부수토지 배율을 초과하는 경우는 거의 없겠습니다만, 부수토지 배율도 요건 중 하나입니다.

(3) 임대차계약서 상 주소지와 주민등록등본 상 주소지가 같을 것

임대차계약서 상 주소지와 주민등록표 등본 상 주소지가 동일해야합니다. 실제로 거주하고 있더라도, 전입신고 하지 않은 경우라면 법정요건을 만족하지 못한 것으로 보아 세액공제를 적용받을 수 없습니다.

실제로 예규 중 "이전 거주지의 전세보증금 반환소송을 위해 이전 거주지 전출신고를 하지 않은 경우라면, 주민등록등본 상 주소지와 임대차계약서 상 주소지가 다른 경우로 세액 공제 대상이 아님(서면-2023-법규소득-1355, 2023.11.07.)"이 있어 법정 요건에 해당하는 경우에만 세액공제 대상임을 확실히 하고 있습니다.

(4) 해당 거주자 또는 거주자의 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하였을 것

2. 공제액 및 한도

공제 기준이 되는 월세액은 임대차계약증서 상 주택임차기간 중 지급하여야하는 월세액의 합계액을 계약기간 비율로 나누어 산정합니다. 임대차계약기간 전체 월세액 중 해당 연도 임차를 위해 지급된 금액이 얼마인지 정확히 하기 위함입니다.

* 월세액 = 주택임차기간 중 지급하여야하는 총 월세액 × 해당 연도 임차일수 / 임대차계약기간 총 일수

이렇게 계산된 월세액을 연간 최대 750만 원까지 공제대상 월세액으로 보게 되고, 이후 총급여(종합소득금액)에 따라 아래의 공제율을 적용받게 됩니다.

총급여(종합소득금액) 기준	공제율
총급여 5,500만 원 이하 (종합소득금액 4,500만 원 이하)	17%
총급여 5,500만 원 초과 7천만 원 이하 (종합소득금액 4,500만 원 초과 6,000만 원 이하)	15%

글로 표현되어 어렵게 느껴질 수 있으니 예시를 한 번 들어보겠습니다.

ex)

* 총급여 5,000만 원의 근로소득자 甲은 月80만 원의 임대차계약(2022.01.01.~2023.12.31.)을 맺고, 원룸에 거주하고 있습니다. 연말정산 때, 월세 세액공제를 누락하여 이번 5월 종합소득세 신고에 반영하고자 합니다. 2023년 귀속분 종합소득세 신고에서 월세액 세액공제 금액은 얼마일까요?

○ 공제대상 월세액 : (800,000 × 24개월) × 365日 / 730日 = 9,600,000

>> MIN [9,600,000, 7,500,000(한도)] = 7,500,000

○ 공제율 : 17%

● 세액공제액 : 7,500,000×17%=1,275,000

3. 자주 묻는 질문

1) 관리비도 월세액인가요?

그렇지 않습니다.

관리비는 임차를 위해 지급하는 금액에 해당하지 않으므로 월세액에서 제외하셔야합니다.

하지만 관리비에 대해서도 월세액 세액공제 대상 금액으로 보아 공제해주자는 법안이 지난해부터 발의되고 있기 때문에 언젠가는 관리비도 세액공제 받을 수 있게 되지 않을까 생각합니다. 아직은 통과되지 않았다는 점, 관리비는 세액공제 대상이 아니라는 점 주의하시기 바랍니다.

국회 의안정보시스템(https://likms.assembly.go.kr)

2) 오피스텔, 고시원, 기숙사도 적용 가능한가요?

오피스텔과 고시원은 월세액 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 기숙사는 공제대상이 될 수 없습니다.

오피스텔과 고시원, 기숙사 모두 주택법 상 준주택에 해당하긴 합니다. 하지만 오피스텔과 고시원에 대해서는 조세특례제한법 시행령 §95②에서 주택의 범위에 포함하도록 되어있기 때문에 세액공제 대상이 될 수 있는 것입니다.

4. 관련 예규

1) 기준시가 요건은 임대차계약 체결일을 기준으로 판단

서면-2023-법규소득-2540, 2024.04.30.
【회신】
「조세특례제한법 시행령」제95조제2항제1호의 적용상 주택의 기준시가가 4억원을 초과하는지 여부는 임대차계약 체결일을 기준으로 판단하는 것입니다.

월세액 세액공제 시 임차주택 기준시가는 임대차계약 체결일을 기준으로 판단하는 것임(서면-2023-법규소득-2540, 2024.04.30.).pdf

세대구분형 공동주택의 세대별로 구분된 공간을 임차한 경우 국민주택규모 주택 여부는 임차한 부분에 해당하는 전용면적을 기준으로 판단하는 것임(기획재정부 소득세제과-433, 2023.05.19.).pdf

2) 세대구분형 공동주택의 국민주택규모 판단은 임차한 부분으로 판단

기획재정부 소득세제과-433, 2023.5.19.
【회신】
임차인이 세대구분형 공동주택의 세대별로 구분된 공간을 임차한 경우 「조세특례제한법 시행령」제95조제2항제1호에 따른 국민주택 규모의 주택 여부는 임차한 부분에 해당하는 전용면적을 기준으로 판단하는 것입니다.

0.03MB

3) 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같은 경우만 적용

서면-2023-법규소득-1355, 2023.11.07.
【회신】
귀 서면질의 신청의 경우, 「조세특례제한법」제95조의2에 따른 월세액 세액공제는 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것 등 법정된 요건을 충족하는 주택을 임차하기 위하여 지급하는 월세액에 대하여 적용되는 것입니다.

월세액 세액공제는 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같아야 적용되는 것임(서면-2023-법규소득-1355, 2023.11.07.).pdf

개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 조세특례제한법 §77의3 제2항은 적용됨(부동산거래관리과-1030, 2011.12.13.).pdf

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대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세 감면

박 세무사 — Wed, 8 May 2024 20:00:27 +0900

안녕하세요.

박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 조세특례제한법 §77의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 포스팅하고자 합니다.

개발제한구역은 1970년대 무분별한 도시확산을 방지하고, 자연환경을 보전하기 위해 1971년~1977년에 걸쳐 8차례 지정되었습니다. 지정된 총 면적은 국토의 5.4%에 해당하는 5,397.1㎡로 절대 작지 않은 면적이었습니다. 개발제한구역은 2000년부터 부분적으로 해제하기 시작하여 2023.12.31. 기준으로 아직도 3,789㎡가 지정되어 있는 상황입니다.

개발제한구역이 지정된 토지는 원칙적으로 건축이나 형질변경 등이 금지되고, 일대가 개발제한구역으로 지정된 경우에는 그렇지 않은 지역 보다 지가 상승도 더디다 보니 소유자의 재산권이 침해되는 문제가 있습니다.

세법에서는 개발제한구역으로 지정된 토지 등을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구하여 양도소득세가 발생하거나, 개발제한구역으로 지정된 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용하여 양도소득세가 발생하는 경우로 일정 요건을 만족한다면 적용할 수 있는 양도소득세 감면 규정이 있습니다.

현행 조문 상 2025.12.31. 까지 양도하는 건에 대해서 적용하도록 되어 있지만, 2008.12.26. 신설된 이후로 계속해서 연장된 역사가 있어 이후로도 연장될 가능성이 있는 조문입니다.

자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 요건 및 감면율

1) 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자일 것

개발제한구역 감면은 기본적으로 토지 취득일부터 계속해서 해당 "토지 소재지"에 거주한 자를 대상으로 합니다. 여기서 "토지 소재지"의 범위는 아래와 같습니다.

1. 해당 토지등이 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
3. 해당 토지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

이 때 상속으로 취득한 토지에 대해서는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 판단해야하며, 거주기간 계산 시에는 피상속인이 거주한 기간을 합산합니다. 즉, 개발제한구역 감면을 받기 위해서는 피상속인부터 상속인까지 계속해서 토지 소재지에 거주하여야함을 의미합니다.

원칙적으로 취득일부터 계속해서 소재지에 거주해야하나, 예외적으로 취학, 징집, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 인해 소재지에 거주하지 못한 경우에는 거주한 것으로 인정해주고 있습니다.

조세특례제한법 제77조의 3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】
③ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받은 토지등은 피상속인이 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 감면신청, 거주기간의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

조세특례제한법 시행령 제74조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제77조의 3 제1항 제1호ㆍ제2호 및 같은 조 제2항 제1호ㆍ제2호에서 “해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(거주 개시 당시에는 해당 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.
1. 해당 토지등이 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
3. 해당 토지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역
④ 법 제77조의 3 제4항에 따른 거주기간을 계산하는 경우 피상속인이 해당 토지등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 보고, 기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지등의소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 본다.

조세특례제한법 시행규칙 제30조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
영 제74조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학
2. 「병역법」에 따른 징집
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

2) 법에 따라 협의매수, 매수청구, 수용될 것

개발제한구역 감면은 일반적인 양도에 적용되는 감면 규정은 아닙니다. 법에 따라 협의매수, 매수청구, 수용되는 경우에 적용될 수 있습니다.

제 1항 개발제한구역으로 지정된 토지를 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구하여 양도하는 경우

제 2항 개발제한구역에서 해제된 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수, 수용되어 양도하는 경우로 개발제한구역 해제일로부터 1년 내 사업인정고시된 경우

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 부동산 소유자 본인이 직접 매수 청구하거나 협의매수하는 경우에만 제 1항이 적용되며, 일반적인 수용에서는 제 2항이 적용됩니다.

자세히 살펴보시면 1항은 개발제한구역으로 지정된 토지를 대상으로 하는 반면, 2항은 개발제한구역에서 해제된 토지를 대상으로 합니다. 즉, 1항은 양도일 당시 개발제한구역이어야하며, 2항은 양도일 당시 개발제한구역에서 해제된 상황이어도 적용이 가능합니다.

그 이유는 개발제한구역으로 지정되어있던 토지가 수용대상이 되면 사업진행을 위해 개발제한구역을 해제하게 되는데, 그렇게 되는 경우 양도일 기준 개발제한구역이 아닐 수 있습니다. 장기간 개발제한구역으로 묶여 토지를 사용하지 못했음에도 불구하고 감면혜택을 받지 못하는 불합리한 결과를 낳을 수 있기 때문에 개발제한구역에서 해제된 토지등을 대상으로 하는 것으로 보입니다.

물론 수용과 개발제한구역 해제는 서로 인과관계가 있어야하므로 개발제한구역 해제일로부터 1년 내 사업인정고시가 되어야하는 추가 요건[개발제한구역 해제일 전 사업인정고시 된 경우도 해당됨(부동산거래관리과-1030, 2011.12.13)]이 붙습니다.

2-1) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 협의매수, 매수청구 하는 경우

(1) 개발제한구역 지정일 이전에 취득한 경우 : 40% 감면

(2) 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득한 경우 : 25% 감면

2-2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수, 수용되는 경우로 개발제한구역 해제일로부터 1년* 내 사업인정고시 된 경우

(1) 개발제한구역 지정일 이전 취득하여 사업인정고시일까지 소유한 경우 : 40% 감면

(2) 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득한 경우 : 25% 감면

* 예외적으로 개발제한구역 해제일로부터 5년 내 사업인정고시 되어도 적용받을 수 있는 경우가 있는데, 해당 토지등이 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정된 경우입니다.

1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
2. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지
4. 「기업도시개발 특별법」 제5조에 따라 지정된 기업도시개발구역

조세특례제한법 집행기준 77의3-74-1

조세특례제한법 제77조의 3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】
① 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조에 따라 지정된 개발제한구역(이하 이 조에서 “개발제한구역”이라 한다) 내의 해당 토지등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액 2. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액
② 개발제한구역에서 해제된 해당 토지등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2025년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 다만, 개발제한구역 해제일부터 1년(개발제한구역 해제 이전에 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역으로 지정이 된 경우에는 5년) 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 된 경우에 한정한다.
1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액
2. 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액

조세특례제한법 시행령 제74조 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
② 법 제77조의 3 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
2. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지
4. 「기업도시개발 특별법」 제5조에 따라 지정된 기업도시개발구역
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 지역과 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역
③ 법 제77조의 3 제4항에 따라 양도소득세의 감면신청을 하려는 자는 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 토지매수 청구 또는 협의매수된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

2. 감면한도

조세특례제한법 §77의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면】 규정은 과세기간별 한도가 존재합니다.

1년 내 1억 원의 감면 한도가 존재합니다.

한도를 판단할 때에는 조세특례제한법 상 다른 양도소득세 감면규정과 합산하여 판단하므로, 해당 기간 내 다른 감면을 적용받은 적이 있는 지 확인할 필요가 있습니다.

조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의 2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

3. 주요 예규

1) 개발제한구역 해제 전 사업인정고시 된 경우 - 가능

부동산거래관리과-1030, 2011.12.13
【회신】
귀하의 질의와 관련하여 개발제한구역 내의 토지 등을 협의매수 또는 수용을 통하여 2011.12.31.까지 양도하는 경우로서 개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 「조세특례제한법」 제77조의3 제2항은 적용되는 것임.(같은 뜻, 재산-978, 2009.12.10.)

◈ 재산-978, 2009.12.10.
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 토지 등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2011.12.31.까지 양도하는 경우로서 개발제한구역에서 해제되기 전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 사업인정고시가 된 경우에도 「조세특례제한법」 제77조의3 제2항은 적용되는 것임.

개발제한구역에서 해제되기 전에 사업인정고시가 된 경우에도 조세특례제한법 §77의3 제2항은 적용됨(재산세과-978, 2009.12.10.).pdf

조세특례제한법 §77의3 규정에 따른 거주기간 계산 시 근무상의 형편으로 거주하지 못한 경우에는 거주한 것으로 보지 않음(부동산납세과-442, 2014.06.24.).pdf

2) 근무상 형편으로 거주하지 못한 경우 - 불가

부동산납세과-442, 2014.06.24.
【회신】
「조세특례제한법」 제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세 감면)제1항 및 제2항의 규정에 따른 거주기간을 계산할 때 같은 법 시행령 제74조 제5항에 따라 기획재정부령이 정하는 취학, 징집, 질병의 요양으로 해당 토지등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보는 것이나, 근무상의 형편으로 거주하지 못한 경우에는 그러하지 아니하는 것임.

종중은 조세특례제한법 §77의3에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 거주자에 해당하지 않음(조심-2012-중-3600, 2013.09.06.).pdf

3) 개발제한구역 내 종중 소유 토지 - 불가

조심2012중3600, 2013.09.06.
【제목】
감면요건 가운데 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점 및 종중은 자연인이 아니어서 쟁점토지 소재지에 거주할 수 없는 점 등에 비추어, 청구종중은 조특법 제77조의 3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 규정상의 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구종중에게 한 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없음

재산세과-1474, 2009.07.20.
【회신】
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역내의 종중 소유 토지 등을 같은 법 규정에 따라 매수청구 또는 협의매수를 통해 양도한 경우 종중은 「조세특례제한법 시행령」 제74조 제1항의 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 거주자에 해당하지 않아 동법 규정의 양도소득세 감면을 적용받을 수 없는 것임.

조세특례제한법 집행기준 77의 3-74-2 【개발제한구역 내의 종중 소유 토지】
개발제한구역 내의 종중 소유 토지 등을 매수청구 또는 협의매수를 통해 양도한 경우 종중은 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 거주자에 해당하지 않아 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없다.

종중은 해당 토지등의 소재지에 거주하는 거주자에 해당하지 않음(재산세과-1474, 2009.07.20.).pdf

0.03MB

4) 2회 이상 상속 취득한 경우

서면-2019-부동산-1542, 2019.05.31.
【질의】
(사실관계)
o 甲의 조부(祖父) 1950. 02. 08. 고양시 덕양구 소재 토지* 취득
* 1971. 7. 30. 개발제한구역 지정
- 甲의 조부(祖父)사망으로 甲의 부(父) 1976. 02. 03. 상속 취득
- 甲의 부(父)사망으로 1985.6.27. 甲의 모(母) 3/7, 甲의 형(兄) 2/7, 甲 2/7 상속
- 甲의 모(母) 2017. 1. 23. 사망으로 甲의 형(兄)과 모친 지분 50:50 상속
- 2018. 04. 20. 해당 토지 협의매수로 고양시청에 매도
(질의내용)
o 「조세특례제한법」제77조의3제3항을 적용할 때 상속받은 토지의 경우 피상속인의 범위를 직전전 피상속인까지 적용할 수 있는 지 여부

【회신】
귀 질의의 경우 「조세특례제한법」제77의3제1항에 따른 감면 적용시 같은 법 제3항의 상속받은 토지등 취득시기는 상속인의 직전피상속인이 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 보는 것임.

조세특례제한법§77의3에 따른 감면 적용 시 2회 이상 상속받은 토지등 취득시기는 직전피상속인이 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 보는 것임(서면-2019-부동산-1542, 2019.05.31.).pdf

다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유특별공제 적용 불가(기획재정부 재산세제과-477, 2024.04.17.).pdf

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
E. cta_pjy@naver.com

신간 출판 안내 - 부의 이전 확장판

박 세무사 — Tue, 7 May 2024 22:05:54 +0900

안녕하세요.
박 세무사의 세금공원입니다.

2022년 여름 첫 저서였던 1판 『부의 이전』에 이어서 개정 세법과 최근 트렌드를 반영한 『부의 이전 확장판』이 출간되었습니다. 저자는 세무법인리치의 본·지점 대표 세무사 3인(이장원, 이성호, 박재영)입니다.

재산제세를 전문으로 다루는 세무법인 대표들이 집필한만큼 많은 분들께 도움이 될만한 지식들을 많이 담아두었습니다.

저희의 책이 독자분들의 소중한 자산을 지키는 데에 도움이 되었으면 합니다.

부의 이전 - 이장원, 이성호, 박재영 공저

“상속세 납부하는 사람과 친하게 지내라”는 우스갯소리가 있을 만큼 과거부터 상속세는 부자들만의 세금이라 인식되어 왔습니다. 이는 상속개시일 현재 배우자가 있으면 최소 10억원(배우자 외 상속인이 없는 경우 7억원), 배우자가 없어도 최소 5억원의 비교적 큰 공제제도가 있기 때문에 생긴 이야기입니다.

하지만, 1996년 상속세 및 증여세법이 제정된 이래 단 한 번도 증액된 적 없었던 상속세 공제제도가 2022년 현재에서도 부자를 가늠하는 척도가 될 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 이제는 일반 대중도 미리 고민하고, 대비해야할 세금이 되었습니다. 그러한 상속세를 절세하기 위한 최고의 방법은 오랜 기간에 걸쳐 사전증여를 통해 미리 부의 이전을 실행해놓는 것입니다.

분명히 상속세를 미리 준비한다는 것은 누구에게나 어려운 일입니다. 특히 유난히도 따뜻하고 정이 많은 우리나라의 정서상, 사전(死前) 증여는 부모님께서 힘들게 축적하신 재산을 빼앗는 것 같아 잔인하게까지 느껴지기도 합니다. 그럼에도 우리는 생명이 가진 필연적 한계를 어떻게 대처하는 것이 지혜로운 방법인가에 대해 끊임없이 고민해보아야 합니다.

이 책은 첫 페이지부터 마지막 페이지까지 그 고민을 함께 풀어간다는 생각으로 집필하였습니다. 수많은 세금 중에서도 복잡하기로 유명한 상속세와 증여세이지만, 이 책의 마지막 페이지를 넘기실 즈음엔 상속세 및 증여세법의 전반적인 흐름을 익히실 것으로 믿어 의심치 않습니다.

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다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유 특별공제 적용 불가(기획재정부 재산세제과-477, 2024.04.17.)

박 세무사 — Thu, 2 May 2024 20:00:09 +0900

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다

지난 해 말, 2009.03.16.~2012.12.31. 취득한 주택을 양도하는 경우에는 조정대상지역 내 다주택자라 하여도 기본세율이 적용된다는 기획재정부의 해석 변경이 있었습니다. 이후 기본세율이 적용된다면 장기보유 특별공제도 적용되는 것인가에 대해 여러 의견이 있었고, 며칠 전 그에 대한 해석이 나와 소개드립니다.

결론부터 말씀드리면 "다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 기본세율이 적용되더라도 장기보유 특별공제는 적용될 수 없다" 입니다.

1. 예규내용

세목

양도

문서번호

기획재정부 재산세제과-477

생산일자

2024.04.17.

[ 제 목 ]
다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유특별공제 적용 여부

[ 요 지 ]
다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유특별공제 적용 불가

[ 답변내용 ]
2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후 「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 상황에서 다주택자가 해당 주택을 2018년 4월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 「소득세법」제95조제2항 규정에 따라 장기보유 특별공제가 적용되지 않는 것입니다.

1) 사실관계

○ 甲은 2009. 5. 13. 취득한 서울 강남구* 압구정동 소재 A주택을 2018. 7. 30. 양도하고 기본세율을 적용하여 양도소득세 신고
* 2017.11.10. ｢주택법｣ 제63조의2에 따라 조정대상지역으로 지정됨
- (수정신고) 양도 당시 1세대 3주택 이상자에 해당하는 것으로 보아 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 미공제
- (경정청구) A주택에 적용되는 세율과 관련하여 기획재정부 예규가 변경*되어 기본세율 및 장기보유특별공제 적용

2) 질의내용

○ 다주택자가 소득세법 부칙(제9270호, 2008. 12. 26.) 제14조에 따라 기본세율을 적용받는 조정대상지역 내 주택(2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득)을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는지 여부

3) 답변내용

2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후 「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 상황에서 다주택자가 해당 주택을 2018년 4월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 「소득세법」제95조제2항 규정에 따라 장기보유 특별공제가 적용되지 않는 것입니다.

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2. 해석 및 사견

1) 법령 확인

지난해 말, 소득세법 부칙(2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조에 따라 2009.03.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택은 양도 시 조정대상지역 내에 존재하더라도 중과세율 적용 대상이 아니라는 기획재정부의 해석 변경이 있었고, 이번에는 2009.03.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택을 조정대상지역 내 다주택자가 양도하는 경우 장기보유 특별공제가 적용 가능한 지에 대한 기획재정부의 해석입니다.

법령을 순서대로 살펴보면, 장기보유 특별공제는 미등기 양도자산과 조정대상지역 내 다주택에 해당하는 주택을 양도하는 때에는 적용받을 수 없습니다.

일반적으로 기본세율을 적용받는 경우에는 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있고, 중과세율을 적용받는 경우에는 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 경우가 많기 때문에 이를 연관하여 생각할 수 있지만, 조문을 하나씩 살펴보면 해당 자산이 어떤 세율을 적용받는 지는 장기보유 특별공제와 관계가 없습니다. 어떤 자산에 해당하는가를 판단해야할 뿐입니다.

부칙에 따라 기본세율이 적용된다고 한다면, 조정대상지역에 있는 주택이 그렇지 않은 것으로 바뀌는가? 생각해본다면 기획재정부의 해석이 조금 더 쉽게 이해되기도 합니다.

소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

소득세법 부칙(2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】
① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.
② (삭제, 2012. 1. 1.)

[②, 삭제 전 개정연혁]
부칙 (2009. 5. 21. 법률 제9672호)
② 제1항의 세율을 적용받는 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다. (2009. 5. 21. 개정)
부칙 (2008. 12. 26. 법률 제9270호)
② 제1항의 세율을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다. (2008. 12. 26. 신설)

2) 사견

조세법률주의 관점에서 타당한 해석이라고 판단됩니다.

장기보유 특별공제 적용이 제외되는 자산을 소득세법 §95 제2항 조문에서 언급하고 있고, 양도하는 자산이 조정대상지역 내 다주택에 해당한다면 법령 상 장기보유 특별공제 적용 제외 자산에 해당합니다.

지난해 말 예규에서 조정대상지역 내 다주택자임에도 중과세율이 적용되지 않는 이유는 조정대상지역 내 소재한 주택이긴 하지만, 부칙에 의거 기본세율을 적용할 뿐이기 때문입니다. 즉, 부칙에 따라 기본세율이 적용된다 하여도 조정대상지역 내 소재한 주택이 그렇지 않은 것으로 바뀌는 것은 아닙니다.

또, 장기보유 특별공제와 세율은 소득세법 상 별개의 조문이기 때문에 중과세율이 적용되지 않는다고 해서 반드시 장기보유 특별공제를 적용해야하는 것은 아닙니다. 기본세율을 적용받으면 장기보유 특별공제가 적용되는 것이 일반적인 케이스이기 때문에 와닿지 않을 수는 있지만 충분히 있을 수 있습니다.

이에 대해서도 법원까지 올라간다면 법원의 판단이 어떨지 궁금하긴 합니다만, 중과세율과는 다르게 장기보유 특별공제는 같은 논리로 주장하기는 어렵지 않을까 하는 개인적인 의견이 있습니다.

그 이유로 중과세율의 케이스에서 법원은 "부칙이 실효되었다 볼 수 없고, 부칙조항에서 취득시기를 기준으로 특정기간 취득한 자산에 대해 세율의 특례를 정한 것이어서 양도시기와 관계 없이 특례규정을 적용할 수 있다할 것이며, 조정대상지역 내 다주택 중과제도가 기존의 다주택 중과제도를 위치를 옮기는 과정에서 신설되었기 때문에 부칙조항에 우선할 수 없다"고 하였습니다.

이를 장기보유 특별공제를 중심으로 살펴보자면, 우선 문제의 중심인 부칙 제14조에는 취득시기를 기준으로 특정기간 취득한 자산에 대해 세율의 특례는 정하고 있으나 그 외의 것은 정하고 있지 않습니다. 해당 기간동안 취득한 자산에 대해 언제 양도하더라도 기본세율을 적용하겠다는 의미이지, 장기보유 특별공제를 적용해주겠다는 의미가 아닙니다.

또한, 2008.12.26. 부칙 14조가 신설되었을 때 제2항에서 세율의 특례를 적용하더라도 장기보유 특별공제를 적용하지 않는다고 하였습니다. 부칙의 취지가 부동산 시장 활성화에 있긴하나, 세율 적용 특례일 뿐 장기보유 특별공제까지 보장했던 것은 아니었다고 판단됩니다.

이후 2012.01.01. 부칙 제2항이 삭제되기는 했지만, 이는 당시 다주택 중과세율을 한시적으로 완화함과 함께 다주택자도 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있게 바뀌었을 뿐이었습니다.

2017.12.19. 개정으로 2018.04.01. 이후 양도하는 자산부터 조정대상지역 내 다주택에 대해 장기보유 특별공제 적용을 제외하고 있으므로, 이를 모두 종합적으로 보았을 때 이 사안에서는 부칙 14조가 우선 적용된다하여도 장기보유 특별공제를 적용받기는 어렵다고 보입니다.

구 소득세법 부칙(2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)
① 이 법 시행 후 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
1. 제104조제1항제2호의3 및 제2호의4에 해당하는 주택: 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제104조제1항제2호의2에 따른 세율)
2. 제104조제1항제2호의5 및 제2호의6에 해당하는 주택: 제104조제1항제1호의 개정규정에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제104조제1항제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)
② 제1항의 세율을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

구 소득세법 부칙 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)
① 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제2호의3부터 제2호의8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용한다.
② 제1항의 세율을 적용받는 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다. [전문개정 2009.5.21]

현 소득세법 부칙 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)
① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. (2010. 12. 27. 개정)
② (삭제, 2012. 1. 1.)

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다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 2018.04.01. 이후에 양도한 경우 기본세율을 적용하는 것임(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.)

박 세무사 — Mon, 29 Apr 2024 20:38:53 +0900

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다

과거 2008년 리먼 브라더스 사태 여파로 인해 국내 부동산시장까지 침체기에 들어가는 타격이 있었습니다.

이에 2008년 말 부동산 시장 활성화를 위해서 일정 기간(2009.03.16.~2012.12.31.) 내 취득하는 부동산은 비사업용토지 중과세 및 다주택 중과세 규정을 배제하는 세법 부칙(2008.12.26. 법률 제9270호, 소득세법 부칙§14)을 발표했습니다.

부칙에 따라 해당 기간 내 취득하기만 한다면, 취득원인 및 양도시기와 관계없이 중과세 배제가 가능했었습니다.

하지만, 세법의 개정으로 2014년 부칙과 연결되어 있던 다주택 중과세 조문(소득세법 §104 1항 4호 내지 7호)이 삭제되고, 이후 2017년 말 같은 조 7항으로 조정대상지역 내 다주택자 중과세 규정이 신설되면서 2018.04.01. 이후 양도하는 주택부터 조정대상지역 내 다주택자 중과세율이 부과되기 시작되었습니다.

지난해 말, 기획재정부는 종전 입장(기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.<삭제예규>)을 변경하여 다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 취득한 주택이 양도 당시 조정대상지역 내 소재하더라도 양도소득세 기본세율이 적용된다(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.)는 해석변경을 내놓았습니다.

과거 양도한 건에 대해서도 경정청구를 통해 돌려받을 수 있기 때문에 다주택자 중과세율을 적용받았던 분들은 취득일자를 재확인할 필요가 있겠습니다. 자세한 내용은 아래에서 다루겠습니다.

1. 예규내용

세목

양도

문서번호

기획재정부 재산세제과-1422

생산일자

2023.12.26.

[ 제 목 ]
다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 ’18.4.1.이후 양도시 중과 여부

[ 요 지 ]
다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 ’18.4.1. 이후에 양도(조정대상지역 내 소재)한 경우 법률 제9270호 부칙 제14조 제1항에 따라 소득세법 제104조 제1항 제1호의 세율을 적용하는 것임

[ 관련법령 ]
소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

1) 질의내용

○ 다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 ’18.4.1. 이후에 양도한 경우 법률 제9270호 부칙 제14조제1항에 따라 소득법§104①(1)의 기본세율을 적용하는 것인지 소득법§104⑦에 따라 중과세율을 적용하는 것인지 여부(양도주택은 양도 당시 주택법에 따른 조정대상지역 내 소재)

(1안) 중과세율 적용 (2안) 중과세율 적용 배제

2) 회신

2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 경우로서, 해당 주택을 양도하는 경우에는 법률 제9270호 부칙 제14조제1항에 따라 소득세법 제104조제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다.

다주택자가 2009.03.16.~2012.12.31. 중 취득한 주택을 2018.04.01. 이후에 양도한 경우 법률 제9270호 부칙 제14조 제1항 제1호의 세율을 적용하는 것임(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.).pdf

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2. 해석 및 사견

1) 배경

과거 2008년 금융위기로 인해 침체되었던 부동산 시장을 정상화시킬 방안으로 일정기간(2009.03.16.~2012.12.31.) 내 취득하는 부동산은 비사업용토지 중과세 및 다주택 중과세 규정을 배제하는 세법 부칙(2008.12.26. 법률 제9270호, 소득세법 부칙§14)을 시행하였습니다. 해당 기간 내 취득하기만 한다면, 취득원인과 양도시기의 관계 없이 중과세 배제가 가능했었습니다.

당시에도 부칙이 적용되는 범위가 1항에만 한정되어 중과세율이 적용되는 것인지, 아니면 조정대상지역 내 다주택자 중과세 규정에도 적용되어 기본세율을 받을 수 있는 것인지에 대한 의견이 있었습니다.

이에 기획재정부가 "과거 부칙과 별개의 조문이므로 중과세율이 적용되어야한다"는 기존 해석(기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.<삭제예규>)을 내놓으면서 부칙의 기간 중 취득한 주택에 대해서도 조정대상지역 내 다주택자 중과세율이 적용되었습니다.

기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10. <삭제예규, 현재 적용되지 않습니다>
【회신】
2009.3.16.부터 2012.12.31.까지의 기간 중 취득하고, 추후 ｢주택법｣ 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조 제7항이 적용되는 것입니다.

서면-2018-법령해석재산-0940, 2018.10.16 <삭제예규, 현재 적용되지 않습니다>
【회신】
귀 서면질의의 경우, 기획재정부 해석사례(재재산-852, 2018.10.10.)를 참조하기 바람.
◈ 기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.
2009.3.16.부터 2012.12.31.까지의 기간 중 취득하고, 추후 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제7항이 적용되는 것임.
【국세청 해석사례 검토내용 中】
○ 특례부칙이 시행될 당시 소득법§104는 다주택자에 대한 중과세 규정을 제1항(일반다주택 중과세)과 제4항(투기지역 다주택 중과세)에서 별도로 규정하고 있었는데
- 특례부칙을 보면, “2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득법 §104①(4)~(9)의 규정에도 불구하고 일반세율을 적용한다.”고 하여
- 그 취지가 “소득법 §104①의 일반중과세의 한시적 유예”에 있고
- 투지지역에 있는 3주택 이상에 해당하는 주택은 소득법 §104④에 따라 2009.3.16.부터 기본세율+10%p의 세율이 적용되어 소득법§104①과는 별도로 중과세 되므로
- 특례부칙은 어디까지나 제1항에 한정된 특례규정으로 해석됨
○ 현행 조정대상지역의 다주택 중과 규정이 같은 법 제7항에 신설되면서 입법취지가 비슷한 제4항이 삭제된 점과, 여전히 제1항과는 별도로 다른 항에서 규정하고 있는 점을 감안하면
- 특례부칙은 신설규정에는 적용되지 않는 것으로 보아야 함

소득세법 부칙 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】 (2008. 12. 26. 법률 제9270호)
① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

현 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
[2022. 12. 31. 법률 제19196호 일부개정, 2023. 01. 01. 시행]

구 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
[2009. 12. 31. 법률 제9897호 일부개정, 2010. 01. 01. 시행]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
4. (삭제, 2020. 8. 18.)
5. (삭제, 2014. 1. 1.)
6. (삭제, 2014. 1. 1.)
7. (삭제, 2014. 1. 1.)
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조 제1항에 따른 세율
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
양도소득 과세표준의 100분의 50
7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
양도소득 과세표준의 100분의 50
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지
양도소득 과세표준의 100분의 60
9. 제94조 제1항 제4호 다목에 따른 자산 중 제104조의 3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산
양도소득 과세표준의 100분의 60

위 해석에 불복하여 조세심판원의 판단을 구한 납세자 분들이 계셨는데, 조세심판원의 입장(조심-2018-서-4447, 조심-2019-서-0898)은 계속해서 기재부의 기존 해석과 동일했었습니다.

이에 굴하지 않고 조세심판원의 결정에도 불복하여 행정소송까지 가신 납세자분이 법원에서 기존의 해석을 뒤집고, 기재부도 법원의 판단을 존중하여 해석을 변경한 것입니다.

2) 조세심판원의 입장 - 기각

청구인의 주장은 "1) 쟁점부칙은 여전히 효력이 존속되고, 2) 새로운 입법으로 과거에 소급하여 중과세하는 것은 소급과세 금지원칙에 위배되는 것이다. 3) 쟁점부칙에 근거하여 다주택자가 된 납세자는 기본세율을 적용받을 것이라는 기대권을 가지는 지위를 넘어 그 적용을 요구할 구체적 권리를 행사할 수 있는 지위에 있다. 4) 취득시기를 한정하고 있을 뿐 양도에 대한 종기를 별도 규정하지 않았기 때문에 양도시기에 따라 개정 소득세법을 적용하는 것은 세법의 엄격해석원칙에 반하는 것이다. 5) 국가가 주택수요를 진작시킬 목적으로 쟁점부칙을 신설하여 공적견해를 표명하면서 주택 투자를 권유하였다면 이를 신뢰한 국민에 대한 배신은 허용되지 않는다. 6) 주택수요 진작이라는 정책의 필요성 때문에 적극적으로 국민들에게 주택 매입을 권면하였던 국가가 공익의 논리로 국민의 신뢰보호원칙을 부정하는 것 자체가 신뢰이익에 반하며, 국가를 믿고 주택을 구입하여 다주택이 된 자와 스스로 주택을 취득한 다주택자는 본질이 다름에도 동일시하는 것은 조세평등주의 원칙에 위배된다." 입니다.

청구인의 주장이 굉장히 풍부하고 논리적이어서 읽는 내내 감탄했습니다.

하지만 이 건에 있어서도 조세심판원의 입장은 기존 입장(조심-2018-서-4447, 조심-2019-서-0898)과 동일했습니다.

조세심판원의 의견은 "해당 부칙은 2012.12.31.까지로 일몰되었고, 조정대상지역 내 다주택 중과세 규정은 소득세법 §104 제7항에 별도로 규정된 신설조문에 의해 적용되는 것이기 때문에 중과세율 적용이 타당하다" 였습니다.

조심-2021-중-2726, 2021.07.15.
【요지】
쟁점부칙은 2012.12.31.까지로 일몰되었고, 2017.12.19. 법률 제15225호호 개정되어 2018.4.1.부터 시행된 소득세법 제104조 제7항 제3호는 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우 같은 법 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용한다고 명시하고 있는바, 청구인의 쟁점주택 양도는 이에 해당하므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

쟁점부칙은 2012.12.31.까지로 일몰되었고, 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용함(조심-2021-중-2726, 2021.07.15.) (2).pdf

법률 개정 시에 종전 법률 부칙의 경과규정을 개정하거나 삭제하는 명시적인 조치가 없다면 개정 법률에 다시 경과규정을 두지 않았다고 하여도 부칙의 경과규정이 당연실효되는 것은 아님(수원지방법원-2021-구단-15087, 2022.08.24.).pdf

3) 법원의 입장(=기재부 변경 해석)

(1) 지방법원 - 국패

납세자는 조세심판원의 결정에 불복하여 행정소송으로 진행하였고, 처음으로 납세자가 국가를 상대로 승소하게 됩니다. 지방법원은 "부칙의 인용 조항이 삭제되었다고 하여도 쟁점부칙이 실효되었다 볼 수 없고, 조정대상지역 내 다주택 중과 규정에 대한 특례로 보는 것이 조화로운 해석이다"라고 판결하였습니다.

수원지방법원-2021-구단-15087, 2022.08.24.
【요지】
법률의 개정 시에 종전 법률 부칙의 경과규정을 개정하거나 삭제하는 명시적인 조치가 없다면 개정 법률에 다시 경과규정을 두지 않았다고 하여도 부칙의 경과규정이 당연히 실효되는 것은 아니며, 이는 경과규정 뿐 아니라 다른 부칙조항에서도 마찬가지라 할 것임

0.27MB

(2) 고등법원 - 국패

지방법원의 판결에 세무서가 항소하여 고등법원까지 올라왔으나, 고등법원은 1심 판결과 동일한 판결을 내렸습니다. 고등법원은 소득세법 중과세 규정의 개정연혁을 보았을 때, 신설규정에 대해서도 부칙조항에 따라 특례가 적용되어야하는 것으로 판단하였습니다.

수원고등법원-2022-누-13943, 2023.06.21.
【요지】
소득세법 제104조 제1항 제4호가 이후 개정으로 삭제되었다고 하여, 관련 부칙조항을 삭제하거나 그 적용 범위를 제한하는 경과규정을 두는 등 명시적인 조치가 없었던바 관련 부칙조항도 그와 운명을 같이 하여 당연히 실효된다고 볼 수 없음

소득세법 제104조 제1항 제4호가 이후 개정으로 삭제되었다고 하여, 관련 부칙조항을 삭제하거나 그 적용 범위를 제한하는 경과규정을 두는 등 명시적인 조치가 없었던바 관련 부칙조항도 그와 운명을 같이하여 당연실효된다고 볼 수 없음(수원고등법원-2022-누-13943, 2023.06.21.).pdf

0.40MB

사실 고등법원 판결문이 나온 뒤에 이 자료를 공유 받았었는데, 이를 소개하거나 사용하기는 어려웠습니다. 과세관청과 법원의 입장이 다른 사안들은 항상 있어왔고, 이를 인정받고자 한다면 최소한 행정소송까지 진행해야하며 비용이나 시간, 가능성 모두를 확신할 수 없다는 문제가 있기 때문입니다.

하지만, 고등법원 판결이 나오고 6개월 후인 지난해 말 기획재정부가 법원의 판단과 동일하게 기존 해석을 변경하였습니다. 회신일 이후 경정분도 적용이 가능하기 때문에 경정청구를 통해 돌려받을 수 있게 되었습니다.

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상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례

박 세무사 — Wed, 24 Apr 2024 20:00:37 +0900

안녕하세요
박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 살펴보려합니다.

상생임대주택 요건을 만족한 주택은 추후 양도하는 때에 3가지 조문의 거주요건을 만족한 것으로 보아 세액을 산출합니다.

현행 조문 상 1년 6개월 이상의 직전임대차계약이 만료된 후, 2024년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결해야하기 때문에 현 시점에 신규 취득하거나, 현 시점에 처음 임대하는 주택은 적용될 여지가 없는 조문이긴 합니다. 그럼에도 거주요건을 충족하지못해 걱정하고 있는 분들에게는 희망이 될 수도 있어 꼭 확인해보아야하는 조문입니다.

어떤 요건과 혜택이 있는지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 요건

1) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

직전 임대차계약은 해당 주택을 취득한 후 체결된 임대차계약을 의미하며, 1년 6개월 이상을 유지했어야합니다. 여기서 주의할 점은 주택을 취득한 후 체결되어야한다는 점입니다.

이 조건을 갖추지 못하는 가장 흔한 상황으로는 "분양권으로 취득하는 주택의 분양 잔금을 전세 보증금으로 납부하고자 하는 경우"와 "전 소유자와 임차인간 체결 되어있던 임대차계약을 승계하는 경우"가 있습니다. 두 사례 모두 주택 취득 전 체결된 계약이므로 직전임대차계약에 해당하지 못하고, 이 경우에는 그 다음 계약을 직전 임대차계약으로 보아야 합니다.

서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.07.
【회신】
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임.

기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18
【제목】
전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님

"임대기간 1년 6개월"을 계산할 때에는 실제 임대기간을 기준으로 판단해야합니다. 또한, 임대기간 계산 시 1개월 미만의 기간은 1개월로 보아 계산합니다. 즉, 1년 5개월 10일 임대했다고 하여도, 1년 6개월 임대한 것으로 보는 것입니다.

첨부파일로 올려드리는 기획재정부 보도자료의 (질문9)에서 자세히 확인하실 수 있습니다.

기획재정부 보도자료 中 (2022.06.24.)

2) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 상생 임대차계약을 체결할 것

직전 임대차계약이 종료된 후의 계약을 상생 임대차계약이라 하며, 법정 기간 내 계약이 체결되었음이 확인되어야 합니다. 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월의 임대기간이 필요하며, 상생임대차계약을 2024.12.31.까지 체결해야하므로, 현행 세법 상 최소한 2023.06.30. 전에는 직전 임대차계약이 체결되었어야 본 규정을 적용받을 수 있습니다.

3) 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내일 것

이렇게 체결된 상생 임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내여야합니다. 이 때, 보증금을 임대료로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산합니다.

일반적으로 직전 계약과 신규 계약 모두가 전세인 경우에는 어려움이 없습니다. 5% 증액 상한을 계산하기가 어렵지 않기 때문입니다. 직전 계약이 1억 원의 전세 계약이었다면, 5% 증액된 전세계약은 1억 5백만 원의 전세계약입니다.

계산이 어려워지는 상황은 직전 계약은 전세였지만, 신규 계약이 월세인 경우 혹은 그 반대의 상황입니다. 이런 경우에는 직전 계약과 신규 계약 모두를 "환산보증금"으로 변경한 뒤 비교하도록 되어있으며, 환산보증금을 계산하는 산식이 수시로 변경되기 때문에 주의를 요합니다.

* 환산보증금 = 임대보증금+[(월 임대료×12)÷(주택임대차보호법 §7의2+한국은행 기준금리)]

계산이 간단하지도 않을 뿐더러, 주택임대차보호법의 개정 여부와 계약일의 한국은행 기준금리를 확인해야하기 때문에 번거로움이 큽니다. 계산을 편히 하기 위해서는 렌트홈(https://renthome.go.kr) 사이트의 "임대료인상률계산"을 활용하실 수 있습니다.

렌트홈(https://renthome.go.kr) 임대료인상률계산기

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조(임대보증금과 월임대료간 전환)
임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

4) 상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

체결된 상생 임대차계약은 임대한 기간이 2년 이상이어야합니다. 위 직전 임대차계약과 동일하게 실제 임대기간을 기준으로 판단하며, 임대기간 계산 시 1개월 미만의 기간은 1개월로 보아 계산합니다.

이 때, 임차인의 조기전출로 2년의 기간을 채우지 못했으나 요건을 만족하는 다른 임대차계약을 체결한 경우에는 실제 임대한 기간을 합산하여 계산합니다. 과거에는 2024.12.31.이 지난 후에 임대인의 의도와 다르게 임대기간 2년 요건을 채우지 못하는 경우에는 어떻게 되는지에 대해 해석이 없었지만, 작년 예규를 통해 해당 사례에서도 임대기간이 합산되는 것으로 해석하였습니다.

서면-2023-법규재산-0115, 2023.05.09
【회신】
귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전ㆍ후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임.

(사실관계)
o 2020.10월 A주택 취득
o 2021.7월 A주택에 임대차계약 체결하여 임대 개시(소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당함을 전제)
o 2023.7월 직전 임대차계약 대비 임대료등이 5%를 초과하지 않는 A임대차계약(2년) 체결하여 임대(실제 임대기간 1년 7개월)
o 2025.2월 임차인이 개인적 사정으로 조기 퇴거함에 따라 새로운 임차인과 새로운 B임대차계약 체결(종전 임대차계약의 임대료등보다 낮거나 같은 금액 조건)하여 임대(1년)
o 2026.2월 B임대차계약 종료 후 A주택 양도 예정

(질의내용)
o 직전 임대차 계약기간 요건을 충족하고 갱신계약하여 상생 임대차 계약기간 진행 중 임차인의 개인적 사정으로 조기 퇴거한 경우로서 ´25.1월 이후에 종전임대차계약보다 같거나 낮은 금액으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 소득령 §156의3에 따른 비과세 특례를 적용 받을 수 있는지 여부

기획재정부 보도자료 中 (2022.06.24.)

소득세법 시행령 제155조의 3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

소득세법 시행규칙 제74조의 3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의 3 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

2. 세제혜택(내용)

1) 1주택 비과세 거주요건 면제

2017년 8·2대책 이후 조정대상지역 내 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하기 위해 2년 보유, 2년 거주 요건을 만족해야합니다. 하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 2년 거주요건은 면제됩니다.

2) 거주주택 비과세 거주요건 면제

소득세법 시행령 §155 20항에는 임대사업자의 거주주택 비과세 규정이 있습니다. 등록된 임대주택 외 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 때, 임대주택을 보유하지 않은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.

하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 거주주택의 2년 거주요건은 면제됩니다. 즉, 거주하지 않은 주택에 대해서도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

3) 장기보유특별공제 거주요건 면제

주택의 장기보유특별공제는 소득세법 §95 "표1"과 "표2" 두 가지로 나뉘어집니다.

"표1"은 일반적인 장기보유특별공제로 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 때 양도차익에서 연 2% 공제액을 차감합니다. "표2"는 3년 이상 보유하였고, 보유기간 중 2년 이상 거주한 적이 있는 1세대 1주택을 양도하는 때 양도차익에서 연 8%(보유 4%/거주 4%) 공제액을 차감합니다.

하지만, 보유기간 중 상생임대주택 요건을 만족한 주택을 양도하는 때 "표2"의 2년 거주요건은 면제됩니다.

구 분	표1	표2
적용대상	3년 이상 보유	3년 이상 보유 2년 이상 거주 양도시점 1세대 1주택
공제율	2%×보유기간	(4%×보유기간)+(4%×거주기간)
공제한도	30%	80% [보유기간 40%(10년), 거주기간 40%(10년)]

3. 관련 예규 및 판례

1) 임대가 연속되지 않은 경우

서면-2022-법규재산-0893, 2022.10.21
【회신】
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우로서, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것임.

(사실관계)
o ‘18. XX. A주택 취득
o ‘19. XX. 임대차계약(2년 이상)
o ‘21. XX. 임대차계약갱신 거절(실거주 사유, 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항제8호)
o ‘21. XX. 본인 거주
o 새로운 임대차 계약 예정

(질의내용)
o 1세대가 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우
- 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례가 적용 가능한지

주택을 취득한 후 임대, 거주, 재임대한 경우로 요건을 모두 갖춘 경우에는 상생임대주택 특례적용 가능함(서면-2022-법규재산-0893, 2022.10.21.).pdf

0.45MB

2) 만료 전 갱신계약의 상생임대차 해당 여부

서면-2022-부동산-5103, 2023.02.08
【회신】
귀 질의의 경우, 우리청 질의회신문(서면법규재산-4071, 2022.12.15.과 서면법규재산-2905, 2022.12.15.)를 참고하기 바람.
◈ 서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.) ; 서면-2022-법규재산-2905(2022.12.15.) 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “상생임대차계약”에 해당하는 것임.

임대차계약 만료 전 체결한 갱신계약이 상생임대차계약에 해당하는지 여부(서면-2022-부동산-5103, 2023.02.08.).pdf

0.40MB

3) 1개월 미만의 임대기간 계산

서면-2022-법규재산-2784, 2022.08.17
【요지】
상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어, 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 5개월 19일인 경우 1개월 미만인 기간을 1개월로 보아 1년 6개월 임대한 것으로 봄이 타당함

상생임대주택에 대한 특례를 적용함에 있어 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보는 것임(서면-2022-법규재산-2784, 2022.08.17.).pdf

0.51MB

4. 첨부파일(22.06.24. 보도자료)

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.pdf

0.67MB

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대표세무사 박 재영

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동거주택 상속공제 - 생각보다 적용 받기 까다로운 이유

박 세무사 — Wed, 17 Apr 2024 21:00:19 +0900

안녕하세요
박 세무사의 세금공원입니다.

이번 포스팅에서는 상속세 동거주택 상속공제에 대해 다뤄보고자 합니다. 많은 분들이 당연히 적용될 것이라 생각하시지만, 실제로는 굉장히 까다로운 요건으로 인해 공제 대상이 된 사례는 많지 않습니다.

아무래도 오늘날 한국의 일반적인 가족형태는 대가족 형태가 아니라, 핵가족(소가족) 형태입니다. 연로하신 부모님을 모시게 되더라도, 온전히 세대를 합가하여 10년 이상 모시는 경우는 흔치 않습니다. 심지어 10년 이상 계속하여 피상속인 소유의 1주택만을 보유해야하는 요건을 동시에 만족하기란 현실적으로 어렵습니다.

그러면 아래에서 어떤 요건들이 있고, 무엇을 조심해야하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 적용요건

피상속인과 상속인¹⁾이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거²⁾ 하고, 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택에 해당³⁾해야합니다.

동거주택 상속공제 요건은 한 줄로 간단히 표현하면 위와 같습니다. 아주 간단해보이는 요건이지만, 하나하나 나누어 확인해보면 생각보다 적용받기가 만만치 않겠다는 것을 알 수 있습니다.

요건을 크게 셋으로 나누어 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

상속세및증여세법 제23조의 2 【동거주택 상속공제】
① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.
1. 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것
2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 “1세대 1주택”이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.
3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것
② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.
③ 일시적으로 1세대가 2주택을 소유한 경우 동거주택의 판정방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1) 상속인 요건

직계비속과 대습상속으로 인해 상속인이 된 직계비속의 배우자로 한정하며, 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 경우여야합니다. 즉, 피상속인(돌아가신 분)의 직계비속이거나, 자녀가 먼저 사망한 경우 그 배우자가 해당 주택을 상속받는 경우에만 적용이 가능합니다.

이는 2021.12.21. 개정된 규정으로, 기존 조문에서는 직계비속만을 대상으로 했었습니다. 남편과 사별한 후에도 계속해서 시부모를 봉양했던 며느리가 대습상속인으로서 상속인 지위를 얻었다고 해도 조세법률주의 원칙 상 공제받을 수 없다는 대법원 판례(대법원2021두59748, 2022.03.17.) 이후 개정된 바 있습니다. 법 시행 전에 개정된 경우에도 경정청구가 가능하게끔 개정되었기 때문에 대법원 판결 사례도 공제를 받을 수 있었을 것으로 보입니다.

또한 상속인 중 배우자(피상속인의 배우자)는 대상이 되지 않는다는 것을 모르는 경우가 많은데, 피상속인과 그 배우자가 10년 이상 1세대 1주택으로 거주했다고 하여도 동거주택 상속공제의 대상이 되지는 않음을 인지하셔야겠습니다.

2) 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

주택을 상속받는 상속인은 피상속인과 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야합니다. 이 때 상속인이 미성년자인 기간은 제외합니다.

하나의 주택은 1개의 주택을 의미하는 것은 아니므로, 10년 이상 같은 집에 거주해야한다는 것을 의미하지는 않습니다.
이사를 가거나, 전/월세로 임차를 하여 살더라도 10년 이상 계속하여 1세대를 이루어야한다는 것이 중요 포인트입니다.

상속증여세과-15, 2013.03.27
【회신】
귀 질의의 경우, 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택으로서 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대가 1주택(피상속인의 이사에 따른 일시적 2주택 등을 포함)을 소유한 경우, 피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거하였다면, 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택에 대해서는 상속개시당시 그 상속주택에서 동거하지 않았더라도 「상속세 및 증여세법」 제23조의2(2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것)에 따른 동거주택 상속공제를 받을 수 있는 것임.

여기서의 계속은 사전적 의미의 "계속"이므로, 단 하루의 끊임도 없이 10년 이상 동거하여야합니다. 만약, 하루라도 다른 곳으로 전출하였다가 다시 전입했다면 처음부터 다시 기산해야하는 것이 원칙입니다.

단, 대통령령으로 정하는 사유로 인해 동거하지 못하게된 경우(징집, 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료가 필요한 질병 등)에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 기간 계산에 산입하지는 않습니다.

글로 이해하려면 어려울 수 있으니, 집행기준에 있는 예시를 함께 참고해서 보시면 좋습니다.

상속세및증여세 집행기준 23의 2-20의2-1[동거기간에 산입하지 않는 기간]

상속인이 징집으로 인해 3년 간 동거하지 못했으나, 징집은 대통령령으로 정하는 사유에 해당하므로 동거를 한 것으로 인정을 하되, 동거기간에는 산입하지 않는 상황입니다. 이 경우 10년의 기간을 채우기 위해서는 최소 13년의 동거기간이 요구됩니다(실제 동거기간 10년, 일시적 비 동거기간 3년)

상속세및증여세법 시행령 제20조의 2 【동거주택 인정의 범위】
② 법 제23조의 2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 징집
2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유
3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유

상속세및증여세법 시행규칙 제9조의 2 【동거주택 인정범위】
영 제20조의 2 제2항 제2호에서 “기획재정부령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교는 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양

3) 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택일 것

마지막 요건도 만만치않게 까다로운 요건입니다. 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택이어야합니다. 이 때 무주택인 기간이 있다면, 무주택 기간도 1세대 1주택에 해당하는 기간으로 보아 판단합니다.

2번 요건과 마찬가지로 10년 이상 계속하여야하기 때문에 원칙적으로 하루라도 2주택 이상을 보유한 세대가 된다면 기간요건을 재기산해야합니다. 단, 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우로 대통령령으로 정하는 아래의 사유에 해당한다면 1세대 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.
2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
3. 피상속인이 「문화재보호법」 제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우
4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조 제7항 제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
5. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조 제7항 제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
8. 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.
가. 해당 주택에 거주하는 자
나. 최연장자

소득세법의 일시적 2주택(소득세법 시행령 §155)과 아주 유사하지만, 분명히 다른 규정이기 때문에 예외 사유에 해당하는지 판단할 때에는 꼼꼼하게 확인해야합니다.

예를들면, 동거주택 상속공제 판단 시 대체취득 사유인 경우 종전주택을 2년 내에 양도해야하고, 신규주택을 취득하는 자가 피상속인이어야만 합니다. 반면 소득세법 시행령에서는 종전주택을 3년 내에만 양도하면 되고, 신규주택을 누가 취득하는 지는 중요하지 않습니다.
그렇기 때문에 10년의 기간 중 일시적 2주택 비과세를 적용받은 적이 있다면, 동거주택 상속공제의 일시적 2주택 사유에도 해당되는지 다시 확인해보셔야합니다.

상속세및증여세법 시행령 제20조의 2 【동거주택 인정의 범위】
① 법 제23조의 2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 「소득세법」 제88조 제6호에 따른 1세대가 1주택(「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다.
1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.
2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
3. 피상속인이 「문화재보호법」 제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우
4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조 제7항 제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
5. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조 제7항 제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
8. 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.
가. 해당 주택에 거주하는 자
나. 최연장자

2. 공제액 및 공제한도

요건을 모두 갖춘 경우에는 상속개시일 현재 상속주택가액(주택부수토지 가액을 포함)을 6억 원 한도로 상속세 과세가액에서 공제합니다.

이 때, 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액이 있다면 해당 금액은 빼고 계산해야합니다.

만약 일부 상속인은 요건을 갖추고, 일부는 갖추지 못한 경우로 공동상속 받는 경우에는 요건충족지분에 대해 동거주택상속공제를 적용합니다.

예를 들어, 요건을 갖춘 장남과 그렇지 못한 차남이 20억 원의 주택을 각각 50% 지분씩 상속받는다면, 장남이 상속받는 50% 지분에 대해 동거주택상속공제가 적용 가능하므로, 6억 원*의 동거주택 상속공제가 적용 가능합니다.
* Min[20억 원×50%, 6억 원]

3. 주요 예규 및 판례

1) 부수토지만 상속받는 경우

~~사전-2022-법규재산-1119, 2022.12.02.~~
~~【회신】~~
피상속인이 상속개시일 현재 주택부수토지만을 보유한 경우로서 상속인이 해당 주택부속토지를 상속받은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택상속공제가 적용되지 않는 것임.

주택부수토지만을 상속한 경우 동거주택 상속공제 대상이 아님(사전-2022-법규재산-1119, 2022.12

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기획재정부 조세정책과-1627, 2025.09.15. [해석 변경]
【회신】
1. 거주자인 피상속인이 주택의 부수토지에 대한 공유지분을 보유하고, 피상속인과「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대를 구성하는 직계비속 세대원이 해당 주택과 잔여 부수토지의 공유지분을 보유한 경우로서, 동 세대원이 피상속인의 주택부수토지에 대한 공유지분을 상속받은 경우 동 주택부수토지는 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택 상속공제 대상 주택에 포함되는 것입니다.
2. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.

주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 것임(기획재정부 조세정책과-1627, 2025.09.15.).pdf

주택면적이 주택외의 면적보다 큰 겸용주택의 경우 전체를 주택으로 보아 동거주택 상속공제를 적용하는 것임(사전-2023-법규재산-0247, 2023.11

2) 겸용주택(상가주택)의 일부 구획에 동거한 경우

사전-2023-법규재산-0670, 2023.11.16
【회신】
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 상속인이 피상속인과 1세대를 이루어 동거한 겸용주택(주택의 면적이 주택외의 부분의 면적보다 큰 경우이며, 상속인과 피상속인은 겸용주택의 3층에서 거주)에 대하여 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택 상속공제를 적용하는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조제3항에 따라 주택외의 부분은 주택으로 보는 것이며, 겸용주택 전체의 「상속세 및 증여세법」 제23조의2제1항 각 호외의 부분 본문에 따른 상속주택가액에서 공제요건을 충족하는 상속인의 지분상당액의 100분의 100에 상당하는 금액을 6억원을 한도로 상속세 과세가액에서 공제하는 것임.

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3) 유주택 상속인이 잠시 동거하다 퇴거한 경우

서면-2016-상속증여-3798, 2017.03.31
【질의】
(사실관계)
o 무주택자인 상속인(B)은 피상속인(A)과 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해 오다 피상속인 (A)과 동거해 오던 주택을 상속받았음.
o 상속인(B)의 아들(C)은 주택을 소유한 상태에서 상속개시일부터 소급하여 10년 내에 피상속인(A), 상속인(B)과 함께 1세대를 구성하여 8개월을 동거함.
【회신】
귀 질의의 경우는 기존해석사례(재산-235, 2011.05.12. ; 서면상속증여-22590, 2015.02.13.)를 참고하기 바람.
◈ 재산세과-235, 2011.05.12.
「상속세 및 증여세법」 제23조의2 규정에 의한 동거주택 상속공제는 같은법 시행령 제20조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대가 1주택을 소유한 경우에만 적용되는 것임.
◈ 서면-2015-상속증여-22590, 2015.02.13.
「상속세 및 증여세법」 제23조의2 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 동거주택 상속공제 규정을 적용하는 것으로 귀 질의의 경우 제2호의 요건을 갖추지 못하여 동 규정이 적용되지 않음.

동거주택 판정기간 중 2주택을 보유한 경우 상증령 §20의2 1항 각 호의 어느하나에 해당하지 않으면 공제대상이 아님(서면-2016-상속증여-3798, 2017.03

동거주택 상속공제 요건을 충족한 주택의 멸실로 인해 취득한 조합원 입주권으로서 상속개시 당시 다른 주택이 없는 경우 요건을 충족한 것으로 봄(재산세과-237, 2012.06

4) 상속개시 당시 재개발 입주권인 경우

재산세과-237, 2012.06.25
【회신】
동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우로서 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택이고, 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택인 경우에 적용됨. 이 경우 피상속인이 1세대1주택 요건을 충족한 주택의 멸실로 인해 취득한 조합원입주권 이외에 상속개시일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택 요건을 충족한 것으로 보아 동거주택상속공제를 적용하는 것임.

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5) 상속개시 당시 분양권이 있는 경우

기획재정부 재산세제과-1316, 2022.10.19
【질의】
(사실관계)
o 피상속인 김○○은 2021.5월 사망하였으며, 상속개시일 현재 서울특별시 광진구 소재 아파트 1채를 소유하고 있었음.
o 상속개시일 현재 상속인 박○○(배우자)은 2019.12월. 취득한 아파트 분양권, 상속인 김☆☆(자녀)은 2021년 3월에 취득한 아파트 분양권을 각 1개씩 보유하고 있고, 상속인 김★★(자녀)은 무주택자임.
o 피상속인과 상속인은 쟁점(1세대 1주택) 외 동거주택 상속공제의 나머지 요건은 충족한 것으로 전제함.
(질의내용)
o 쟁점규정(상증법 §23의2①)이 적용되는 1세대 1주택 여부 판단 시 - ’21년 이후 취득한 아파트 분양권을 주택수에 포함하는지.
<제1안> 주택수에 포함함.
<제2안> 주택수에 포함하지 않음.
【회신】
귀 질의의 경우 제 2안이 타당함.

【국세청 해석사례 검토내용】
○ 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 바
- 상증법에서 “주택”의 개념을 별도로 정의하지 않고 있고, 다른 법의 주택 개념을 차용하고 있지도 않으므로
- 문언 상, 동거주택 상속공제 규정의 주택은 “물리적인 개념”으로 해석하는 것이 타당하여 분양권을 주택수에 포함하지 않는 것으로 해석하는 것이 조세법률주의에 입각한 해석임

○ 반면에 판례 등에서 주택으로 볼 명시적인 규정이 없는 조합원입주권에 대해서 동거주택 상속공제 적용 시 주택수에 포함하는 것으로 해석하였는데
- 이는 주택이 정비사업의 시행이라는 우연한 사정에 의하여 조합원입주권으로 전환됨으로써 초래되는 불합리한 결과*를 해소하기 위해, 즉 과세형평을 고려하여 확장해석한 것으로
＊주택에 조합원입주권이 포함되지 않는다고 해석할 경우, 주택에서 전환된 조합원입주권 1개를 상속받은 상속인은 공제혜택을 받지 못하게 되는 반면, 상속세 부담을 완화시켜 줄 필요 없는 1주택과 다수의 조합원입주권을 상속받은 상속인은 오히려 공제혜택을 받게 됨
- 이러한 확장해석을 근거로 주택수에 포함할 명시적인 규정 및 고려할 과세형평이 없는 분양권까지 주택수에 포함하는 것으로 해석할 이유는 없음

○ 아울러, 조합원이 재개발사업 등으로 취득한 조합원입주권은 종전의 주택과 부수토지를 조합에 현물출자하고 취득한 새로운 주택과 부수토지에 관한 권리로써
- 소득세법 등에서 재개발사업 등으로 취득한 주택을 종전주택의 연장으로 취급하고 있는 점에서
- 종전주택의 연장선상에 있는 조합원입주권을 주택수에 포함하도록 해석하는 것은 합리적인 이유가 있는 반면에
- 소득법이 분양권을 주택수에 포함하도록 개정되었다는 이유만으로 종전주택이 존재하지 않는 분양권까지 동거주택 상속공제 적용 시 주택수에 포함할 수는 없는 것임

기획재정부 재산세제과-1316, 2022.10

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세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

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공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면

박 세무사 — Fri, 12 Apr 2024 20:00:09 +0900

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

오늘은 조세특례제한법 77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 규정에 대해 포스팅하고자 합니다.

이 규정은 수용으로 인한 양도소득세 발생 시 적용할 수 있는 가장 일반적인 감면입니다. 감면율이 크지는 않지만, 다른 감면들과는 다르게 요건이 어렵지 않으니 대상이 될 수 있는 지 꼭 살펴보셔야겠습니다.

1. 적용 요건

1) 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도할 것

2) 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득일 것
(1) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
(2) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
(3) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

간단하게 부동산이 수용되어 양도소득세가 발생하는 경우로서 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지등을 양도하는 경우에 적용받을 수 있습니다. 이 때, 상속을 원인으로 취득했거나 소득세법 97조2 1항 배우자등 이월과세규정이 적용되는 경우에는 피상속인 또는 증여자가 취득한 날을 취득일로 보아 계산합니다.

거주자가 아닌 비거주자도 적용받을 수 있는 감면 규정으로, 비거주자에 해당한다면 꼭 확인하셔야할 규정입니다.

현행 조문 상 2026년 12월 31일 이전에 양도해야만 적용받을 수 있는 규정이지만, 1998년부터 2~3년 간격으로 계속해서 연장되어 온 역사가 있습니다. 비교적 개정이 많은 규정이므로 실제 적용 시에는 재차 확인 후 적용해야합니다.

해당 조문의 요건은 아주 간단하지만, 경우에 따라 2번 요건에 해당하는가 판단하는 것이 어려울 수 있습니다. 납세자 입장에서 수용이란 절차가 일반적으로 겪는 절차는 아니다보니, 공공기관·지자체에 양도하거나 공익목적으로 사용하고자 하는 자에게 양도하는 것이면 모두 수용으로 아는 경우가 많기 때문입니다. 자세한 내용은 하단 주의사항에 별도로 정리합니다.

수용 절차가 너무 복잡하여 대상이 되는 것인지 알기 어렵다면, 그나마 쉽게 확인해볼 수 있는 방법으로 보상 담당자에 연락하여 토지보상법 상 사업인정고시(혹은 타법에 따른 사업인정고시 의제)가 있는 사업인지 확인하는 방법이 있습니다.

조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조의 2 제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.

조세특례제한법 기본통칙 77-0…2 【토지수용의 범위】
법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 “토지 등의 수용”에는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.

2. 감면세액

공익수용 감면은 보상형태에 따라 다른 감면율이 적용됩니다. 토지보상법 상 수용은 현금보상이 원칙이지만, 사업시행자가 국가·지자체·지정된 공공기관에 해당하면서, 토지소유자가 원하는 경우이거나 부재지주의 토지보상인 경우인 때 혹은 투기 우려지역에서 시행되는 특정 공익사업인 경우인 때 채권보상이 가능합니다.

현금보상 : 10%
채권보상(일반채권) : 15%
3년 만기특약 채권 보상 : 30%
5년 만기특약 채권 보상 : 40%

감면율만 놓고 본다면 만기특약 채권의 감면율이 높긴 하나, 일반적으로는 대부분 현금보상을 원하시고, 부득이 채권보상을 받더라도 일반채권을 선택한 뒤, 일부 비용을 감안하고서 채권할인(현금화)하는 경우가 많습니다. 아무래도 당장의 양도소득세 부담과 수 년 간 보상금을 사용(투자, 자산취득, 채무상환 등)할 수가 없다는 점이 크게 와닿기 때문일 것입니다.

만기특약 채권을 수령한 경우로 만기 전에 특약을 위반한 경우에는 일반채권보상을 적용받았을 때와의 감면액 차액(3년 만기의 경우 15%, 5년 만기의 경우 25%)을 추징하며, 이 때 이자 상당액을 가산하여 추징하기 때문에 신중히 선택하셔야합니다.

조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
④ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다.
⑤ 제1항 제1호ㆍ제2호 또는 제2항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조 제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제4항에 따라 징수하는 경우에는 제66조 제6항을 준용한다.

조세특례제한법 제66조 【영농조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등】
⑥ 제4항에 따라 감면받은 양도소득세를 제5항 본문에 따라 납부하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자 상당액을 가산한다.

조세특례제한법 시행령 제63조 【영농조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등】
⑨ 법 제66조 제6항 및 제10항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액”이란 각각 법 제66조 제5항 또는 제9항에 따라 납부하여야 할 세액에 상당하는 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
1. 당초 현물출자한 농지등에 대한 양도소득세 예정신고 납부기한의 다음 날부터 법 제66조 제5항 또는 제9항에 따른 세액의 납부일까지의 기간
2. 제11조의 2 제9항 제2호에 따른 율

조세특례제한법 시행령 제11조의 2 【연구개발특구에 입주하는 첨단기술기업 등에 대한 법인세 등의 감면】
⑨ 법 제12조의 2 제8항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당가산액”이란 제8항 각 호의 구분에 따른 세액에 상당하는 금액에 제1호에 따른 기간과 제2호에 따른 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
2. 1일 10만분의 22

3. 감면한도

조세특례제한법 §77 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 규정은 과세기간별 한도가 존재합니다.

1년 내 1억, 5년 내 2억의 감면 한도가 존재합니다.

조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조, 제77조의 2, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의 2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

4. 주의사항

1) 토지보상법이 적용되는 사업일 것

기본적으로 조문에서 말하는 토지 등의 수용이란 수용민의 의지와 관계없이 강제로 소유권을 잃게 되는 수용사업을 의미합니다. 이전 포스팅에서 살펴본 절차 중, 사업인정 고시 후 협의매수(협의매수에 응하지 않더라도, 토지보상법 상 절차에 의해 수용개시가 예정되어있음) 이후의 절차가 이에 해당합니다.

즉, 원칙적으로 조문 상 감면 여부(사업인정고시일 2년 전 취득)를 판단하는 기준인 사업인정고시가 있어야하는 것입니다. 사업인정고시가 없는 사업은 국가나 지자체, 공공기관이 공익을 목적으로 부동산을 매수한다고 하더라도, 조세특례제한법 §77 감면대상이 되기는 어렵습니다.

대법원-2018-두-65897, 2019.03.28.
【전심과정】
서울고등법원2018누64384, 2018.11.29 - 서울행정법원2018구단63108, 2018.08.29 - 조심2018서0677, 2018.05.10
【요지】
국토교통부장관의 사업인정고시가 없었던 이상, 비록 지방자치단체가 공익사업에 공하기 위하여 부동산을 매수하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 그 양도가 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호의 세액감면 대상에 해당한다고 볼 수 없음

서울고등법원2018누64384, 2018.11.29
·······························
[1심판결서 이유의 인용]
① 서울특별시 ○○구가 이 사건 부동산을 공립어린이집으로 사용하기 위하여 매수하기는 하였으나, 국토교통부 장관으로부터 공익사업법에 정한 사업인정(제2조 제7호, 제20조 제1항)을 받은 적이 없고, 국토교통부 장관의 사업인정고시(제22조 제1항) 역시 없었던 것으로 보인다.
② 서울특별시 ○○구는 이 사건 부동산을 매수하는 과정에서 토지조서 및 물건조서의 작성 등과 같은 토지보상법에 정한 협의에 의한 취득 절차를 거치지 않았고, 원고가 요청한 ‘토지 협의매수 확인서‘ 역시 발급하여 주지 않았다.
③ 서울특별시 ○○구는 공립어린이집의 확충 정책에 따라 2013년경부터 어린이집 설치를 위한 토지 등의 매수를 추진하는 과정에서 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하였다. 그런데 위 매매계약 상의 매매대금은 서울특별시 ○○구 및 원고가 각각 의뢰한 감정평가액에 기초하여 산정된 금액이고, 원고는 자유로운 의사에 따라 시가대로 이 사건 부동산을 양도하였다.
④ 비록 서울특별시 ○○구가 토지보상법 제4조 제3호에 정한 ‘어린이집 운영’을 위하여 이 사건 부동산을 매수하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로는 이 사건 양도가 ‘토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등’의 양도에 해당한다고 볼 수 없다.

조심2023서3254, 2023.11.15
【제목】
쟁점토지의 양도는 토지보상법에서 정한 사업인정을 받은 사실이 없는 것으로 나타나고 쟁점토지는 국방부에서 시행한 군사용 사유지 매입사업에 편입된 토지로서 국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률§4에 따라 국방부장관이 동 사업계획을 승인한 사실이 없으므로 같은 법 §5③에 따라 사업인정을 받은 것으로 의제하기도 어려우며, 토지보상법§24의2②ㆍ④에 따르면 별표에 규정된 법률에 따라 §20에 따른 사업인정이 있는 것을 의제되는 사업이 해당 법률에서 정하는 바에 따라 해당 사업의 준공ㆍ완료ㆍ사용개시 등이 고시ㆍ공고된 경우 같은 조②에 따른 고시가 있는 것으로 본다고 규정하고 있으나 이 건의 경우 그 준공 등 고시ㆍ공고내역이 확인되지 않는 점, 국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률§4①3호에 따르면 국방ㆍ군사시설사업 계획승인대상으로 ‘그 밖에 국방부장관이나 사업시행자가 국민의 재산권 보호, 국방 및 군사 목적의 달성을 위하여 필요하다고 인정하는 사업’이 규정되어 있어 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점토의 양도가 이러한 경우에 해당되지 않는다고 단정하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

심사양도2013-0219, 2014.01.23
【제목】
국제공항공사는 쟁점토지를 협의취득 한 점, 사업인정을 받지 않은 점, 쟁점토지 매매의 거래대금 산정만 보상법 절차를 준용한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하지 않음

하지만, 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의매수하여 사업인정을 받지 않은 경우에는 보상계획 공고일(공고 생략의 경우 보상계획 통지일)을 사업인정고시일로 보아 조문 상의 요건 "사업인정고시일 2년 전 취득" 여부를 적용할 수 있습니다. 수용 대상 토지소유자가 모두 사업인정고시 전 협의매수에 응한 상황이어야하므로, 정말 작은 사업이 아니라면 흔히 볼 수 있는 케이스는 아닙니다. 이 경우에는 사업인정고시일이 없는 만큼 실제 해당 보상절차가 토지보상법에 따라 진행되었는지를 종합적으로 판단하게 되므로, 신고서를 접수하더라도 과세관청으로부터 실제 인정받기까지 까다로운 소명절차가 있을 수 있습니다.

부동산거래관리과-632, 2012.11.20
【회신】
「조세특례제한법」 제77조을 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업을 위해서 사업시행자가 해당 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의매수함으로써 같은 법 제20조에 따른 사업인정을 받지 아니한 경우에는 같은 법 제15조에서 따른 보상계획 공고일(공고를 생략한 경우에는 토지 소유자에게 보상계획을 통지한 날)을 사업인정고시일로 보는 것임.

2) 만기특약 채권의 특약을 위반한다면?

감면세액 부분에서 간단히 언급한 내용과 같이 실제로 수용 보상에 대한 양도소득세 신고를 진행하다보면 만기특약채권을 받으시는 분은 많지 않습니다. 감면율이 배 이상으로 높음에도 왜 3년, 5년만기특약채권 보다 현금보상을 선호하는 걸까요? 여러가지 이유가 있습니다.

첫 째로, 대부분 수용대상자 분들은 다른 부동산 취득 혹은 현금 수요가 있습니다. 거주하시던 주택이 수용된 경우는 말할 것도 없으며, 수용이 되는 부동산에 저당채무가 있는 경우, 생업이던 농지나 축사용지 또는 사업용/임대용 부동산이 수용된 경우 등이 대표적입니다. 이런 상황에서는 기존 부동산을 대체할 신규 부동산을 취득해야하기 때문에 보상금 외에 현금유동성이 없는 상황이라면, 현금보상을 우선할 수밖에 없습니다.

둘 째로, 다른 투자처가 있는 경우입니다. 보상 채권의 이자율은 상환 기간과 보상대상자에 따라 다르나, 국고채 금리와 정기예금 이자율 중 결정됩니다. 국고채 금리와 정기예금 이자율 모두 이자율을 보고 투자하기에는 그리 매력적인 금리는 아닙니다. 차라리 현금보상을 받은 후, 부동산/주식 등을 투자하고자 하시는 분들이 많습니다.

셋 째로, 채권의 이자는 만기에 일시 수령하며, 해당 과세기간에 만약 금융소득이 2천만 원을 초과하는 경우 금융소득 종합과세 대상이 될 수 있습니다. 그에 따른 세금과 건강보험료 문제도 채권 선택을 꺼리는 이유 중 하나입니다.

넷 째로, 기간이 길어 만기보유를 자신할 수 없어서 입니다. 수용 보상금이 수용민에게 소액에 해당한다면 문제 없을 수 있지만, 대부분의 경우 그렇지 않습니다. 재산의 큰 부분을 차지하는 보상금을 3년, 5년 간 채권으로 묶어두어야한다는 점이 부담스러울 수 있습니다.

그렇다면 만약 만기특약채권으로 보상받은 후, 만기까지 보유하지 못하고 중도에 해지한다면 어떻게 될까요?

앞서 살펴본 것과 같이 일반채권보상 감면율을 적용한 세액과의 차액에 대해 세액 추징되며, 추가적으로 이자상당액까지 부과됩니다.

예를 들어, 산출세액 50,000,000원에 대해 5년만기특약채권에 따른 40% 세액감면을 적용하여 30,000,000원을 납부하였고, 만기일까지 보유하지 못한 채 3년 뒤 해지했다고 가정한다면 추징되는 세액은 아래와 같습니다.

* 예상 추징세액 [ 1)+2) ] : 15,511,250
1) 본세의 차액
50,000,000*(40%-15%) = 12,500,000
2) 이자상당액
12,500,000*(22/100,000)*1,095日 = 3,011,250

여기서 이자상당액에 적용되는 율은 2024.04.12. 현재 현행 세법 상 1일 10만 분의 22이며, 중간에 개정이 있는 경우 변경된 율을 적용하기 때문에 실제 적용되는 경우에는 산식이 복잡해질 수 있습니다.

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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수용의 양도 시기 - 공탁금도 안 찾았는데 세금을 내라니?

박 세무사 — Wed, 3 Apr 2024 21:48:58 +0900

안녕하세요
박 세무사의 세금공원입니다.

지난 포스팅에서 수용의 절차에 대해 정리하였고, 수용도 세법 상 양도에 해당하여 양도소득세 신고/납부의무가 있음을 안내드렸습니다.

양도소득세 과세대상 부동산 등에 해당하는 경우 양도시기가 속한 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세 예정신고 및 납부를 해야하며, 신고납부의무를 행하지 않은 경우에는 가산세가 발생하게 됩니다.

그렇다면 수용의 경우 양도시기는 어떻게 될까요?

1. 최초 협의 시

최초 협의에 대한 보상금명세서를 수령하신 후 바로 협의에 응하셨다면 양도시기는 일반적인 부동산 양도와 다르지 않습니다. 수용이라 해도 최초 협의단계에서는 매매계약 후 보상금을 수령하고, 소유권을 이전하는 절차가 동일하기 때문입니다. 원칙에 따라 둘 중 빠른 날[대금청산일, 소유권이전등기 접수일]을 양도시기로 보게 됩니다.

2. 수용재결 이후

수용 재결 이후에는 일반적인 부동산 양도와 다른 점이 발생합니다. 바로 "수용의 개시일"과 "공탁", 그리고 "이의신청 및 행정소송" 입니다. 수용의 개시일이란 토지수용위원회에서 수용을 개시하기로 결정한 날을 의미하며, 이는 수용 재결서 정본에서 확인하실 수 있습니다.

사업시행자는 보상금 지급을 조건으로, 수용개시일에 토지 등의 소유권을 원시취득하게 됩니다. 이 때문에 수용개시일 전까지 사업시행자는 재결 협의기간 내 보상금을 지급하고, 그렇지 못한 경우 공탁을 마치는 것입니다.

따라서 수용의 경우에는 셋 중 빠른 날[대금청산일(≒공탁일), 소유권이전등기 접수일, 수용개시일]을 양도시기로 보게 되며, 예외적으로 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일을 양도시기로 보고 있습니다.

소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

토지보상법 제42조(재결의 실효)
① 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하였을 때에는 해당 토지수용위원회의 재결은 효력을 상실한다.

양도소득세 집행기준 98-162-6 【행정소송을 제기한 경우 수용자산의 양도시기】
〈사례〉
ㆍ2008.12.20.：수용보상금 공탁
ㆍ2009.01.20.：수용재결에 따라 소유권이전등기
ㆍ2009.06.30.：재결에 불복 이의신청 제기하여 보상금 증액 결정
☞ 양도시기：2009.01.20.

1) 수용개시일이 왜 양도시기 기준이되는지?

2010.02.17. 세법 개정 전에는 수용개시일의 기준이 없었으나, 개정을 통해 수용개시일 기준이 들어왔습니다.

소득세법 시행령 2010. 02. 18. 대통령령 제22034호 일부개정 [기획재정부 개정세법 해설 中]
◇ 개정 주요내용
사. 공익사업에 따른 토지 수용 시 토지의 양도시기 보완(영 제162조)
동일한 공익사업 지역에서 토지를 수용할 때 보상금에 대한 불복 등에 따라 양도시기가 달라지는 문제점을 해소하기 위하여 공익사업을 위한 토지 수용 시 양도시기를 판정할 때 수용개시일을 추가함으로써 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날을 양도시기로 정함.

소득세법 시행령 부칙 (2010. 2. 18. 대통령령 제22034호)
제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】
이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

수용개시일 기준이 필요했던 이유는 수용의 특수성 때문이었습니다.

일반적인 양도에서 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보는 이유는 통상 이 둘의 행위가 근시일 내 이루어지고, 그 행위로 소득이 확정되었다고 볼 수 있기 때문입니다.

하지만 수용에서는 사업시행자가 토지보상법에 따라 수용개시일날 부동산의 소유권을 취득하게 되다보니, 굳이 소유권이전등기를 빠르게 진행하지 않는 경우가 많습니다.

이러한 상황에서 소송을 진행하여 보상금이 증액되는 경우에는 당초 보상금 수령일자를 대금청산일로 볼 수 없기 때문에 불복을 진행한 사람과 그렇지 않은 사람의 양도시기가 크게 움직이는 문제점이 있었습니다. 이런 수용민 간의 형평성 문제 뿐만아니라, 사실상 종결된 양도의 양도시기도 바뀔 수 있어 예측가능성이 침해 받는 상황이었습니다.

일반적으로 공탁이 수용개시일 수 일 전(통상 열흘 내외)에 행해지는 점이 있으므로, 위 문제를 해결하기 위해 수용개시일을 새로운 기준으로 추가한 것입니다.

토지보상법 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한)
① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

2) 공탁일이 왜 양도시기 기준이 되는지?

수용재결 후, 보상금이 공탁되는 때까지 수령하지 않은 경우엔 공탁일이 양도시기가 될 수 있습니다.

이 때에는 주의해야할 점이 있습니다. 공탁금을 찾는 것과는 관계없이 양도소득세 신고·납부가 필요하다는 것입니다.

"어차피 돈 안찾으면 세금 안내는거 아닌가요?"

""네... 아닙니다...""

그래도 실행하시기 전에 문의를 주시면 알려드릴 수 있기 때문에 차라리 낫습니다.

실제로 공탁일은 한참 지났고, 돈을 안찾았으니 낼 돈도 없다 하시는 분들이 계십니다. 이 경우에는 본세 뿐만 아니라 무신고에 대한 가산세 20%와 납부지연가산세 약 연8%(계속 가산)까지 더해진 채 추징될 수 있습니다.

대법원은 수용보상금의 공탁을 변제공탁으로 보고 있고, 변제공탁은 공탁물 보관자의 공탁물 수령으로 그 효력이 발생하여 사업시행자의 채무소멸 효과를 가져옵니다. 즉, 보상금이 공탁됨으로써 사업시행자의 대금지급의무가 종결되는 것입니다.

물론 추후 이의신청과 행정소송 과정에서 보상금이 증액된다면, 그 때에는 종전 공탁일이 대금지급의무가 종결된 것이 아니기 때문에 공탁일에 대금청산이 되지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 하지만 그렇다 하더라도, 일반적으로 수용개시일 직전 수용재결 보상금에 대한 공탁이 이루어지는 바 공탁일과 멀지 않은 때(수용개시일) 양도는 이루어진 것으로 보게됩니다.

대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결
변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생한다.

대법원 1987. 4. 14. 선고 85다카2313 판결
민법 제476조, 제487조의 규정에 의하면 변제공탁이 유효한 이상 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 있고 또한 그 변제충당의 법률상 효과도 공탁을 한 때에 생긴다.

대법원 81누254 , 1983.06.14
도시계획사업의 시행자가 토지수용보상금을 공탁한 경우에 그 공탁은 시행자가 토지소유자에 대하여 부담하는 토지수용에 따른 보상금지급의무의 이행을 위한 것으로서 민법상 변제공탁과 그 성질이 다를 바 없으므로, 토지소유자가 아무런 이의를 유보함이 없이 공탁금을 수령하였다면 토지소유자는 토지수용위원회의 재결에 승복하여 그 공탁의 취지에 따라 이를 수령하였다고 보아야 할 것임

대법원 1972. 5. 15.자 72마401
변제공탁은 공탁공무원의 수탁처분과 공탁물보관자의 공탁물수령으로 그 효력이 발생하여 채무소멸의 효과를 가져오는 것이고 채권자에 대한 공탁통지나 채권자의 수익의 의사표시가 있는 때에 공탁의 효력이 생기는 것이 아니다.

수원지방법원-2023-구합-62534, 2023.11.08.
[요지]
소송으로 보상금이 증액·확정된 경우, 최초 보상일을 잔금청산일로 볼 수 없음
[판결내용]
한국토지주택공사가 토지보상법 등 공익사업을 위하여 토지를 수용한 경우, 그 양도시기는 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제7호에 따라야 하는 것이고, 토지의 수용에 관하여 중앙토지수용위원회의 이의재결을 거쳐 행정소송을 통해 보상금 증액을 받은 경우, 대금을 청산한 날인 토지보상 판결의 확정일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기에 해당한다.

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

세무법인리치 WM지점
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공익 수용 보상 절차 (2)

박 세무사 — Wed, 27 Mar 2024 20:00:38 +0900

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다.

이전에 포스팅 했던 공익수용 보상절차 (1) 에서는 사업인정고시부터 보상액 산정까지 단계를 정리하였습니다. 보상액 산정 이후에는 보상 협의 및 미협의 시 이후 단계(수용재결, 이의신청, 행정소송)가 남아있습니다.

사실 보상금을 수령하시기 전 절차에 대해서는 세무사의 영역이기보다는 변호사, 감정평가사님의 영역입니다. 세무사는 보상금을 수령하기 전 예상세액을 확인하고 감면 적용을 위해 준비를 도와드릴 수는 있지만, 소송을 대리해드리거나 평가를 통해 보상금을 증액시킬 수는 없기 때문입니다.

나머지 절차들을 마저 정리해 보도록 하겠습니다.

2. 수용의 절차

이장원, 이성호 세무사 「나의 토지수용보상금 지키기」中

4) 손실보상 협의

수용재결 전 단계에서 사업시행자와 토지소유자 간 협의를 진행하는 단계입니다. 토지보상법에서는 반드시 수용재결 신청 전에 협의 절차를 거치도록 되어 있습니다. 이 때 협의의 기준이 되는 보상금은 지난 단계에서 알아 본 감정평가법인의 감정가액 평균으로 산정합니다.

토지보상법에 따라 사업시행자는 성실 협의의무를 지며, 특별한 사유가없는 경우 최소한 30일 이상의 협의기간을 가져야합니다. 성실한 협의란 절차의 완전 이행과 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미합니다.(국토교통부, 2024 토지수용업무편람 中)

사업시행자는 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법, 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류에 관한 내용이 기재된 보상협의요청서를 토지소유자와 관계자에게 통지해야하며, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 시·군·구의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시하여야합니다.

이 단계에서 협의에 응하실 토지소유자는 보상협의요청서의 내용에 따라 협의하시면 되며, 협의를 진행하시게 되는 경우 양도시기는 빠른날[잔금청산일, 소유권이전 등기 접수일]이 되어 2개월 말일 내 양도소득세 신고/납부 의무가 있습니다.

이 단계에서 협의가 완료되지 않은 경우에는 사업시행자는 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 됩니다.

토지보상법 제26조(협의 등 절차의 준용)
① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다.
② 사업인정 이전에 제14조부터 제16조까지 및 제68조에 따른 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하고 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없을 때에는 제1항에도 불구하고 제14조부터 제16조까지의 절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만, 사업시행자나 토지소유자 및 관계인이 제16조에 따른 협의를 요구할 때에는 협의하여야 한다.

토지보상법 시행령 제8조(협의의 절차 및 방법 등)
① 사업시행자는 법 제16조에 따른 협의를 하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 보상협의요청서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소 또는 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 제2항에 따른 공고로 통지를 갈음할 수 있다.
1. 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법
2. 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액
3. 계약체결에 필요한 구비서류
② 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 공고는 사업시행자가 공고할 서류를 토지등의 소재지를 관할하는 시장(행정시의 시장을 포함한다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)에게 송부하여 해당 시(행정시를 포함한다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다)의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시하는 방법으로 한다.
③ 제1항제1호에 따른 협의기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 하여야 한다.
④ 법 제17조에 따라 체결되는 계약의 내용에는 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는 보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 사업시행자는 제1항제1호에 따른 협의기간에 협의가 성립되지 아니한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 협의경위서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 사업시행자는 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하거나 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소, 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우에는 서명 또는 날인을 받지 아니하되, 해당 협의경위서에 그 사유를 기재하여야 한다.
1. 협의의 일시ㆍ장소 및 방법
2. 대상 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류ㆍ구조 및 수량
3. 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소
4. 토지소유자 및 관계인의 구체적인 주장내용과 이에 대한 사업시행자의 의견
5. 그 밖에 협의와 관련된 사항

5) 수용재결

수용재결은 수용의 최종적인 단계로 보상금을 지급하는 조건으로 목적물을 사업시행자가 취득하게하는 형성행위입니다. 협의기간 동안 협의가 성립되지 않는 경우 사업시행자는 사업인정고시일로부터 1년 이내에 토지수용위원회에 재결을 신청해야합니다. 그렇지 않은 경우에는 사업인정은 실효될 수 있습니다.

사업시행자는 토지보상법 상 절차(토지보상법 시행령 제12조)에 따라 다음 각 호의 내용이 기재된 재결신청서를 작성하여 토지수용위원회에 제출하여야 합니다.

1. 공익사업의 종류 및 명칭
2. 사업인정의 근거 및 고시일
3. 수용하거나 사용할 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적(물건의 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량)
4. 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량
5. 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간
6. 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소
7. 보상액 및 그 명세
8. 수용 또는 사용의 개시예정일
9. 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(법 제30조제2항에 따라 재결을 신청하는 경우로 한정한다)
10. 법 제21조제1항 및 제2항에 따른 중앙토지수용위원회와의 협의 결과
11. 토지소유자 및 관계인과 협의가 성립된 토지나 물건에 관한 다음 각 목의 사항
가. 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적 및 보상금 내역
나. 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조ㆍ수량 및 보상금 내역

사업시행자가 수용재결 신청을 하면, 공고일로부터 14일 이상 재결신청 내용을 공고하도록 되어있고, 토지소유자와 관계인은 열람기간 동안 의견서를 제출할 수 있습니다. 의견서 제출 이후에는 토지수용위원회에서 선정한 두 곳의 감정평가법인을 통해 재결 대상 물건들을 재감정합니다.

일반적으로 수용재결 신청절차를 거쳐 결과(수용민이 증액된 재결 보상명세서를 수령하는 시점)가 나오기까지는 최초 협의기간 종료일로부터 6개월 내외의 기간이 소요됩니다.

수용대상자는 수용재결 결과에 만족하는 경우 보상금을 수령할 수 있고, 이에 불복하는 경우 이의신청 및 행정소송할 수 있습니다. 다만, 수용재결에 있어 1차 협의와 다른 점은 수용개시일과 공탁이 존재한다는 점입니다.

사업시행자는 수용개시일 전 보상금을 지급해야하며, 보상금 수령을 거부하거나 보상금 수령이 불가능한 때 등의 사유에 해당한다면 소재지 공탁소에 보상금을 공탁할 수 있습니다. 즉, 수용개시일 전 수용민의 보상금 수령여부와 무관하게 보상금은 지급이 완료됩니다. 이 수용개시일은 수용재결 결과를 전달받은 재결서 정본에서 확인할 수 있습니다.

사업시행자는 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하게되며, 이는 소유권 이전등기와 무관합니다. 수용재결 이후에는 보상금을 찾지 않은 채 이의신청이나 행정소송 절차를 진행할 분들이라하더라도, 세법상 양도가 종료된 것으로 보며 양도소득세 의무를 지게됩니다.

수용재결 결과로 인한 보상금 수령 시 "이의유보함"을 기재하고 수령한다면, 행정소송 등 이후 절차를 진행할 수 있으므로 특별한 사유가 없다면 보상금을 수령하신 후 이후 절차를 진행함을 권해드립니다.

토지보상법 제23조(사업인정의 실효)
① 사업시행자가 제22조제1항에 따른 사업인정의 고시(이하 “사업인정고시”라 한다)가 된 날부터 1년 이내에 제28조제1항에 따른 재결신청을 하지 아니한 경우에는 사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 그 효력을 상실한다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 사업인정이 실효됨으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다.
③ 제2항에 따른 손실보상에 관하여는 제9조제5항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.

토지보상법 제28조(재결의 신청)
① 제26조에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 재결을 신청하는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 수수료를 내야 한다.

토지보상법 제40조(보상금의 지급 또는 공탁)
① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.
② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁(供託)할 수 있다.
1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때
2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때
3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때
4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때
③ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 보상금 또는 제2항에 따른 공탁금을 받는다.
④ 사업시행자는 제2항제3호의 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(差額)을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.

토지보상법 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한)
① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

6) 이의재결

토지소유자 등이 수용재결 결과에 불복하여 이의신청하고자하는 경우, 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 내에 토지수용위원회에 이의신청 할 수 있습니다. 이의신청을 받은 토지수용위원회는 재감정을 위해 감정평가법인 두 곳을 선임하여 이의재결을 진행합니다.

이의재결 단계를 거치지 않고 바로 행정소송을 제기할 수도 있으나, 일반적으로는 이의재결 진행 후 행정소송을 제기하는 경우가 많습니다. 이의재결 결과가 나오는데까지는 통상 6개월 정도 소요되며, 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우에는 소송 판결 확정일이 속한 달의 다음 다음 달 말일까지 양도소득세 수정신고가 필요합니다.

소득세법 시행령 제173조 【양도소득과세표준 확정신고】
④ 양도소득과세표준 확정신고를 한 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인한 수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송 판결 확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고ㆍ납부한 때에는 법 제110조의 기한까지 신고ㆍ납부한 것으로 본다.

7) 행정소송

이의재결 단계를 거치지 않은 경우에는 수용재결 재결서 정본을 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기해야하며, 이의재결 단계를 거친 경우에는 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기해야합니다. 행정소송 또한 결과가 나오는데까지는 통상 약 6개월 정도 소요되며, 보상금이 변동된 경우에는 양도소득세 수정신고가 필요합니다.

3. 수용과 양도소득세

강제로 부동산의 소유권을 빼앗긴 수용대상자 입장에서는 억울할 수 있습니다. 하지만, 수용 또한 "자산을 유상으로 이전"한 것에 해당하기 때문에 양도에 해당하며 양도소득세 과세 대상입니다. 따라서 빠른날[대금청산일, 소유권이전등기 접수일, 수용개시일] 이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 양도소득세 신고 및 납부 의무가 있습니다.

대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결, 대법원 1995. 12. 22. 선고 95누13890 판결
“양도”라 함은, 자산의 취득자가 스스로 양도하는 임의양도만을 가리키는 것이 아니라 토지수용법 등에 기한 수용과 같이 자산의 취득자의 의사에 기하지 아니한 강제양도의 경우도 이에 해당된다.

전원재판부 2010헌바134, 2011. 10. 25.
수용의 경우 양도 여부를 스스로 결정할 수 없다는 이유만으로 자의에 의한 일반 양도의 경우와 달리 양도소득세를 부과할 수 없다고 보아야 하는 것은 아니다. 양도 및 양도소득의 개념, 양도소득세의 본질과 특성 등에 비추어 보면, 당사자의 의사에 의한 양도인지 여부가 양도소득세의 과세에 있어 다르게 취급하여야 할 본질적 요소의 차이라고 할 수 없다. 일반 양도로 인한 양도소득뿐만 아니라 수용으로 인한 양도소득에 대해서도 동일하게 양도소득세를 부과하는 것은 본질적으로 같은 것을 같게 취급하는 것으로서, 평등원칙에 반하지 않는다.

2024년 토지수용업무편람.pdf

5.19MB

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

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대표세무사 박 재영

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공익 수용 보상 절차 (1)

박 세무사 — Tue, 19 Mar 2024 22:26:15 +0900

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

공익 수용의 일반적인 보상절차를 알아보고, 각 단계의 의미를 정리합니다.

1. 수용이란?

수용이란 공익사업의 시행자가 공공의 이익을 목적으로 법에서 정한 절차에 따라 토지 등의 소유권을 강제적으로 취득하는 제도를 말합니다. 도로 확장, 고속도로 건설, 택지 개발, 하천 정비, 산업단지 개설, 문화재 보존, 공원 조성, 항만 개발, 철도 건설 등의 공익사업에서 수용사업이 있을 수 있습니다.

사업을 시행하기 위해서는 사업지구 내 토지 등이 필요하기 때문에 사업시행자(국가, 지자체 등)는 토지 등을 취득하기 위해 소유자와 매수 협의를 하고, 상호 간에 계약을 체결하여 매수하게 됩니다.

규모가 작은 공익사업이라면 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의 매수 방식으로 취득하는 경우도 종종 있기는 하지만, 어느 정도 규모가 있는 공익사업이라면 사업지구 내 모든 토지 등을 협의하는 것은 불가능에 가깝습니다.

원 소유주 입장에서 협의에 응한다는 것은 공익을 위해 본인의 재산권을 포기하라는 것밖에 되지 않기 때문입니다. 반대로 사업시행자의 입장에서는 침해받는 사익이 있을지라도, 사업이 완료되었을 때 창출할 공익이 큰 경우라면 이대로 사업을 무산시킬 수도 없는 노릇입니다.

이러한 경우를 대비하여 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 수용제도를 마련하고 있으며, 우리나라에서도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭:토지보상법)에 따라 수용제도를 시행하고 있습니다.

대한민국 헌법 제23조
① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
② 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③ 공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

토지보상법 제4조(공익사업)
이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.
1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

토지보상법 제4조의2(토지등의 수용ㆍ사용에 관한 특례의 제한)
① 이 법에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업은 제4조 또는 별표에 규정된 법률에 따르지 아니하고는 정할 수 없다.
② 별표는 이 법 외의 다른 법률로 개정할 수 없다.
③ 국토교통부장관은 제4조제8호에 따른 사업의 공공성, 수용의 필요성 등을 5년마다 재검토하여 폐지, 변경 또는 유지 등을 위한 조치를 하여야 한다.

2. 수용의 절차

이장원, 이성호 세무사 「나의 토지수용보상금 지키기」中

1) 사업인정고시

아무리 좋은 목적이라 해도 개인의 사유지를 적법한 절차 없이 강제로 뺏어갈 수는 없습니다. 그렇다면 수용은 어떻게 진행되어야할까요? 시행하고자 하는 사업이 사익이 침해됨에도 불구하고 공익성이 우월한지, 강제성이 요구되어야할 사업인지, 수용 목적물의 범위가 과도하지는 않은지 등을 구체적으로 판단하여 사업인정을 받아야합니다.

* 사업을 수행하기 위한 대상 필지가 많지 않은 경우에는 사업인정고시 없이 협의매수를 진행하기도 합니다만, 이 때에는 강제성은 없으므로 말 그대로 협의 매수일 뿐 강제 수용은 아닙니다.

사업인정고시가 되면 사업시행자는 수용권을 취득하고, 수용대상 목적물이 확정되며, 관계인의 범위가 제한되고, 사업 대상 토지의 보전의무가 생깁니다. 또한 사업시행자는 사업인정고시일 이후 토지, 물건 조사권을 갖게 됩니다.

사업인정고시일은 수용의 절차에 있어서도 중요한 의미를 가지고 있고, 양도소득세를 계산할 때에도 많은 영향을 미치기 때문에 수용 대상이 되었다면 사업인정고시일이 언제인지 정도는 확인하시길 권해드립니다.

사업인정고시일이 양도소득세 계산에 미치는 영향은 비사업용토지 판단, 감면 적용 판단, 이월과세 적용여부 판단 등이 있으며 이에 대해서는 별도로 포스팅하도록 하겠습니다.

토지보상법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

토지보상법 제22조(사업인정의 고시)
① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시ㆍ도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시ㆍ도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장ㆍ군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.
③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다.

2) 토지·물건조서 작성

사업시행자는 사업인정고시 전에도 토지·물건 조서 작성을 위해 측량 및 조사가 가능합니다. 다만, 이 경우 관계 기관의 허가를 받은 후 지자체에 미리 통지해야하는 등 절차가 존재합니다.

사업인정고시 후에 토지와 물건을 조사하는 사업시행자는 조서 작성에 있어 시/군/구청장의 허가 없이 토지 소유주에게 직접 통지한 후 측량 및 조사가 가능합니다. 사업시행자는 토지 및 지장물의 현황을 조사하고, 이를 토대로 조서를 작성합니다.

이 때 작성된 조서를 토대로 보상금 평가와 산정이 이루어지므로, 누락되는 내용이 없도록 철저히 확인하셔야합니다. 조서 작성을 위한 사업시행자 방문 시, 모든 물건에 대해 적절한 보상을 받을 수 있도록 대응하는 것이 재산권을 지키는 방법일 수 있습니다. 현장 조사를 거부하시는 경우에는 조서 작성이 제대로 되지 않을 수 있습니다.

물론 이에 대해 추후 열람기간 내 이의를 제기하거나 현황자료를 입증하여 다툴 수는 있습니다만, 소송으로 이어지는 등 어려움이 있을 수 있습니다.

토지보상법 제27조(토지 및 물건에 관한 조사권 등)
① 사업인정의 고시가 된 후에는 사업시행자 또는 제68조에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다. 이하 “감정평가법인등”이라 한다)은 다음 각 호에 해당하는 경우에는 제9조에도 불구하고 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 해당 토지나 물건에 출입하려는 날의 5일 전까지 그 일시 및 장소를 토지점유자에게 통지하여야 한다.
1. 사업시행자가 사업의 준비나 토지조서 및 물건조서를 작성하기 위하여 필요한 경우
2. 감정평가법인등이 감정평가를 의뢰받은 토지등의 감정평가를 위하여 필요한 경우
② 제1항에 따른 출입ㆍ측량ㆍ조사에 관하여는 제10조제3항, 제11조 및 제13조를 준용한다.
③ 사업인정고시가 된 후에는 제26조제1항에서 준용되는 제15조제3항에 따라 토지소유자나 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 제26조제1항에서 준용되는 제14조에 따라 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실과 다르다는 것을 입증할 때에는 그러하지 아니하다.
④ 사업시행자는 제1항에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량ㆍ조사함으로써 발생하는 손실(감정평가법인등이 제1항제2호에 따른 감정평가를 위하여 측량ㆍ조사함으로써 발생하는 손실을 포함한다)을 보상하여야 한다.
⑤ 제4항에 따른 손실보상에 관하여는 제9조제5항부터 제7항까지의 규정을 준용한다

3) 보상계획 공고 및 보상액 산정

사업시행자는 토지 및 물건 조서 작성이 완료 후 "공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용, 보상 시기 및 방법 등"의 내용이 포함된 보상계획을 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하도록 되어있습니다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우 공고를 생략할 수 있습니다. 사업시행자는 공고·통지한 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야합니다.

보상계획 및 토지·물건조서 내용에 이의가 있는 경우에는 열람기간 내 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.

보상계획을 공고할 때에는 감정평가법인 등 추천에 대한 내용이 포함되어야하며, 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 간 감정평가사 추천권을 행사할 수 있도록 해야합니다.

이에 따라 선정된 두 곳 내지 세 곳의 감정평가법인의 평가액 평균을 보상금으로 산정합니다.

토지보상법 제15조(보상계획의 열람 등)
① 사업시행자는 제14조에 따라 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자와 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항에 따른 공고나 통지를 하였을 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다.
③ 제1항에 따라 공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의(異議)가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항에 따른 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. 다만, 사업시행자가 고의 또는 과실로 토지소유자 또는 관계인에게 보상계획을 통지하지 아니한 경우 해당 토지소유자 또는 관계인은 제16조에 따른 협의가 완료되기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.
④ 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항에 따라 제기된 이의를 부기(附記)하고 그 이의가 이유 있다고 인정할 때에는 적절한 조치를 하여야 한다.

이후 절차로는 감정평가를 통해 산정된 보상금으로 최초 협의기간을 가지고, 이에 불응하는 경우 수용재결과 이의신청, 행정소송의 절차를 순서대로 진행합니다.

공익수용 보상절차에 대해 간단히 작성하고자 했던 글이 매우 긴 글이 되었습니다.

나머지 내용은 2편에 마저 안내하도록 하겠습니다.

* 보상금액이 확정되지 않은 상황은 양도가액을 알 수 없어 세액 계산이 불가능하오니 양해 부탁드립니다.

세무법인리치 WM지점
대표세무사 박 재영

M. 010.9991.9006 F. 0303-3441-9006
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< 세무사 소개 >

박 세무사 — Wed, 13 Mar 2024 22:18:06 +0900

안녕하세요.

박 세무사의 세금공원을 운영하고 있는 박재영 세무사입니다.

양도·상속·증여 업무를 주로 보고 있으며, 관련된 정보를 전달하고자 블로그를 운영하고 있습니다. 블로그를 방문해주셔서 감사드리며 궁금하신 내용이 있으시다면 편히 문의 부탁드립니다.

[경력사항]

現. 세무법인리치 WM지점 대표 세무사

現. 창업진흥원 창업사업 평가위원

前. 박재영세무사사무실 대표 세무사

前. 장원세무사 파트너 세무사

前. 광교세무법인 중부지점 세무사

● 공익수용 컨설팅 실적

2024. 부산 센텀2지구 도시첨단산업단지

한남3 재정비촉진구역 주택재개발정비사업

구리 딸기원2지구 주택재개발정비사업

2023. 성남 서현 공공주택지구

안산 장상 공공주택지구

양주 은남 일반산업단지

2022. 용인 플랫폼시티 도시개발사업

광명 학온 공공주택지구

남양주 양정역세권 도시개발구역

하남 교산 공공주택지구

2021. 사천 선인 공공주택지구

고양 탄현 공공주택지구

용인 원삼면 반도체클러스터 일반산업단지

2020. 대구 연호 공공주택지구

外 전국 도시공원, 도로, 하천, 군사용지 등 수용사업 세금 자문 및 신고 다수

[저서소개]

著. 부의 이전 확장판 (2024)

著. 부의 이전:자산을 늘리는 완벽한 상속증여 절세비법 (2022)

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대표세무사 박 재영

A. 서울특별시 송파구 백제고분로36길 36, 2층 (석촌동, 동일빌딩)
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* 간단한 내용은 즉시 답변드리겠으나, 복잡한 사실관계가 있거나 검토가 필요한 상황인 경우에는 내용 확인 후 상담이 필요할 수 있습니다.

일시적 2주택 (소득령§155) - ② 상속 주택 일시적 2주택

박 세무사 — Tue, 12 Mar 2024 22:15:05 +0900

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다.

양도일 당시에 1주택이 아님에도 불구하고, 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다.

상속주택은 본인의 의지와 관계없이 취득하는 특성이 있기 때문에 상속 주택과 관련된 많은 세제 혜택들이 있습니다. 예를들면 양도소득세(비과세, 중과세), 취득세(주택 수, 특례세율), 종부세(상속주택 주택 수 배제) 등이 그 예입니다. 이 글에서는 양도소득세에 있어서 상속 주택의 일시적 2주택에 대한 내용을 정리합니다.

기본적인 법령해석부터 주의해야하는 상황까지 다루어보도록 하겠습니다.

1. 적용요건

양도 시점에 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세 1주택 비과세를 적용합니다.

즉, 상속주택 외의 주택을 양도할 때 비과세가 적용되는 것입니다. 가끔 상속주택을 양도하면 비과세가 되는 것으로 잘못 알고 계신 분들이 있는데, 완전히 정반대이므로 주의하셔야겠습니다.

또, 상속주택 일시적 2주택 특례에는 중복보유 기간(상속취득 이후 몇 년 내 양도해야 한다) 조건이 없습니다. 다른 일시적 2주택 특례들(대체취득, 동거봉양, 혼인합가 등)과는 다른 점입니다.

짧게 정리하자면 위 내용으로도 충분할 수 있지만, 여러 사례에 적용할 수 있도록 정확하게 검토하고자 한다면 상황에 따라 쉽지않을 수 있는 주제입니다. 법령으로 한 번 살펴볼까요?

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

1) 상속주택 요건

상속주택 취득으로 인한 양도소득세 일시적 2주택 특례를 적용할 때, 상속주택이라 함은 단순히 상속을 원인으로 취득한 주택 모두를 의미하는 것은 아닙니다. 이 부분을 정말 조심하셔야합니다. 특례 적용이 가능한 상속주택에 해당하는 지를 확인하려면 어떤 것을 확인해야 할까요?

(1) 선순위 상속주택일 것

가장 먼저 피상속인(망자)이 상속개시일(돌아가신 날) 당시 주택을 몇 채 가지고 있었는지를 확인해야합니다. 피상속인이 상속개시 당시 주택을 1채만 갖고 있었다면 상속주택 판단에 어려움이 없겠지만, 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순서에 따른 1주택을 상속주택으로 보고 있습니다. 이에 해당되는 주택을 주로 "선순위 상속주택"이라 합니다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

자주 접하는 상황으로는 피상속인이 다주택자였던 경우로, 여러 상속인에게 주택을 한 채씩 상속한 경우 각각의 상속인 모두가 본인들이 상속주택 비과세 대상자라고 생각하는 경우가 있습니다. 위 순서에 따른 선순위 상속주택을 잘 판단하셔야합니다.

(2) 상속 당시 피상속인과 별도 세대일 것

소득세법 상 1주택 비과세는 세대 개념으로 적용되기 때문에 동일세대인 경우에는 상속인이 주택을 상속받게 되더라도 세대 합산 주택 수에 변화가 없게 됩니다. 즉, 원칙적으로 상속개시일 당시 피상속인과 상속인이 별도 세대여야합니다.

예외적으로, 상속개시일 당시 동일세대인 경우로 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택을 보유하고 있던 경우에는 피상속인이 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 보고 있습니다.

2) 일반주택 요건

일반주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세이다 보니 일반주택은 요건이 없다고 알고 계실 수 있습니다. 다만, 일반주택에도 한 가지 요건이 있는데 상속개시일 당시 보유한 주택이어야한다는 점입니다.

상속개시일 당시 보유한 주택에는 상속개시일 당시 보유한 입주권이나 분양권에 의해 취득한 신축주택도 포함됩니다.

하지만, 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외되므로 주의하셔야합니다.

예를 들어, 별도세대의 자녀가 피상속인이 돌아가시기 전 주택을 증여 받고, 2년 이내에 상속을 원인으로 다시 한 번 주택을 취득한다면 상속주택 비과세 적용이 불가능합니다.

* 예외(2013.02.14. 이전 취득)

위 일반주택의 "상속개시일 당시 보유" 요건은 2013.02.15. 개정을 통해 추가된 요건입니다. 부칙 (2013. 2. 15. 대통령령 제24356호)의 내용에 따라 개정규정은 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용하므로, 만약 일반주택을 2013.02.14. 이전에 취득했다면 상속개시일 이후에 취득한 주택이라해도 상속주택 비과세 적용이 가능합니다.

[2012.06.29. 대통령령 제23887호]

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

[2013.02.15. 대통령령 제24356호]

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

부칙 (2013. 2. 15. 대통령령 제24356호)
제20조 【1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례】
제155조 제2항, 제156조의 2 제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다.

서면-2016-부동산-6045, 2016.12.22.
【회신】
「소득세법 시행령」제155조제2항에서 규정한 상속받은 주택과 2013.2.14.이전에 취득한 그 밖의 주택(상속개시일 전 또는 후에 취득한 주택, 이하 “일반주택”이라 함)을 각각 1개씩 보유한 1세대가 2013.2.14. 이전에 취득한 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.
【질의】
(사실관계)
o 1994.02.25. 1개의 주택(A)을 소유하고 있던 甲의 모친 상속개시
ㆍ상속개시당시 甲과 甲의 모친은 별도세대
o 2000.01.05. 甲의 배우자는 경기도 일산서구 ○○동에 소재하는 B주택 취득
o 2016.11.25. 甲의 배우자가 소유하고 있던 B주택 양도
(질의내용)
o 갑의 배우자가 양도한 B주택을 비과세 받을 수 있는지.

상속받은 주택을 소유한 상태에서 2013.02.14. 이전에 취득한 일반주택을 양도할 때에는 소득세법 시행령 제154조 1항을 적용하는 것임(서면-2016-부동산-6045, 2016.12.22.).pdf

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2. 자주 묻는 질문

(1) 공동상속주택 소수지분?

공동상속주택 소수지분은 1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외한다는 것, 흔히들 알고 계십니다. 하지만, 공동상속주택 소수지분 또한 상속개시일 당시 피상속인의 주택 수를 고려해야한다는 것도 알고 계시는 분은 많지 않습니다. 2017년 소득세법 개정을 통해 공동상속주택 소수지분 또한 선순위 상속주택에 한해 적용되는 것으로 조문을 개정하였고, 이후 조세심판원에서도 동일한 해석을 하고 있습니다.

[2016.03.31. 대통령령 제27074호]

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

[2017.02.03. 대통령령 제27829호]

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

조심-2020-전-8566, 2021.05.06
[요지]
선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

조심-2018-중-0793, 2018.05.02.
[요지]
소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음

선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택 소수지분은 주택 수에 포함(조심-2020-전-8566, 2021.05.06.).pdf

소수지분의 공동상속주택을 3채 보유하는 1세대가 일반주택 양도 시 비과세 적용할 수 없음(조심-2018-중-0793, 2018.05.02.).pdf

특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자간 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임(서면-2019-상속증여,3885, 2020.06.29.).pdf

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금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 - 가족 간 차용증 인정받을 수 있을까?

박 세무사 — Wed, 10 Aug 2022 23:42:46 +0900

안녕하세요

박 세무사의 세금공원입니다

최근 집 값은 매매/전세/월세 할 것 없이 모두 급등하였고, 결혼식 비용도 만만치 않으며, 엎친데 덮친격으로 어렵게 빌린 대출 금리 마저 올라가고 있습니다. 갑작스레 큰 돈이 필요할 때에 무이자 혹은 저리로 돈을 빌릴 수 있다면 얼마나 좋을까요? 실제로 이런 상황이 닥친다면, 가장 먼저 손을 내밀어 주는 것은 가족일 것 입니다.

하지만, 가족에게 돈을 빌릴 때에는 어떤 방법을 취해야할까요?

인터넷을 찾아보면 블로그나 카페에서 많은 의견을 찾아볼 수 있습니다. 실제로 과세관청은 어떤 조문을 근거로 과세를 하는지, 증여가 아님을 입증하기 위해서는 어떤 자료를 구비해야할지 확인해보도록 하겠습니다.

1. 금전의 무상대출 등에 따른 이익의 증여

타인으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율('22.08. 현재 연 4.6%) 보다 저리로 대출받은 경우에는 <금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여> 규정을 적용합니다. 원칙적으로 증여자와 수증자 간 특수관계 여부가 무관한 규정이지만 특수관계인이 아닌 자 간의 거래에 이상성이 있음은 과세관청이 입증해야하는 점, 현실적으로 특수관계인이 아니라면 금전을 무상 또는 저리로 대출해주지 않는 점이 있기 때문에 본 규정을 적용받는 경우의 대다수가 가족 간 거래라고 할 수 있겠습니다.

그렇다면, 어떤 식으로 금전의 무상/저리 대출에 대해 증여세를 부과할까요?

1) 증여재산가액

※ 증여재산가액 = 대출금액 × 적정이자율(연 4.6%) - 실제 지급한 이자상당액
* 단, 증여재산가액이 1천만원 미만인 경우에는 과세되지 않음

증여재산가액은 대출금액에 적정이자율을 곱한 뒤, 실제 지급한 이자상당액을 차감하여 구하도록 되어있습니다. 적정이자율은 법인세법 상 당좌대출이자율을 의미하며, 현재 연 4.6% 입니다.

또한, 증여재산가액이 1천만원 이상이 되지 않는 경우에는 증여세 과세 대상이 아닙니다.

적정이자율 보다 저리로 금전을 대출받았다고 하더라도, 이자 지급액 차액이 1천만원 미만인 경우에는 과세대상이 아닌 것입니다. 즉, 실제 지급한 이자가 전혀 없는 무상대출이라도, 이를 역산한 217,391,304원(=10,000,000÷4.6%)까지의 무상대출은 증여세는 발생하지 않는 셈입니다. (하지만, 그럼에도 불구하고 무이자 금전대여는 추천드리지 않는데 그 이유는 하단 증빙구비 방법에서 안내드리겠습니다)

이 점을 활용하여, 증여세가 발생하지 않는 적정한 이자율을 계산해볼 수도 있습니다.

예를들어, 부모님께 5억 원을 저리로 대출받는다고 가정한다면 증여세가 발생하지 않기 위해 2.6%^*를 초과하는 이자율로 설정하면 되는 것입니다.

* (500,000,000×4.6%-10,000,000)÷500,000,000 = 0.026

2) 증여시기

당연히 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여에서 증여시기는 금전을 대출받은 날을 기준으로 합니다. 단, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 매년 도래하는 대출받은 날의 다음 날이 각 증여시기가 됩니다.

대출기간이 1년 이상인 경우, 증여시기를 1년마다 재도래하는 것으로 보기 때문에 증여재산가액이 1,000만 원 이상 발생하는 경우에는 주의하셔야합니다.

예를 들어, 성인자녀가 부모님으로부터 3억 원을 금전 무상대출 받았다고 가정해보겠습니다.

* 증여재산가액 = 300,000,000 × 4.6% = 13,800,000, 매년 13,800,000원의 증여재산가액이 발생
… 4년차부터 증여재산가액 55,200,000원(13,800,000×4年), 증여재산공제액 50,000,000원을 초과하면서 증여세 부과

상속세및증여세법 제41조의 4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】
① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액
2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액
② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.
③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.
④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

상속세및증여세법 시행령 제31조의 4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등】
① 법 제41조의 4 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “적정 이자율”이란 당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항에 따른 이자율을 적정 이자율로 본다.
② 법 제41조의 4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1천만원을 말한다.
③ 법 제41조의 4 제1항에 따른 이익은 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 말한다)을 기준으로 계산한다.

상속세및증여세법 시행규칙 제10조의 5 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산시 적정이자율】
영 제31조의 4 제1항 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 이자율”이란 「법인세법 시행규칙」 제43조 제2항에 따른 이자율을 말한다.

법인세법 시행규칙 제43조 【가중평균차입이자율의 계산방법 등】
② 영 제89조 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율”이란 연간 1,000분의 46을 말한다.

2. 과세관청의 입장

서면-2019-상속증여-3885, 2020.06.29.

특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자간 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임
(서면-2019-상속증여-3885, 2020.06.29. 외 다수 같은 뜻)

0.17MB

특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자간 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임(서면-2017-상속증여-0016, 2017.12.12.).pdf

직계존비속간 사실상 소비대차계약에 의하여 자금을 차입하여 사용하고 추후 이를 변제한 사실이 확인되는 경우에는 증여세가 과세되지 아니함(서면-2018-상속증여-1790, 2019.03.27.).pdf

서면-2018-상속증여-1790, 2019.03.27.

직계존비속간 사실상 소비대차계약에 의하여 자금을 차입하여 사용하고 추후 이를 변제한 사실이 확인되는 경우에는 증여세가 과세되지 아니함
(서면-2018-상속증여-1790, 2019.03.27. 외 다수 같은 뜻)

0.12MB

상속세 및 증여세법 상 증여의 개념에 해당하지 않음이 입증되는 금전소비대차 계약은 증여세가 과세되지 않는 것이나, 이에 해당되는 지 여부는 구체적인 사실을 확인한다는 입장입니다.

즉, 직계존비속간의 소비대차계약이더라도 객관적인 증빙자료로 입증이 가능하다면 인정되는 것입니다.

그렇다면 어떤 증빙을 구비하여야 추후 과세관청의 소명요청에 대비할 수 있을까요?

3. 증빙구비 방법

금전소비대차 계약을 입증하는 증빙은 법에서 명시하고 있지 않기에 그 형식에 제한이 없고, 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 증빙을 구비했더라도 제반 상황을 고려했을 때, 소비대차 계약의 진위가 의심되는 사례라면 인정받지 못할 수 있습니다. 즉, 객관적으로 살펴보아도 소비대차계약임을 부인할 수 없도록 하는 것이 포인트입니다.

1) 차용증 작성

일반적으로는 가족 간에 금전대여에 있어서 차용증을 작성하지 않습니다. 하지만, 추후 과세관청의 소명에 대비하기 위해서는 차용증 작성은 기본 중의 기본입니다.

간혹! "무이자 금전대여를 진행했으니 이자 지급도 필요 없고, 차용증 작성도 필요없다" 고 아시는 분들이 계십니다. 이런 분들은 수년 뒤 과세관청에서 소명을 요청할 때, 금전 소비대차계약임을 입증할 수 있는 증빙이 전혀 없게 됩니다. 따라서 차용증 작성은 이자율과 관계없이 꼭 진행하셔야하고, 무이자로 진행하시더라도 추후 금전소비대차를 입증하기 위해 정기적인 원금 상환내역을 갖추셔야합니다. 되도록이면 초 저율의 이자율(1% 미만)이라도 설정하셔서 이자상환내역을 갖추는 것을 권해드립니다.

물론 차용증을 작성하지 않았음에도 적극적인 회수 노력(가등기 설정)을 입증하여 금전소비대차로 인정받은 심판례도 있습니다. 다만 절대 일반적인 사례가 아닌 점, 그리고 그것을 입증하기 위한 노력은 차용증을 구비하는 것보다 몇 배의 노력이 필요한 점을 기억하셔야합니다.

차용증의 양식에는 정해진 것이 없습니다. 검색엔진에서 "금전 소비대차계약서 양식" 혹은 "차용증 양식"을 검색하셔서 작성하셔도 좋습니다. 다만, 차용증 상 내용에 꼭 상세하게 기재되어야할 내용들이 있습니다. 찾으신 양식에 이하 내용이 없다면 추가해서 꼭 기재하셔야 합니다.

(1) 대여금액과 대여기간

(2) 이자율과 이자지급시기 및 지급방법

(3) 원금의 상환시기

(4) 작성일자

(5) 채권자, 채무자의 인적사항

이렇게 기재된 차용증은 작성시기를 추후에 입증할 수 있어야합니다. 일자만 과거로 소급 작성된 차용증은 추후 과세관청 소명 과정에서 인정받기 어렵습니다.

작성시기를 입증할 수 있는 방법은 여러가지가 있습니다. 가장 대표적으로 공증입니다. 하지만, 공증을 받기 위해서는 일정 수수료를 부담해야하는 단점이 있습니다. 따라서, 작성 시기를 입증할 수 있는 다른 방법들도 소개합니다.

(1) 이메일 전송

- 작성된 차용증을 스캔하여, 전자메일로 발송하고, 발신일자를 추후 작성시기의 입증자료로 사용할 수 있습니다.

(2) 우체국 내용증명

- 작성된 차용증을 우체국 내용증명 우편을 통해 발송하고, 내용증명 날인된 우편물을 추후 작성시기의 입증자료로 사용할 수 있습니다.

(3) 인감증명서 발급

- 채권자와 채무자의 인감증명서를 차용증의 작성일자와 일치하게 발급하여 간인 후 보관합니다. 이를 추후 작성시기의 입증자료로 사용할 수 있습니다.

2) 원리금 상환내역 관리

차용증에 기재된 내용과 동일하게 계좌이체 방법으로 상환된 원리금내역은 해당 거래가 금전 소비대차임을 입증할 가장 강력한 입증자료입니다. 이체 내역 적요란에 "이자상환" 내지는 "원금상환" 등의 내용을 기재하면 더욱 좋습니다.

원리금을 현금으로 상환하고 확인증을 수령하는 행위는 명확한 입증자료를 남기기 어렵기 때문에 추천드리지 않습니다.

최근에 "원리금 상환액 만큼의 용돈을 받고, 그 돈으로 원리금을 상환한다" 는 기발한 아이디어를 생각해 낸 상담자 분이 계셨습니다만, 세법은 실질과세원칙을 따릅니다. 용돈으로 원리금을 상환하는 행위는 되려 증여임을 입증하는 꼴이 될 수 있으니 안하느니만 못합니다.

3) 이자소득 원천징수

금전대여 시점에 작성된 적법한 차용증과 차용증 내용과 동일하게 상환된 원리금 이체내역까지 갖추셨다면, 금전대여 행위는 어느정도 입증이 가능합니다. 하지만, 원칙적으로 금전대여자에게 이자소득이 발생한다면 이자소득 신고가 필요합니다.

대여자가 수령한 이자소득은 "비영업대금의 이익"에 해당하며, 이자를 지급하는 자에게 원천징수의무가 있습니다.

비영업대금의 이익은 27.5%(지방세 2.5% 포함)의 원천징수 세율이 적용됩니다.

즉, 매달 10만 원의 이자를 지급한다면, 지급하는 자는 이자를 72,500원만 지급하고, 27,500원은 이자 지급일의 다음달 10일까지 원천징수이행상황신고서를 세무서와 구청에 각각 신고하고, 납부해야하는 것입니다. 또, 지급한 이자소득에 대해서는 다음 해 2월 말일까지 이자소득 지급명세서를 제출해야합니다.

일반적인 납세자분들에게 이자소득 원천징수 및 원천세 신고/납부, 그리고 지급명세서 제출은 생소하기도 하고 쉽지 않은 절차입니다. 그래서 실제로는 대부분의 금전대여 거래에서 이자소득 원천징수는 진행하지 않고, 세무조사가 발생하거나 기타 다른 사유로 적발 및 추징이 일어날 때 가산세를 포함하여 납부하는 것이 일반적이기는 합니다.

오랜만에 차용증에 관한 내용으로 글을 작성해보았습니다.

이 글은 상증법§41조의4【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】 를 기준으로 설명하였으나, 실제로 실무상 문제가 많이 발생하는 것은 상증법§45【재산 취득자금 등의 증여 추정】 인 경우가 많습니다.

자주 등장하는 조문이기 때문에 기회가 되면 관련 글도 포스팅 해보도록 하겠습니다!

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임대료 환산가액과 근저당권 등 설정 재산 평가액이 동일한 경우 양도가액 산정방법(서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21.)

박 세무사 — Tue, 12 Jul 2022 01:54:38 +0900

* 2023.02.28. 소득세법 개정으로 인해 상속세및증여세법 66조에 따라 시가 평가 특례가 적용되는 경우에도 취득가액을 기준시가로 보아 계산하도록 변경되었습니다. 이 글은 작성일 기준 2022년 세법을 적용한 글이므로 현행 세법 적용 시 주의하시기 바랍니다.

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다

부담부증여라는 형태의 증여가 있습니다.

증여재산에 담보되었거나 관련된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여를 의미합니다.

부담부증여를 진행하는 경우에는 채무액에 대하여 증여자는 양도소득세를, 재산평가액과 채무액의 차액에 대하여 수증자는 증여세를 신고 및 납부하게 됩니다. 이 때, 상속세 및 증여세법 상 증여재산의 평가를 어떻게 했느냐에 따라 증여자의 양도소득세를 구하는 과정에서 취득가액이 달라질 수 있습니다.

다음의 예규와 함께 살펴보겠습니다.

1. 예규내용

세목

양도

문서번호

서면-2022-법규재산-1932

생산일자

2022.06.21.

[ 제 목 ]
부담부증여시 양도부분의 임대료 환산가액과 근저당권 등 설정 재산 평가액이 동일한 경우 양도가액 산정방법
[ 요 지 ]
부담부 증여시 양도부분의 양도가액 산정시 “임대료 등의 환산가액”(상속세및증여세법§61⑤)과 근저당권 등이 설정된 재산평가특례규정(상속세및증여세법§66)에 따른 평가액이 동일한 경우 “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 봄
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

(1) 사실관계

○ ’22.3월 임대차계약＊이 체결된 다세대주택¹⁾²⁾을 부담부 증여함
1) 임대보증금은 1.7억원이며, 임대료는 없음
2) 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 : 증여당시 105백만원이며, 상증법§60①․②에 따라 시가를 산정하기 어려운 것으로 전제

(2) 질의내용

○ 부담부증여 시 양도가액을 상증법§61⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’으로 산정한 금액과 상증법§66에 따라 저당권 등이 설정된 재산의 평가한 가액이 같은 경우
- 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 기준시가로 산정해야 하는지 여부

(3) 답변내용

부담부증여에 따른 양도로 보는 부분의 양도가액 산정시 「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따른 임대료 등을기준으로 하여 평가한 환산가액(이하 “임대료 등의 환산가액”)과 같은 법 제66조에 따른 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례에 따른 평가액이 동일한 경우, “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 보는 것입니다.

2. 해석 및 사견

(1) 부담부증여 시 취득가액

앞서 가볍게 말씀드린 것처럼 부담부증여를 진행하는 경우, 증여재산의 평가를 상속세 및 증여세법 상 어떤 방법으로 평가했느냐에 따라서 취득가액이 달라질 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 상 평가방법을 간단히 나타내면 다음과 같은 방법이 있습니다

① 시가 : 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 매매사례가액 등

② 보충적평가방법 : 공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격, 임대료 환산가액 등

③ 평가 특례 : 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례(상증법§66)

여기서 증여재산을 보충적평가방법에 따라 평가한 경우에는 증여자의 양도소득세 계산 시, 취득가액을 기준시가로 보아 계산합니다. 즉, 실제 취득가액을 알고 있고, 입증할 수 있다고 하더라도 법령에 따라 취득가액은 기준시가가 되는 것입니다.

소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액
취득가액＝A × B / C
A: 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)
B: 채무액
C: 증여가액

구 분		시가, 평가 특례	보충적 평가방법
취득가액	실가확인	취득실가×( ^채무액 / _증여가액)	취득당시 기준시가×( ^채무액 / _증여가액 )
	실가불명	채무액×( ^{취득당시 기준시가} / _{증여당시 기준시가} )

(2) 상증법 §61⑤, §66 검토

일반적으로 예규의 사실관계처럼 임대차계약이 체결된 다세대주택을 평가한다면, 다음과 같은 순서로 접근합니다.

1. 해당 호실에 대한 감정평가가 있는가(대출 감정 포함)

2. 동일 건물 내, 유사평형 매매사례가액이 있는가

3. 주변 다세대주택 중, 동일한 구조의 건물이 있다면 유사평형의 거래가 있는가

▶ 여기까지가 시가가 존재하는 지 여부를 판단하는 단계입니다. 여기까지 존재하지 않는다면 보충적평가방법과 특례규정을 판단합니다.

4. MAX (공동주택가격, 임대료 등의 환산가액, 저당권 등 설정된 재산 평가 특례)

그렇다면 임대료 등의 환산가액은 어떤 방법으로 증여재산을 평가할까요?

임대료 등의 환산가액은 상증법§61 ⑤ 에서 규정하고 있습니다. 1년간의 임대료에 일정 율을 나눈 금액과 임대보증금과의 합계액을 의미합니다. 현재 환산율은 시행규칙에 따라 100분의 12 입니다.

※ 속산식 : (月 임대료 x 100) + 임대보증금

상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.
▶ (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의 2 【임대가액의 계산】
영 제50조 제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.

다음으로 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례 규정입니다.

해당 규정은 상속세 및 증여세법 상 재산을 평가함에 있어 저당권 등이 설정된 재산이라면 마지막에 꼭 한 번은 짚어봐야하는 규정이기도 합니다. 그 이유는 특례 규정 상 평가액과 시가나 보충적평가방법으로 평가한 금액, 둘 중 큰 금액을 재산가액으로 보기 때문입니다.

상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액

(3) 결론 및 사견

예규 상 사실관계에 따라 판단하면, 현재 평가액은 다음과 같습니다.

MAX (①공동주택가격 105百, ②임대료환산 170百, ③평가특례 170百) = 170百

최종 평가액이 170百임에는 이견이 없지만, 임대료 환산에 따라 평가한 것인지 평가 특례에 따라 평가한 것인지가 불분명한 상황이기에 질문자는 서면질의를 신청한 것으로 보입니다.

앞서 살펴봤듯이 어떤 평가방법이 적용되었느냐에 따라 증여자의 취득가액이 기준시가가 될 수 있어, 결과적으로 양도소득세가 크게 차이날 수 있는 상황입니다. 일반적으로 대부분의 상황에서 실지 거래가액은 기준시가보다 높기 때문입니다.

과세관청은 “임대료 등의 환산가액”(상속세및증여세법§61⑤)과 근저당권 등이 설정된 재산평가특례규정(상속세및증여세법§66)에 따른 평가액이 동일한 경우 “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 본다는 의견을 내었습니다.

개인적 의견으로는 명쾌한 느낌의 해석은 아닙니다. 상증법§66【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다." 법문을 읽었을 때 "저당권 등이 설정된 사례의 다세대주택"은 재산 평가에 있어 임대료 환산 뿐만아니라 평가 특례도 적용받았다 봄이 옳고, 두 금액이 동일한 금액이므로 "가액 중 큰 금액"이 동일하다면, 특례규정인 평가특례를 적용받은 것으로 보아야하지 않을까 하는 생각은 있습니다.

하지만, 과세관청의 해석이 나온 것이므로 비슷한 사례가 생긴다면 감정평가를 통해 진행했을 때와의 세액 비교가 필수이겠습니다. 부담부증여에서 양도세 산정 시, 취득가액이 기준시가가 되는 것은 재산가액이 클수록 채무액이 클수록 치명적입니다.

부담부증여시 양도부분의 임대료 환산가액과 근저당권 등 설정 재산 평가액이 동일한 경우 양도가액 산정방법(서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21.).pdf

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일시적 2주택 (소득령§155) - ① 대체 취득에 따른 일시적 2주택

박 세무사 — Wed, 29 Jun 2022 01:27:33 +0900

안녕하세요

박세무사의 세금공원입니다.

당연한 말이지만 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건 중, "양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것" 이라는 요건이 있습니다.

하지만, 주택 수가 양도일 당시에는 1주택이 아님에도 불구하고 특정 요건을 만족하면 1주택으로 보아 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 상황이 있습니다. "일시적 2주택"이라 잘 알려진 이 조문은 소득세법 시행령 §155, 156의2, 156의3 에서 규정하고 있습니다. 대체취득, 상속주택, 동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택, 임대사업자의 거주주택 등이 이에 해당합니다.

이 글에서는 대체 취득에 따른 일시적 2주택에 대한 내용을 정리합니다. 비과세와는 엄연히 다른 조문이기 때문에 1주택 비과세 규정에 대해 알고싶으신 경우에는 아래 글을 확인해주시기 바랍니다.

2022.06.12 - [세금/양도소득세] - 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 양도소득세 비과세

안녕하세요 박세무사의 세금공원입니다. 많이들 알고 계시는 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 규정에 대한 기본내용을 정리하고자 합니다. 가장 기본적인 규정이고, 세법을 잘 모르시는 분들

taxpark.tistory.com

* 1세대 1주택 비과세 요건
(1) 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있을 것
(2) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것 (단, 취득당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것)

1. 적용요건

아래의 요건을 만족하는 경우, 양도일 현재 1세대 1주택인 것으로 보아 1주택 비과세를 판단합니다.

(1) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것
(2) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것(단, 신규 주택 취득시점 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내 소재하는 경우에는 2년 이내 종전주택을 양도할 것)

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도한다면 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택자로 보는 것이고. 종전주택이 비과세 요건(보유 및 거주요건)을 만족한다면 비과세 적용이 가능한 것입니다.

일반적인 상황에서는 어려운 조문은 아닙니다. 위 법령만 확인하고 바로 적용할 수 있는 분들이 대부분일 것입니다. 하지만! 조금만 자세히 들여다보면 여러 케이스가 존재할 수 있습니다.

또, 지난 5년간 3번이나 개정이 있었던 '3년 내 양도' 요건은 납세자들을 더욱 혼란스럽게 만듭니다. 이에 대해서 이하에 자세히 풀어보도록 하겠습니다.

(1) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야합니다. 투기를 방지하려는 취지로 최소한의 기간을 정해두었다고 보실 수 있겠습니다.

1) 기간 계산

그렇다면 1년의 기간은 어떻게 계산해야할까요? 정말 아슬아슬하게 1년을 채우지 못한 채 신규주택을 취득한 분들을 상담했던 경험이 있습니다. 아쉽지만 법에는 예외가 없으므로 잘 숙지하셔야겠습니다.

기준-2017-법령해석재산-0273 [법령해석과-3230], 2017.11.09.

세법의 기간 계산은 별도의 언급이 없는 한, 민법에 따라 계산합니다. 민법에서는 초일불산입 원칙을 따르고 있습니다. 따라서 2014.12.30. 부터 1년이 지난 날은 2015.12.30.이 되는 것이고, 지난 후라 함은 그 다음날인 2015.12.31. 을 의미하기에 예규의 사례에서는 1년이 지난 후에 취득한 상황에 해당하지 않습니다.

2) 예외

일반적인 상황은 아니지만, 종전주택 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하더라도 일시적 2주택 특례규정이 적용되는 경우가 있습니다.

이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

소득세법 시행령 제154조 제1항
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유
로 양도하는 경우

이 경우에 해당된다면 소득령§154 에 따라 보유기간과 거주기간 제한이 없으므로 비과세도 가능합니다.

① 5년 이상 거주한 건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우

분양전환형 공공임대주택이 대표적인 케이스입니다. 세입자로 거주하던 기간과 소유자로 거주하던 기간을 합산하여 5년 이상인 경우로, 소유권을 취득하여 양도하기 전 대체주택을 취득한 상황이라면 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택(대체주택)을 취득해도 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

② 공익사업을 위해 수용되는 경우

사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지가 공익사업을 위해 수용되는 경우로, 양도하기 전 대체주택을 취득한 상황이라면 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택(대체주택)을 취득해도 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

③ 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 인해 양도하는 경우

소득세법에서 종종 등장하는 "부득이한 사유" 입니다. 부득이한 사유로 인해 세대 구성원 일부나 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 의미합니다. 부득이한 사유란 다음과 같습니다.

소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】
③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의 2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의 2에서 같다)를 말한다.
1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

(2) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도

신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 종전주택에 대해 일시적 2주택 특례 적용이 가능합니다. 다만, 신규주택의 취득 시점, 종전주택과 신규주택 모두가 조정대상지역 내 존재한다면 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야합니다.

1) 조정대상지역 판단 시기

중과세 판단 시에는 양도일 기준, 비과세 거주요건 판단 시에는 취득일 기준.. 조문마다 조정대상지역이 영향을 주는 시점이 달라서 궁금해하시는 분들이 많습니다.

그렇다면 일시적 2주택 판단 시에는 언제를 기준으로 조정대상지역 내 존재하는지를 판단해야할까요?

바로 신규주택의 취득시점입니다.

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

또한, 신규주택을 계약할 때에는 조정대상지역이 아니었는데 잔금을 치룰 때가 되니 조정대상지역이 되었다는 등의 억울한 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 상황은 조문 내 괄호의 상황에 해당하여, 중복보유 기간 3년을 적용받을 수 있습니다.

2) 중복보유기간 개정연혁

종전주택과 신규주택을 동시에 보유할 수 있는 3년의 기간은 지난 정부의 부동산 대책에 의해 여러번 개정되었습니다. 가장 최근에는 5월 10일 이후 양도분에 대해 조정대상지역 내 일시적 2주택 기간을 2년으로 연장하는 소득세법 시행령 개정이 있었습니다. 이번 개정이 2022.05.10. 이후 양도분에 대해 적용되는 바이므로, 양도일이 2022.05.09. 이전이 아니라면 과거 연혁은 참고만 하셔도 되겠습니다.

종전주택 양도기간	2012.06.29. 이후 양도분	2018.09.14. 이후 취득분	2019.12.17. 이후 취득분	2022.05.10. 이후 양도분
조정대상지역	3년	2년	1년+전입	2년
비조정대상지역¹⁾	3년	3년	3년	3년

1) 종전주택과 신규주택 중 하나 이상의 주택이 신규주택 취득 시점에 비조정대상지역 내 소재하는 경우를 의미함

** 2023년 소득세법 시행령 개정으로 인해, 2023.01.12. 이후 양도분은 조정대상지역 여부 불문 3년을 적용합니다.

여기까지 소득세법 시행령§155 1항에 해당하는 대체취득에 따른 일시적 2주택 조문을 살펴보았습니다. 일시적 2주택 조문은 워낙 많은 케이스가 발생할 수 있기에 순서대로 포스팅 한 뒤, 부족한 부분은 추후 예규/판례나 상담사례 카테고리에서 더 다루도록 하겠습니다.

2014.12.30. 주택을 취득한 경우 소득세법 시행령 §155 1항에 따른 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.이 되는 것임(기준-2017-법령해석재산-0273, 2017.11.09.).pdf